HISTÓRICO
¡Ojo con los trámites legales!
  • Al momento de adquiir vivienda es fundamental efectuar una buena combinación de los sueños con la realidad. Pagar la cuota inicial no basta.
    Al momento de adquiir vivienda es fundamental efectuar una buena combinación de los sueños con la realidad. Pagar la cuota inicial no basta.
  • Cada año se construyen en el país 65.000 viviendas, que se quedan cortas para albergar a los 150.000 hogares que anualmente se conforman. Archivo
    Cada año se construyen en el país 65.000 viviendas, que se quedan cortas para albergar a los 150.000 hogares que anualmente se conforman.
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  • La adquisición de vivienda genera nuevas obligaciones financieras.
Eduardo Loaiza Posada, gerente de Camacol Antioquia, comienza por resaltar que vivienda es sinónimo de familia. Es calidad de vida, seguridad, ahorro y patrimonio. Para otros es inversión, ya sea para vivir de la renta, o para aprovechar algún gangazo que se presente.

Según el dirigente gremial, la gente debe estudiar bien qué tipo de inmueble quiere y cruzar el deseo con el presupuesto disponible. Además de cubrir la cuota inicial, que usualmente equivale al 30 por ciento del precio de venta, la gente debe reservar dinero para honrar obligaciones como escrituras, Rentas y Registro. Adicionalmente, estrenar techo también implica asumir nuevas obligaciones. Es el caso del Impuesto Predial, que se factura por trimestres sobre la base del avalúo catastral, el cual no puede exceder el 50 por ciento del valor comercial del bien.

Si la casa o apartamento queda en una urbanización, tendrá que cubrir las cuotas de administración. Dependiendo del área y del estrato socioeconómico, esas cuotas pueden pesar tanto como los servicios públicos o la misma cuota mensual que se le consigna al banco. El que compra a crédito, debe pagar un seguro, cuyo monto depende del valor del crédito y de la edad del titular de la obligación.

Para quienes deben tomar financiación, se les aconseja que pidan ilustración sobre el comportamiento que tendrá su crédito en el tiempo, tanto en materia de cuotas mensuales como del saldo. Hoy se consiguen variadas tasas de interés, amortizaciones con valores fijos o variables, préstamos en pesos o en Unidades de Valor Real (UVR).

No es muy recomendable emocionarse con aquellos sistemas que comienzan con bajas cuotas, pero que luego crecen de tal manera que infartan el bolsillo. Claro, si a usted le gusta y los ingresos le aguantan, no hay problema.

Al momento de mirar opciones de vivienda no puede pasar por alto el estrato socioeconómico. A mayor estatus, mayores servicios públicos y mayores impuestos. El bienestar sale caro y si no está a su alcance, mejor busque una zona de la ciudad que tenga consonancia con sus entradas familiares.

Observe si su nueva residencia le queda cerca o lejos del trabajo o del sitio de estudio de sus hijos. Sáquele cuentas al transporte. Mire si tiene parqueadero y lo que le costaría en el futuro cuando consiga el segundo vehículo.

Aterrice en cuanto a lo que significa vivir en urbanizaciones con comodidades como ascensor, piscina y grandes zonas recreativas. Al fin de cuentas, los dos primeros elementos son los que más disparan las cuotas de administración. Eso, sin contar con las cuotas extras para efectuar reparaciones o para introducir mejoras y que cuando son aprobadas por la mayoría de los copropietarios no queda más remedio que pagarlas.

De ahí la importancia de escoger bien el tipo de vecinos que tendrá. De un lado, porque si son de un estrato social más elevado y exigente que el suyo, quizás tendrá que apretarse demasiado para sostener ese tren de vida. Y de otro, porque vivir en comunidad implica el sometimiento a unas normas de convivencia establecidas en los reglamentos de copropiedad. Eso es válido para detalles tan simples como el poner a secar la ropa en el balcón, o para temas más delicados como el volumen apropiado del equipo de sonido cuando esté de parranda.

No sobra que le gaste materia gris al tipo de acabados que desea. Las casas y apartamentos que se reciben en obra negra son más baratos. Cierto, y hay que ponerlos presentables. El asunto es que no siempre resulta más favorable contratar esos trabajos con particulares. Dicen que todo al bulto sale más barato y el constructor se lucra de esas economías de escala al adquirir insumos o contratar la mano de obra. No sea que por ahorrarse unos pesos, haciendo los trabajos usted mismo o con los vecinos, el caldo le salga más caro que los huevos.

Ahora bien, ya que conseguir el dinero para la cuota inicial o para comprar de contado es un esfuerzo monumental para muchas familias, nada más inteligente que averiguar muy bien quién es la persona o la empresa que le está vendiendo. Si no sabe, pregunte. En los gremios del sector lo asesoran gratis, es decir, en Camacol Antioquia y en la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. Igual aporte le pueden hacer en las cajas de compensación familiar, Comfama, Comfenalco y Comfamiliar Camacol o en las oficinas de Planeación, en donde los constructores deben obtener los permisos de rigor para iniciar las obras y para captar los dineros del público.

Todo legal
Federico Estrada García, director de Investigaciones de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, aconseja que cuando se trate de la compra de vivienda nueva la gente verifique que el proyecto cuenta con el permiso de ventas, expedido por la Oficina de Planeación Metropolitana.

Según el analista, dicho permiso garantiza que el proyecto tenga licencia de construcción y que cumpla muchos otros requisitos legales.

En caso de que el dinero que entregan los compradores se maneje a través de una fiducia, eso se convierte en prenda de garantía de que los recursos son invertidos en el mismo proyecto, y no en otras actividades que tenga el constructor.

Estrada indica que en la actualidad es normal que al comenzar la compra venta de un inmueble se firme una opción o carta de negociación. Luego se suscribe la promesa de compraventa, que, a su juicio, es tal vez el principal documento del negocio. Para que esa promesa tenga validez allí debe constar la fecha de la firma del contrato de compraventa y una detallada descripción del inmueble que le están ofreciendo, tanto en término de áreas, como de acabados, zonas comunes, fechas de entrega y condiciones de pago (vea el recuadro).



Pasos para seguir al comprar un inmueble
Lina María González Duque, directora Jurídica de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, señala que al adquirir vivienda se deben tener en cuenta varios aspectos de tipo legal.
Certificado de Libertad: Sirve para conocer el estado jurídico del inmueble que se desea comprar. Se pide con el número de matrícula inmobiliaria en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos (Sur o Norte, dependiendo de la ubicación del inmueble). Determina quién es el verdadero dueño y muestra los gravámenes y afectaciones al dominio que tenga la propiedad como embargos, hipotecas, patrimonios de familia etc.
Estudio de títulos: Es un complemento del Certificado de Libertad. Lo hace un abogado, quien también se apoya en las escrituras y los documentos que se citan en el Certificado de Libertad.
Promesa de Compraventa: Este contrato tiene como objeto principal la firma de la escritura. Para obligar a las partes debe constar por escrito. Fijar plazo o condición para la firma de la escritura (lugar, fecha y hora). Identificar debidamente a las partes y que éstas sean legalmente capaces. Identificar el objeto del contrato, o sea el inmueble, con su ubicación y linderos. Establecer las obligaciones de comprador y vendedor. Se recomienda firmarla ante Notario e incluir una cláusula compromisoria, en el sentido de que si se presentara algún conflicto, éste será dirimido a través de un tribunal de arbitramento, conciliador o amigable componedor. También debe llevar una cláusula penal, o sea el dinero que debe pagar quien se quite del negocio.
Escritura pública: Se firma de acuerdo con lo pactado en la promesa de compraventa. Conlleva unos gastos que son liquidados y pagados en la notaria correspondiente. Se debe anexar paz y salvo de Catastro y Valorización. También de la Tasa de Aseo, si es un lote. Luego de firmada y protocolizada se debe cancelar el Impuesto de Registro (boleta de Rentas).
Registro de la escritura: Con el recibo de Rentas, la copia de la escritura se debe registrar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este es el paso final y más importante en la compraventa de todo inmueble, porque la sola firma de la escritura no es suficiente para adquirir el dominio del bien. Se debe hacer a la mayor brevedad posible, porque después de transcurridos dos meses, contados a partir de la fecha de la escritura publica, se empiezan a cobrar intereses sobre el valor del Impuesto de Registro. Finalmente, se anota que la ley obliga a la constitución de Patrimonio de Familia Inembargable e inenajenable cuando se trata de Viviendas de Interés Social (VIS).