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Envigado y Sabaneta organizan su expansión urbana
Ambas administraciones municipales llevan 18 meses revisando licencias y aclarando vacíos normativos del POT que aprovechaban algunos constructores.
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En Sabaneta, la mayoría de las nuevas unidades superan los 15 pisos -
Ya son pocas las licencias de construcción que quedan en las laderas de Envigado. FOTos Donaldo Zuluaga y Edwin Bustamante
19 de junio de 2017
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3.600
unidades licenciadas de vivienda tuvo el municipio de Envigado en 2015.
En los últimos 50 años, los municipios del Valle de Aburrá hicieron parte de la dinámica expansiva urbana de Medellín, la cual no fue muy organizada. Después de la recesión económica que tuvo Colombia entre 1998 y 2001, el crecimiento de las ciudades fue demasiado rápido, no habían obligaciones urbanísticas y las normas que rodeaban la planeación estaban llenas de vacíos jurídicos que algunos constructores aprovechaban para hacer todo a su parecer y conveniencia.
El resultado: invasión de laderas y margen de quebradas, tala de árboles, vías angostas, cobertura insuficiente de servicios y falta de espacio público, entre otros problemas que hoy padecen los municipios de la región.
Envigado y Sabaneta, ubicados en el sur del Valle de Aburrá, sufren las consecuencias de este desorden, pero están trabajando para enmendarlo y tener una hoja de ruta a largo plazo, que les permita controlar mejor la construcción de vivienda y puedan a futuro ser una ciudad organizada y sostenible.
Desde el año pasado, la Alcaldía de Envigado viene realizando un análisis de todo el desarrollo urbanístico del municipio y de cómo venía el cumplimiento del modelo de ocupación de ciudad compacta en la zona urbana.
El jefe del Departamento Administrativo de Planeación de Envigado, Esteban Salazar Ramírez, le explicó a EL COLOMBIANO que, a finales de 2015, el municipio tuvo un pico de 3.600 unidades de vivienda licenciadas, mientras que en diciembre de 2016 solo eran 1.600.
“Aunque en esto también influyó la desaceleración económica, nuestras decisiones administrativas, en pro de organizar la dinámica inmobiliaria, tuvieron un gran impacto”, afirmó Salazar Ramírez.
El lío interpretativo
A través de unas reuniones internas de trabajo con las diferentes secretarías, se hizo un diagnóstico y se identificaron puntos en las normas que debían ser aclarados, ya que eran interpretadas a conveniencia por los constructores.
Un ejemplo de esto es que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Envigado establece que la altura máxima permitida en la localidad es de 16 pisos, pero se veían proyectos de 20, 23 y hasta 25 pisos.
“Había una interpretación de dos normas: el Acuerdo 010 de 2011, que es el POT vigente hasta 2023, que claramente establece los 16 pisos y no hay excepciones a la altura, pero se aplicaba el acuerdo 056 de 2001, que es el Estatuto Municipal de Planeación, que reglamenta el Acuerdo del POT anterior del año 2000, que establece excepciones en las que los parqueaderos no se cuentan como pisos, pero aclaramos que los parqueaderos sí cuentan en estos niveles, pero no los sótanos y semisótanos, siempre que no tengan fachada, que tengan un acceso interno o un único externo soterrado o semienterrado”, aclaró Salazar Ramírez.
En total, fueron nueve circulares en las que, la Alcaldía de Envigado, dio unas directrices que se convertían en doctrinas —por ley— para aclarar todas las posibles interpretaciones que se hacían de las normativas del POT.
También se expidió un decreto reglamentario, que regulaba la instalación de hoteles en el municipio, ya que esto también les generaba inconvenientes en el uso de suelo rural, específicamente en el alto de Las Palmas y en la variante al aeropuerto internacional de Rionegro.
“Con este decreto buscamos garantizar que lo que se construyera allí, con este propósito, fueran hoteles y no viviendas tipo apartahotel”, enfatizó el Jefe de Planeación de Envigado.
Modificación del POT
Con la ayuda de la Universidad Eafit, que ha brindado un acompañamiento técnico y metodológico, el alcalde de Envigado, Raúl Eduardo Cardona, lidera una reforma estructural al POT.
Sostiene que su administración no busca conveniencias en el corto plazo, lo que pretende es establecer una hoja de ruta que se mantenga vigente a la hora de incorporar temas como el Sistema Local de Áreas Protegidas, el Plan de Espacio Público de Equipamiento Colectivo, la evaluación de la ocupación del territorio, entre otros.
“La revisión del POT tiene tres fases; la primera, la terminamos el pasado abril —generamos una visión estratégica del territorio para poder identificar oportunidades, problemáticas y retos—; la segunda está en ejecución —nos estamos enfocando en los proyectos estratégicos que vamos a incluir en el POT— y esperamos terminarla en julio; la tercera fase es el estudio de capacidad de carga y soporte —el cual determinará cómo debe ser el aprovechamiento, usos y densidades que se pueden dar en el municipio para crecer de una manera sostenible, acorde con las capacidades del territorio— que esperamos tener lista en septiembre“, expuso Salazar Ramírez.
En el último trimestre del año se enviaría la modificación del POT al Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial y a concertación con las autoridades ambientales, para luego presentarlo en el Concejo.
En el marco de este proceso se han celebrado siete talleres de socialización, organizados por Eafit, en los que han participado diferentes actores sociales y civiles. Además, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) designó a dos personas.
El representante de las organizaciones comunitarias en este consejo, Horacio Jaramillo Quintero, resaltó que es muy importante participar en este órgano.
“El ingreso al Área Metropolitana nos exige ser coherentes con lo que se está desarrollando en la región. Tenemos que saber cómo se va a organizar la expansión de la propiedad horizontal en Envigado. Hay que frenar la construcción en las laderas”, indicó Jaramillo Quintero.
En Sabaneta
En 2015, la pasada administración de Sabaneta otorgó 327 licencias para la construcción de 8.110 viviendas, de las cuales 101 se expidieron en menos de 38 días —entre noviembre y diciembre de ese año, últimos dos meses de ese gobierno— las cuales entraron a un proceso de revisión, en el primer semestre de 2016.
Esto, según comentó el actual alcalde de la localidad, Iván Alonso Montoya, fue desmedido y era imposible que todos los proyectos tuvieran servicios públicos de calidad.
En este sentido, Rafael Antonio Restrepo Ochoa, secretario de Planeación y Desarrollo Territorial de Sabaneta, le informó a EL COLOMBIANO que el año pasado se hicieron 121 desistimientos de licencias y se negaron 63.
Igualmente, en los últimos 18 meses, la Alcaldía de Sabaneta ha ajustado unas 40 licencias de construcción —otorgadas por la pasada administración— que incumplían la normatividad del Plan Básico de Ordenamiento Territorial (Pbot).
Hoy, en Sabaneta, los constructores tienen tres obligaciones urbanísticas: secciones viales obligatorias, secciones para espacio público efectivo y secciones de equipamiento.
“En lotes de zona urbana, menores a 450 metros cuadrados, para un aprovechamiento residencial mayor a 10 viviendas, es requisito pagar obligaciones urbanísticas del 15 % del área construida, para espacio público y equipamiento. Es muy importante recordarlo porque se venían desarrollando torres de entre 10 y 12 pisos con más de 10 apartamentos, en lotes muy pequeños y que no habían pagados esas obligaciones”, recordó Restrepo Ochoa.
En este sentido, la actual Administración Municipal ha recaudado con los constructores más de 1.000 millones de pesos en los en los últimos seis meses.
Sectores potenciales
En el casco urbano de Sabaneta hay dos zonas muy apetecidas por los constructores: los sectores conocidos como Calle del Banco (69 sur) y la Calle Larga (75 sur).
Así mismo, en la ladera oriental, los planes parciales Caminos de la Romera y Ciudad del Bosque son las zonas alejadas de la centralidad de Sabaneta más demandadas para los nuevos proyectos de vivienda.
De acuerdo con el Pbot de Sabaneta, el municipio tiene hoy 13 planes parciales de expansión, de los cuales dos son de iniciativa pública y 11 de privada.
101
licencias de construcción dio Sabaneta entre noviembre y diciembre de 2015.
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