Seguro de la “Ley Anti-Space” vale poco, pero nada que se reglamenta

  • Ilustración Esteban París
    Ilustración Esteban París
Por Germán Jiménez Morales | Publicado el 13 de agosto de 2017

Con a lo sumo cinco artículos, el gobierno del presidente Juan Manuel Santos le podría dar vida con un decreto al corazón de la llamada “Ley Anti-Space”. Esta busca volver una inversión segura la compra de vivienda de los colombianos, porque en caso de colapso o ruina de las edificaciones podrían recuperar de manera expedita su patrimonio. Suena fácil, pero a 11 meses de aprobada esa norma, aún es letra muerta. Mientras tanto, muertos y dinero dan fe de la importancia de esa ley, la 1796 del 13 de julio de 2016.

Su origen fue la caída de la torre 6 del complejo Space, en Medellín. Eso pasó el 12 de octubre de 2013 y le costó la vida a 12 personas. La mole de apartamentos tuvo que ser demolida y sus propietarios vivieron un calvario para salvar gran parte de su inversión.

Otras obras de la misma empresa, el Grupo CDO, también presentaron deficiencias constructivas que obligaron a su evacuación, en una pesadilla que aún no termina para muchos afectados.

Si la “Ley Anti-Space” ya estuviera marchando, muy probablemente otra habría sido la suerte de los 21 muertos y 23 heridos que dejó el desplome del edificio Portal de Blas de Lezo II, en Cartagena, el 27 de abril de 2017. El drama tiene allí otro origen. Según la Fiscalía, los dueños del complejo habitacional tienen 20 licencias de construcción falsas, tenían trabajadores sin seguridad social y de la calidad de sus obras habla un hecho: de ocho varillas por columna para la estructura, solo se montaban tres.

Bajo la “Ley Anti-Space” nada de eso debería ocurrir. Bueno, esa es la intención. (Ver recuadro con abecé). Los edificadores tendrían más controles con supervisores externos, los curadores urbanos serían más idóneos y diligentes en sus permisos; y los compradores de buena fe no tendrían que hacer tantas maromas para recuperar el dinero, en caso de siniestros como los mencionados.

La almendra de la ley está en el artículo 8. Allí se consagra que quien construye o vende una vivienda nueva, “estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados”.

Ese amparo se puede hacer de varias formas. El más peligroso, según advierten expertos consultados por este diario, es dejar abierta la posibilidad de que el constructor responda con su patrimonio.

La razón es que en este gremio es usual que se arme una sociedad para construir un inmueble y que dicha empresa se esfume a los cuatro o cinco años, por tanto, los afectados tienen como interlocutores a unos fantasmas.

Si esa opción es aceptada, se considera fundamental que el constructor celebre un contrato de fiducia en garantía, mediante el cual entregue o transfiera a la sociedad fiduciaria bienes o recursos propios.

Otros amparos pintan más confiables. Tal es el caso de las garantías bancarias, productos financieros o seguros. En cualquier caso, anotan los mismos expertos, debe tratarse de garantías con una vigencia de diez años, que sea líquida –se pueda volver dinero rápidamente– y que su valor cubra, mínimo, lo que cuesta reconstruir el inmueble protegido o amparado.

La tarea la tiene el Gobierno, pues la ley aprobada por el Congreso dice que es el Ejecutivo el que debe reglamentar la materia.

Según indagó EL COLOMBIANO, el seguro no significaría un costo lesivo para el constructor, quien terminaría transfiriéndole ese costo al comprador de la vivienda.

En una casa o apartamento de interés social (de menos de 99,6 millones de pesos, en 2017), que tenga un crédito de 32,5 millones de pesos, la cuota mensual sin seguro es de 286.807 pesos. Al incluir la póliza, a una tasa del 0,50% del valor de la vivienda, el aumento de la cuota mensual sería de 1.434 pesos. Si la tasa de la póliza fuera del 1,50%, y el crédito de 32,8 millones de pesos, la cuota solo aumentaría 2.868 pesos.

En el estrato alto el efecto es también bajo: en una vivienda de 180 millones de pesos, si la tasa de la póliza fuera del 1,50% y el crédito de 91,3 millones de pesos, la cuota del comprador subiría 12.685 pesos.

Entonces, ¿cuál es el lío?

A Luis Felipe Henao Cardona, como ministro de Vivienda, le tocó elaborar y presentar el proyecto de “Ley Anti-Space”. Ya retirado de esa cartera, no sabe explicar por qué la demora en la reglamentación del artículo 8°. Lo único que sabe, según comentó, es que para ello “se necesita voluntad de muchas partes”. Como evidencia de la necesidad de una rápida reglamentación, destacó el caso de Cartagena, en donde se han detectado más de 450 edificios construidos ilegalmente. En su opinión, las pólizas de seguros es asunto “de negociación. No se había llegado a una póliza modelo y es complejo calcular el costo”.

El gremio asegurador, representado en Fasecolda, tiene otra perspectiva. Su presidente, Jorge Humberto Botero Angulo, centra su atención en el asunto que le concierne: las garantías que los constructores deben tomar para los casos de amenaza o ruina en las edificaciones.

Su afirmación es categórica: Fasecolda ha presentado diversas propuestas de reglamentación y el Gobierno “no ha hecho absolutamente nada”. Han requerido acciones, han visitado a los dos últimos ministros de Vivienda “y no ha pasado nada”.

Dice Botero Angulo que “hemos rogado que lo hagan y no lo hacen”. ¿Negligencia? ¿Otro tipo de razones? Por prudencia, el dirigente gremial no se atrevió a efectuar conjeturas al respecto.

Consultado sobre el costo de las garantías, el dirigente gremial señaló que: esto no apareció como objeción en las discusiones del proyecto de ley; lo que se ha estimado son costos muy bajos para el constructor y vendedor; y, si aún así existiere oposición al tema de las garantías por su costo, entonces, con ese mismo argumento, habría que eliminar el Seguro Obligatorio de Accidentes de Tránsito (Soat), porque afecta las ventas de vehículos. Su posición es que “la noción del interés público debe primar”.

Se pena por poco

Para el Ministerio de Vivienda el artículo 8° no es el corazón de la “Ley Anti-Space”. Rodolfo Beltrán Cubillos, director de Espacio Urbano y Territorial, dice que lo sustancial es prevenir que en las construcciones se presenten fallas que afecten su estabilidad. Y, en ese sentido, ya se han tomado medidas que están plenamente vigentes, las mismas que han sido apoyadas por los constructores, según expresó Sandra Forero Ramírez, presidenta de Camacol, gremio de los edificadores.

Por ejemplo, la revisión de los diseños estructurales y la supervisión técnica e independiente de la construcción está en el Decreto Reglamentario 945 del 5 de junio de 2017.

Lo atinente al trámite del licenciamiento y las funciones públicas de los curadores urbanos, lo trató el Decreto 1203 del 12 de julio de 2017. Y los documentos para radicar licencias, según los cambios de la ley de vivienda segura, o Anti-Space, quedaron en las resoluciones 462 y 463 de julio de 2017.

Fuera de ello, hubo un régimen de transición y se indicaron normas aplicables de manera inmediata y las que vendrían con los decretos reglamentarios respectivos. Así que para Camacol “no ha habido vacíos normativos”.

La excepción, que no es menor, es el artículo 8°. Sin embargo, Beltrán Cubillos señaló que se hizo una mesa de concertación, en la que participaron, entre otros, Camacol y Fasecolda. Ahora el Ministerio de Vivienda adelanta consultas con entidades especializadas, como la Superintendencia Financiera, para refinar un borrador de decreto que, se espera en próximos días sea socializado mediante la página web minvivienda.gov.co.

El funcionario reconoció que el costo de esas garantías fue un asunto complejo, por los intereses que están en juego. La ley, agregó, da varias posibilidades, como pólizas, patrimonio, garantías bancarias y productos financieros. “Hemos tratado de identificar los mejores, sin desconocer ninguno”, porque la idea es que los constructores y vendedores opten por cualquiera de las opciones .

Contexto de la Noticia

Aspectos clave de la Ley 1796 de 2016

La “Ley Anti-Space” busca proteger al comprador de vivienda, incrementar la seguridad de las edificaciones y fortalecer la función pública que ejercen los curadores urbanos.

La revisión de diseños estructurales de edificaciones cuyos predios superen los 2.000 metros cuadrados construidos, la hará un profesional particular calificado, diferente al diseñador e independiente laboralmente de él. También podrán hacer esa labor personas jurídicas calificadas

Las construcciones de más de 2.000 metros cuadrados, independiente de su uso, deben someterse a una supervisión técnica, independiente del constructor.

El Gobierno Nacional definirá los alcances, procedimientos, documentos y responsabilidades relacionadas con esa supervisión técnica. Esa supervisión se exigirá sin perjuicio de la obligación del constructor de realizar todos los controles de calidad y cumplir con los reglamentos.

Concluida la obra, el supervisor técnico independiente debe expedir, bajo gravedad del juramento, la certificación técnica de ocupación, que se protocolizará por escritura pública.

Frente al tema de los amparos, el Código Civil ordena que si un edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, dentro de los 10 años siguientes a su entrega, por vicios constructivos, del suelo o vicio en los materiales, el constructor debe responderle al comprador. Como amparo a este último, la “Ley Anti-Space” ordena que el constructor o vendedor de la vivienda nueva cubran esos perjuicios patrimoniales “a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros”.

Se crea el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados para las labores de diseño, revisión y supervisión. Lo administrará el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería.

Y nace la Superintendencia Delegada para el control de curadores urbanos..

Germán Jiménez Morales

Periodista y escritor. Diplomado en información económica y financiera, Geopolítica y finanzas para no financistas.

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