HISTÓRICO
Nueve claves para entender la actualización catastral
  • Nueve claves para entender la actualización catastral | Según el subsecretario de Catastro, Iván Cardona, si el reclamo es justo en la oficina de atención se le asesora para la solicitud de revisión.
    Nueve claves para entender la actualización catastral | Según el subsecretario de Catastro, Iván Cardona, si el reclamo es justo en la oficina de atención se le asesora para la solicitud de revisión.
POR JUAN GUILLERMO DUQUE A. | Publicado el 02 de febrero de 2013

Con la llegada de las cuentas de cobro del impuesto predial con la actualización catastral y las nuevas tarifas, para muchos representó un alto incremento. Para otros, moderado y, unos más, con disminución. Pero saltaron dudas, confusiones y reclamos por el proceso.

1. qué diferencia hay entre predial y catastro

Lo primero es que hay que diferenciar entre avalúo catastral e impuesto predial. El primero es la base sobre la que se grava el tributo de acuerdo con unas tarifas establecidas.

2. por qué se actualiza el catastro

Tanto la ley 1483 como la 1450 de 2011, que es el Plan de Desarrollo Nacional, establece que los entes territoriales tienen la obligación de actualizar los avalúos de los predios cada cinco años. De otra parte, el Gobierno Nacional cada año aplica un reajuste catastral, de acuerdo al índice de inflación proyectado para el año siguiente. En Medellín se ha tenido años en los que la propiedad inmueble en promedio ha subido entre 12 y 15 por ciento, lo que hace que los valores catastrales tengan un rezago de cinco años y es por eso que se debe hacer la actualización.

3. siete años sin actualización catastral

Entre 2010 y 2011 se hizo una actualización de áreas, destinaciones, cambios en el aspecto jurídico, pero no se tocaron los valores porque cuando se tuvo toda la investigación de mercado para esa época y se miró a la luz del esquema de tarifas, que estaba en el acuerdo 67 de 2008, los incrementos de avalúos eran exorbitantes.

En el año 2011 se trató de hacer el ejercicio pero no hubo ambiente político y ya cuando entra esta administración se le muestra la necesidad de hacer la actualización catastral de valores por el rezago que presenta la ciudad en el tema de catastro.

Pero también que esta debe ir acompañada por un nuevo esquema de tarifas, que se le propone al Concejo para buscar moderar el 95 por ciento de las condiciones de los predios de la ciudad vía tarifa.

4. cómo se realizó proceso de actualización

Fue un proceso masivo de actualizar 888.000 predios. Lo primero fue determinar unas zonas homogéneas físicas, luego de observar en la ciudad el comportamiento de la cobertura de servicios públicos, la tipología de construcción, lo que se plantea en el POT, entre otros factores. Todo esto se identifica con el monitoreo permanente día a día, consultando fuentes de diversa clase (revistas inmobiliarias, ofertas que se encuentran en la calle que se consultan, verifican y se procesan, información de transacciones, entre otras. En este trabajo se encarga un grupo especializado y dedicado exclusivamente a esta labor, que se llama el observatorio inmobiliario en Medellín.

5. se visitaron 30.000 predios

Se hizo un trabajo de depuración con recorridos por cada una de las comunas de la ciudad, barrio a barrio, cuadra a cuadra identificando modificaciones que tengan las propiedades y que no hayan sido registradas en catastro. La norma dice que no hay que hacer una visita predio a predio sino que dice que se escojan unos inmuebles y se haga un precenso y se visiten las propiedades que eligió. En esta oportunidad fueron 30.000 predios los que se visitaron, 3,3 por ciento del total.

6. se aplican valores a zonas homogéneas

Luego de esas zonas homogéneas físicas, que ya se habían calculado, se les aplican los valores por metro cuadrado para el avalúo del lote, porque la resolución 70 define el avalúo catastral como la valoración del inmueble sobre dos componentes: lote y construcción.

7. se califica la tipología de las zonas

Para el avalúo de la construcción también se hace un proceso permanente para definir qué tipologías se dan en la ciudad (destinación y características de los predios), se califican con unos puntajes de acuerdo con un formato diseñado por el Igac (alcobas principales, estructura, baños y cocina) y se les aplica unas tablas por destinación por metro cuadrado para encontrar el valor de la construcción.

8. se aplica sobre el 60% del valor comercial

Una vez se tiene toda la información catastral (áreas, destinaciones, área privadas de los apartamentos, zonas comunes, la calificación, el número de pisos...) y de acuerdo con tablas definidas previamente (valor metro cuadrado frente a calificación) se extrapolan a todas las zonas e inmuebles de la ciudad para obtener el valor catastral. El incremento del avalúo catastral no tiene límite, mientras que el del predial no puede superar el 100 por ciento.

9. a qué se destina el recaudo del predial

Una ciudad como Medellín requiere recursos para infraestructura vial y educativa, para programas sociales, para seguridad y salud que cuestan.