• Medellín, 23 de octubre de 2014
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Cartel del remate, amo de negocio de $54.000 millones
Hernán Vanegas | Casas, apartamentos, oficinas y locales comerciales es lo que más se remata en los juzgados y en el Banco Popular. Sus dueños es poco lo que salvan.

Cartel del remate, amo de negocio de $54.000 millones

NI LOS JUZGADOS, ni el Banco Popular, tienen dientes legales para encarar a los duros de los remates. Un hotel, de $3.299 millones, será ofrecido en algunas semanas por el 50%. Sería el negocio más gordo en la historia local.
Germán Jiménez Morales | Medellín | Publicado el 20 de junio de 2010
Comprar lícitamente bienes a precio de huevo, con descuentos del 30, 50 y hasta del 60 por ciento sobre el avalúo comercial, es el libidinoso encanto que tienen los remates. Este es un negocio que en el Valle del Aburrá y el Oriente Cercano mueve anualmente más de 54.000 millones de pesos, con beneficios y privilegios que se concentran en un cartel que tiene tatuadas las iniciales de los nombres de personajes como J.A., A.U.P., R.D., W.C., A.C., P.M. y A.M.

Sus rostros, y el de sus parientes y colaboradores, son archiconocidos en los juzgados civiles del Palacio de Justicia José Félix de Restrepo. También en el piso 16 del Banco Popular, en donde se realizan martillos y subastas comerciales. Todos son igualmente familiares para un abogado próximo a cumplir 40 años de especialización en procesos ejecutivos hipotecarios. Cuando recién estrenaba su título veía en un remate a cinco o seis personas. Siempre eran distintas y tocaba esperar a que las casas, lotes o maquinaria bajaran al 40 por ciento de su valor para cerrar el remate. "De 15 años para acá se ven las mismas caras. El original cartel de los remates no pasaba de seis personas y ellos siguen ejerciendo un fuerte control sobre esta industria".

Pero ahora ni están unidos cual siameses, ni actúan solos en el parque. La primera razón es el dineral en juego. Según la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, en 2006-2009 se movieron en remates más de 219.440 millones de pesos.

En un solo juzgado civil de circuito se remataron bienes muebles e inmuebles por más de 3.771 millones de pesos, entre el 2004 y lo corrido del presente año. Suponiendo el mismo comportamiento en los otros 16 despachos, se llegaría a una cifra de 64.107 millones de pesos durante el período anotado. Y eso, sin contar con el balance de los 27 juzgados municipales, el Banco Popular y las notarías, en donde también se realizan estas diligencias.

Tanta plata despierta pasiones y divisiones. El cartel no actúa como un Llanero Solitario. Cada personaje ha ido conformando su grupo de confianza y, en ocasiones, colisionan. El caso más sonado ocurrió hace un par de meses, entre dos apostadores clásicos. Se remataba un inmueble, con precio base de 51 millones 400.000 pesos. Uno de los postores se le atravesó al otro y el precio subió a 64 millones 900.000 pesos. El "sobrecosto" terminó en una pelea, a puños, que obligó a los jueces a solicitarle a la administración que para los próximos remates se reforzara la vigilancia policial.

El reinado del cartel está en remojo. De hecho, hay zozobra en su interior, porque a esta mina de oro están ingresando fuertes inversionistas, entre los cuales hay capitales non sanctos que buscan el blanqueo o lavado de activos. "Aunque sepan que van a perder un remate, algunos depositan en el Banco Agrario 150 millones de pesos o más, pues con ello aseguran la posesión legal de un título", confirman fuentes de la Fiscalía.

Las autoridades, que tradicionalmente pocas bolas le paraban a este asunto, ya comienzan a despertarse, porque en esta danza de millones hay chance para fortunas de todas las tallas.... si el cartel se los permite. "Es que no dejan meter a nadie", exclama una mujer que lleva más de 30 años oficiando como auxiliar de la justicia, en calidad de secuestre. "Ellos no quieren que nadie más se beneficie y si dejan que eso pase, hay que pagar por ello".

Sus cuentas son elementales. Si una persona quiere una casa o apartamento que se va a rematar por el 50 por ciento de su avalúo, estos señores le aseguran la vuelta, pero pagando el equivalente al 65 por ciento. Ese margen de 15 puntos es para ellos, a la manera de una comisión de éxito.

"Cuando una propiedad les interesa, es difícil disputársela", confirma un abogado, que en las últimas dos décadas ha gastado zapatos por montones recorriendo los juzgados civiles. Las estrategias de persuasión son variadas. Por ejemplo, en el remate de una casa de 90 millones de pesos, por el 50 por ciento, el postor líder puede reservar 10 millones de pesos para repartir entre los otros interesados, a fin de que no participen en la puja. O, al contrario, si un "advenedizo" quiere obtener ese bien, le dan la opción de pagar para satisfacer su deseo. Si no le suena ninguna de las dos y va a la puja, hay una alta probabilidad de que sea molido, al presionar al alza el precio y dejarlo en un punto tan alto que pierda sus encantos.

Por eso, dicen en los juzgados, es frecuente ver la "payasada" de 15 ó 20 personas que consignan en el Banco Agrario el 40 por ciento del avalúo del bien para entrar en el remate, pero al final solo uno participa. O nadie actúa, de manera que se declare desierto el proceso y el costo de adquisición baje del 70 al 50 y luego el 40 por ciento.

La ley del silencio
Las escenas de los juzgados civiles se replican en el Banco Popular.

¿Para dónde va?, le preguntan emisarios del cartel a la gente. Los ingenuos responden que van para un remate, en el piso 16, ante lo cual los "ilustran" de tal manera que les matan el interés de pujar por los inmuebles. ¿Alguien ha sido presionado?, indagan en voz alta los empleados del banco al iniciar el ritual. Con tan punzantes ojos encima ni las águilas se atreven a decir algo, pero luego, en privado, no falta el que confiesa que le ofrecieron dinero o lo amenazaron para que comiera callado. Nada ganan con ello, porque el banco no tiene manera de frenar el remate. Para que surta algún efecto, la denuncia formal tendría que ponerse ante la Fiscalía.

Las presiones son como las brujas. Sin embargo, funcionarios del Consejo Superior de la Judicatura, seccional Antioquia, reportan que ningún juez civil está hoy bajo amenaza. Tampoco se han recibido quejas de ciudadanos. ¿O sea que el cartel no tiene una máquina de terror, como muchos temen? Nadie da una respuesta definitiva. Pero algunos lanzan esta hipótesis: Ellos ya dieron una clara señal de poder, cuando amenazaron de muerte, a través de carteles que colgaron en el mismo Palacio de Justicia, a la Juez de apellido Escobar Camargo, hoy pensionada, quien se atrevió a enfrentarlos. "¿Para qué más intimidación?", comentan esas mismas voces.

La red de servidores del cartel está bien urdida. Fuentes del Banco Popular cuentan que en el remate de una amplia y vieja casa, situada en el centro de Medellín, participó un abogado en representación de una universidad. El profesional hizo la consignación en el Banco Agrario y cuando llegó a la oficina ya registraba tres llamadas de personas que querían hablar con él del remate y que estaban dispuestas a ofrecerle dinero para que no presentara oferta o a pedirle plata para que otros se abstuvieran de entrar en la competencia. ¿Quién les dio sus datos? A las directivas de la U. el asunto les olió tan maluco, que optaron por marginarse del negocio.

Unos meses después, la misma universidad participó en la subasta comercial de una casa en el Banco Popular. El abogado tenía autorización para pujar hasta 900 millones de pesos. Para su fortuna, y la de los accionistas de la U, no apareció nadie a competirle y se la adjudicaron por 630 millones de pesos. Por algo dicen que unas son de cal y otras de arena.

No obstante, negocios de este calibre son tan escasos como los tréboles de cuatro hojas. De hecho, uno de los mayores remates judiciales en la historia local, (y quizás el campeón) apenas está en ciernes. Se trata de un hotel, ubicado en el centro de la capital antioqueña. Tiene cinco pisos y tres locales comerciales. Sus dueños se colgaron en el pago de 1.000 millones de pesos, según confirma el abogado del banco acreedor. El inmueble fue avaluado en 3.299 millones 114.158 pesos. El 21 de mayo de 2010, a las 8:30 a.m. intentó subastarse por el 70 por ciento de su avalúo, o sea 2.309 millones 379.911 pesos. Los interesados debían consignar el 40 por ciento del avalúo, equivalente a 1.319 millones 645.663 pesos. Esa vez no hubo postores. Ahora está pendiente una nueva fecha de remate, pero ya por el 50 por ciento del avalúo. Eso significa que un inversionista se podría llevar por un poco más de 1.649 millones de pesos algo que vale cerca de 3.300 millones de pesos.

Esta es una oportunidad de grandes ligas y para liquidar de contado. Al que le adjudiquen el hotel debe pagar el dinero restante dentro de los tres días siguientes. Semejante exigencia de liquidez, dicen especialistas en el tema, hace que bocados tan exquisitos estén reservados para potentados. Con más plazo, quizás un pool de medianos inversionistas podría animarse a salir de compras.

Aunque muchos no lo crean, también hay espacio para pequeños capitalistas, eso sí, bien informados y conectados.

El pasado 8 de junio, a la 1:00 p.m., un hombre de las leyes concurrió al remate de un local comercial. Durante dos horas estuvo inquieto, mirando con visible ansiedad a ver si aparecía, según dijo, una de las 40 ó 60 personas que habitualmente se mueven en este mundo. Su solitaria apuesta, de 8 millones de pesos, resultó ganadora de un inmueble que comercialmente vale 25 ó 30 millones.

A primera vista se ganó un problema. El avalúo oficial es de 20 millones de pesos. En Impuesto Predial se le debe al Municipio de Medellín 9,6 millones de pesos, que le descuentan de los 8 millones que ya pagó. Súmele 600.000 pesos adeudados a la Dian. Más 90 millones en cuotas de administración, que el nuevo dueño entrará a pagar solidariamente. Dado que la copropiedad fue negligente en el cobro de esa cartera, buena parte de la obligación está prescrita, de suerte que ese culebrón podría desinflarse y quedar en 4 millones. Al sumar y restar, incluyendo un 3 por ciento de impuesto que va para el Consejo Superior de la Judicatura, y el 1 por ciento de Retefuente, el hombre estima que, en solo dos días de trabajo, se hizo a un negocio que le puede dejar, libres, 15 millones de pesos. ¡Nada mal!

"Sé que al llamado cartel mucha gente lo critica. Pero si no fuera por ellos, los bienes de personas agobiadas por sus deudas podrían terminar convertidos en mostrencos", exclama un curtido abogado. Cierto. Pero eso tampoco los convierte en ángeles.

En el 80 por ciento de los casos, anota un juez civil, el valor del remate es inferior al saldo de la acreencia. Que lo diga doña Nelly, quien en noviembre de 1999 compró una casa en un lote de 1.109 metros cuadrados, por 26,4 millones de pesos. En diciembre de ese mismo año cayó en mora en el pago del crédito y hoy su obligación está en 109,5 millones de pesos. Aunque el bien está avaluado en 117,5 millones de pesos, se alista para ser rematado por el 40 por ciento, o sea por 47 millones de pesos. Así alguno de los señores del cartel "le haga el favor", con ello no acabaría el calvario de doña Nelly.

» Implicaciones

Carcelazo para fraudulentos

Los jueces y fiscales quieren tener dientes legales para ponerle el cascabel al cartel de los remates. Hoy se notan aburridos e impotentes, pues sienten que no imparten una real justicia y que, por las maniobras que se dan afuera de sus despachos, no pueden estimular una real puja que beneficie a los dueños de los inmuebles rematados.

“Uno quisiera que esto se manejara más éticamente”, expresa un juez civil de circuito, quien reconoce que a la luz de las normas actuales el ofrecimiento de dinero a personas para que no participen en las pujas o el cobro de comisiones de éxito entre particulares, no constituyen propiamente un delito. En donde sí cabría espacio para la Fiscalía es en el presunto lavado de activos y en las amenazas a los postores.

Tan maniatados están los jueces, que así sospechen de la existencia de componendas en los pasillos del Palacio de Justicia, no pueden suspender o declarar desierto el remate. “¿Dónde está la prueba y la razón objetiva?”, se pregunta uno de ellos.

En diálogo con este diario, varios jueces manifestaron que verían con muy buenos ojos que les quitaran de encima esa responsabilidad, para concentrarla en el Banco Popular, los notarios y las Cámaras de Comercio.

Ilustrados juristas sugieren la creación de una jurisdicción especial, como los jueces inmobiliarios o de tierras, que funcionan en Chile, por ejemplo. Añaden que así como existe un registro único de proponentes, también se debería crear el de postores, una iniciativa que, según otros, terminaría restándole democracia a estos llamativos negocios. Unos más aconsejan que los remates se hagan en sobres cerrados y también a través de internet.

El Colegio de Jueces y Fiscales de Antioquia ha ido más allá. El 7 de octubre de 1998 le escribió al ministro del Interior, Fabio Valencia Cossio, para rechazar la generalización en que incurrió un funcionario del alto Gobierno, quien dijo que los carteles de los remates obran en connivencia con empleados y jueces de los juzgados.

En la carta, conocida por este diario, se afirma que “el problema de los llamados carteles de remates es fuente de preocupación y angustia para los jueces”. Pero no se quedaron con su desazón. A través de un congresista antioqueño hicieron una propuesta de reforma, “pues clamamos por que nos doten de herramientas jurídicas que nos permitan participar del combate a tales formas de corrupción”.

La agremiación redactó un proyecto de ley, en cuya exposición de motivos se lee que es de público conocimiento en el medio judicial que en los remates “medran algunos particulares (individualmente o en grupo) que tras la apariencia de legalidad y con abuso del derecho, manipulan tales diligencias, traman y transan con otros interesados para lograr la adjudicación de bienes por valores inferiores a su estimación comercial, irreales y muchas veces irrisorios, con detrimento para sus dueños anteriores, para los mismos acreedores y para otros postores que quedan en clara desventaja”.

En un tono cercano a la denuncia, se resalta que estos carteles tienen fuentes de financiación y estrategias corporativistas poco claras y “vienen monopolizando de manera alarmante la adjudicación de bienes por autoridad de la ley; dejando en franca desventaja a quienes acuden a dichas diligencias como postores de buena fe; asumiendo estrategias como las de transar, acosar, presionar, amenazar o corromper a particulares, empleados o funcionarios”.

El documento es de 2008, pero el diagnóstico y el correctivo se mantienen vigentes:
Que maniobras fraudulentas como las citadas se castiguen con prisión de cuatro a ocho años y multa de 100 a 1.000 salarios mínimos mensuales vigentes (51,5 a 515 millones de pesos).
Que la pena se duplique si el fraude le causa una lesión enorme a quien figuraba como propietario.
Que cuando el causante de tal daño sea un servidor público, además del aumento de la sanción pierda el empleo.
Que la base para la licitación sea el avalúo catastral de los bienes inmuebles o el 80 por ciento del avalúo comercial cuando sean bienes muebles.
Que las ofertas se entreguen en sobre cerrado y que se declare ineficaz la que ofrezca un incremento menor al diez por ciento.

Y que cuando el juez detecte presiones indebidas de parte de alguno o algunos de los postores, imponga motivadamente en la audiencia y previa oportunidad de descargos, “arresto inconmutable hasta por cinco días, convertible en multa a razón de un salario mínimo por cada día”. Esa decisión admitiría el recurso de apelación y no obstaría para que también se avise a la autoridad competente para que haga la respectiva investigación penal.

En el 2008 el congresista elegido para promover la iniciativa no se le quiso medir al tema, quizás porque es muy espinoso y de baja rentabilidad en votos.

¿Se le medirían el Gobierno y el Congreso a esa reforma?


» Interacción y participación

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Cartel del remate, amo de negocio de $54.000 millones

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6 Comentarios - 23 de octubre de 2014
  • CEREBRO Comentario realizado el 11/17/2013 12:25:57 AM

    .ojo la norma 1395 de agosto de 2010 del cpc es muy clara y el costo del remate no rebaja del 70% del valor real.......... y todo lo que se habla de "mafias" es puro cuento......... va quien quiera...........

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  • si Comentario realizado el 10/6/2012 6:09:20 PM

    Que esos inmuebles se dejen para los afectados de: ola invernal, desplazados, otros, y que no sean usados para enriquecer más a los ricos.

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  • stvend Comentario realizado el 6/21/2010 11:11:38 PM

    La verdad, quién escribió el artículo tenía buenas intenciones, pero tiene una redacción muy enredada, empezando porque el título habla de $ 54.000 millones y en ninguna parte del artículo los mencionan, lo más parecido es que mencionan $64.000 millones. Esto por solo mencionar algo, pero en general es poco entendible el artículo, además de que más abajo mencionan de que quién lo escribió tiene un conocimiento muy general.

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  • mulatazul Comentario realizado el 6/20/2010 7:12:47 PM

    Me da risa leer esto, primero no se llama el cartel del remate, se llama "el cartel del ladrillo". La sola denominación demuestra que el autor del articulo tiene un conocimiento muy superficial del tema. Cualquier persona puede participar de los remates, esto es legal, siempre ve a las mismas personas, no porque el dinero les pertenezca y se esten apropiando de un montón de propiedades, el verdadero negocio es representar intereses. En el caso de el señor que compro el local, no estuvo bien asesorado... no valia tento y era un inmueble llno de problemas, generalmente las administraciones no negocian y quitarse una deuda de 90 millones puede tardar años, solo alguien que no conociera el sistema se hubiera metido en esto.

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  • FlippingTheBird Comentario realizado el 6/20/2010 9:44:33 AM

    es posible que sea un error de redacción ó a lo mejor a mi me falta claridad pero en lo relacionado con lo de un hombre de leyes que concurrió al remate de un local comercial, ahí quedé en el aire, pues no entendí nada , absolutamente nada sobre ése caso en particular.

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