HISTÓRICO
A Medellín hay que echarle 4, 5, 6 o más pisos, porque falta tierra
  • A Medellín hay que echarle 4, 5, 6 o más pisos, porque falta tierra | Según estudios realizados en 2011 por Camacol Antioquia, en la ciudad hay disponibles 4,5 millones de metros cuadrados y en el 61% de ese territorio se podría construir vivienda popular. FOTO DONALDO ZULUAGA
    A Medellín hay que echarle 4, 5, 6 o más pisos, porque falta tierra | Según estudios realizados en 2011 por Camacol Antioquia, en la ciudad hay disponibles 4,5 millones de metros cuadrados y en el 61% de ese territorio se podría construir vivienda popular. FOTO DONALDO ZULUAGA
Por GERMÁN JIMÉNEZ MORALES | Publicado el 27 de julio de 2013

"Las tierras urbanizables se están acabando en Medellín y en las principales ciudades del país". La afirmación es de Gabriel Jaime Restrepo Bedoya, presidente de PSI-Edicreto, uno de los pioneros en el desarrollo de Vivienda de Interés Social (VIS) en altura y expresidente de la Junta Directiva de Camacol Antioquia.

La escasez del vital insumo contrasta con la creciente demanda de lotes para urbanizar y ese desequilibrio les deja servida la mesa a los propietarios para pedir precios más robustos por sus predios.

"Ya en cualquier hueco se puede construir -anota el empresario- y eso es válido para inmuebles de clase alta, media y baja, segmentos para los cuales todas las tierras se han vuelto muy costosas".

¿Algún orden de magnitud?
"Podemos verlo de esta manera: si antes el lote pesaba entre el 8, 10 y 12 por ciento del precio de venta de una propiedad, hoy ese peso se sitúa, en promedio, entre el 15 y el 18 por ciento".

¿Y eso les pega más duro a las viviendas más baratas?
"Por supuesto, porque los márgenes de contribución de un proyecto de VIS son muy bajitos. Tanto la VIS como las Viviendas de Interés Prioritario (VIP) tienen unos topes de precios (135 y 70 salarios mínimos legales mensuales, respectivamente), de manera que si los lotes se encarecen 2 o 3 puntos, el sobrecosto hay que asumirlo reduciendo el nivel de ganancia de quienes promueven, construyen y venden el proyecto".

Precios, aún manejables
Para Juan Manuel Gómez Roldán, gerente General de la constructora Óptima, el problema de la falta de tierra urbanizable en Medellín "se vuelve cada vez más grave".

La compañía en la que ha laborado durante 36 años -viviendo por lo menos ocho ciclos de vacas gordas y vacas flacas en el sector de la construcción- trata de sacar adelante proyectos de vivienda para los clientes de todos los estratos sociales. Antes ha tenido así de diversificado el portafolio, pero en la actualidad no ha podido desarrollar obras de VIS y VIP, con excepción de un contrato que ejecuta para el Instituto Social de vivienda y Hábitat de Medellín (Isvimed).

"Es que -explica Gómez Roldán- no hemos podido volver a conseguir los lotes para este tipo de vivienda".

Esa dificultad no es exclusiva de Óptima ni obedece únicamente a la escasez de lotes urbanizables. Tristemente célebre entre los empresarios de la construcción se volvió esta frase de algunos municipios: "Queremos la vivienda popular, pero bien lejos".

Como política y socialmente no es aceptable cerrarles las puertas a las soluciones habitacionales para los más pobres, algunas localidades disfrazan esa exclusión mediante la promulgación de normas que hacen económicamente imposible este tipo de obras.

Constructores consultados por este diario indican, entre las más socorridas, el establecimiento de áreas mínimas de 60 metros cuadrados y 1, 2 o 3 parqueaderos por cada apartamento que se construya.

En otros casos, como lo reporta Federico Estrada García, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, la traba está en las exigencias que hacen los llamados planes parciales, que no permiten la ejecución de proyectos en una manzana, sino en todo un sector, como ya se ha visto en Naranjal y en Sevilla, para citar dos ejemplos.

Si bien ese modelo puede dar mejores resultados urbanísticos, no es fácil poner de acuerdo a tantos propietarios e inquilinos, como lo demuestra el plan de renovación de Naranjal, cuya primera versión data del año 2000.

Los edificadores agregan a la lista de mayores costos en los planes de vivienda popular, las exigencias en normas de sismorresistencia y las de seguridad contra incendios.

El valor de los lotes, observa el presidente de Óptima, "también ha venido incrementándose, sobre todo en Bogotá, en donde los dueños están locos. Normalmente a uno le piden el 50 por ciento más de lo que se puede hacer en la tierra, pero en Medellín los precios son aún manejables".

Según los datos de Gómez Roldán, "en un proyecto VIP la tierra no debe pesar más del 5 por ciento; en la VIS debe ser el 8 por ciento, y en otros segmentos del mercado representa el 12 o 16 por ciento, pero eso depende mucho de las obras de urbanismo que se tengan que hacer, de la infraestructura que haya qué ponerle al lote y del cumplimiento de las obligaciones urbanísticas".

Certificado oficial
En concepto de Jorge Alberto Pérez Jaramillo, arquitecto y director del Departamento Administrativo de Planeación de Medellín, "los indicadores reales muestran que la ciudad prácticamente ocupó la inmensa mayoría de los suelos urbanizables. Por la condición geográfica y topográfica de este valle, no podemos expandir mucho más la ciudad hacia las laderas y la periferia, por lo cual no tenemos muchas áreas de expansión disponibles".

Muy similar es el criterio de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, pues en opinión de su gerente, Federico Estrada García, "la tierra es escasa y la que está vacante para urbanizar, es mínima".

Idéntica perspectiva tiene el exgerente de la Lonja, Jorge Mario Ángel Arbeláez, presidente de Avalúos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A., para quien "definitivamente las tierras urbanizables son pocas y se encuentran en zonas de ladera, en donde el proceso de urbanización se torna más costoso".

Ni para edificar inmuebles de clase media y alta va quedando espacio, pues sectores como El Poblado están copados. Le quedan, anota el exgerente de la Lonja, unas laderas, algunas inestables, que despiertan ciertas reservas en la gente para ubicarse en ellas.

El POT, parte de la solución
¿La sintonía que hay entre los sectores público y privado sobre el problema de la tierra urbanizable en Medellín, también se mantiene a la hora de plantear las soluciones?

La respuesta general es sí. No obstante, falta ver si al llegar al diseño de los instrumentos específicos para solucionar este escollo se logra el mismo consenso.

El momento es oportuno, porque actualmente se adelanta la revisión de una herramienta fundamental que debe aprobar el Concejo de Medellín: el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que no solo determina el uso del suelo, sino también sus niveles de aprovechamiento de todos aquellos que construyen la ciudad.

El director de Planeación sugiere que el análisis no hay que hacerlo desde una perspectiva municipal, sino metropolitana, porque la demanda de vivienda y hábitat impacta a todas las localidades del Valle de Aburrá. "Por eso hay que construir el POT de cada municipio sumándolo en el modelo metropolitano y asumiendo que las decisiones de Medellín afectan a los vecinos y viceversa".

Lo segundo, de cara a Medellín, es que "el futuro de nuestra ciudad no está solo en la expansión hacia los bordes y la periferia. El modelo debe apuntar más hacia la consolidación de la urbanización existente, hacer renovación o redención urbana, consolidando las diversas infraestructuras de movilidad, de servicios, de equipamientos urbanos, para que eso nos permita generar vivienda y hábitat de manera significativa".

Traducido en cristiano, eso significa, tanto para el funcionario como para los constructores mismos, que a zonas como el centro de Medellín hay que echarle 4, 5, 6 o más pisos para vivienda, porque así se hacen más productivos el comercio, el metro, el metroplús, los servicios y hasta los espacios culturales disponibles.

Eso aplica para otros sectores de la ciudad.

Ángel Arbeláez señala que en ciudades como Barcelona (España), son raras las casas de dos pisos. Aquí podría estimularse una mayor densificación, con promedios de 6 o 7 pisos. Ese desarrollo en altura debería, inclusive, liberar más espacio público y zonas verdes para una ciudad que se ahoga en la contaminación.

Otro foco de desarrollo, resaltado por Planeación y los empresarios, son las franjas de tierra disponibles a lado y lado del río Medellín.

Con la puesta en servicio del metro se pensó que a muchas de estas zonas, bastante deprimidas, les había llegado la hora de la salvación. Hoy tienen un segundo chance, gracias al proyecto Parque Vial del Río, que impulsa el gobierno de Aníbal Gaviria Correa. Tiene 26,3 kilómetros, desde las quebradas La Ayurá, en límite con Envigado, hasta La Madera, en Bello, e involucra una zona de influencia de 424 hectáreas. El costo estimado es de 1,8 billones de pesos y tendrá un tramo piloto, de 3,1 kilómetros.

Ese camino de transformación tiene referentes importantes. Es el caso de los planes parciales de Ciudad del Río, Naranjal, Sevilla, amén de cambios que se han venido registrando en el Chagualo y La Bayadera. Pendientes están zonas como el Corazón de Jesús y, según destaca el director de Planeación, los suelos disponibles para renovación urbana en el sur de Medellín, a la altura de Guayabal.

Para el funcionario de Planeación de Medellín, "nuestra tarea como sociedad es ser capaces de crear los mecanismos e instrumentos apropiados para que esas transformaciones se concreten".