Johel Moreno S.
Cuando se emprendió un plan de obras en la Comuna de El Poblado por el sistema de la valorización hace más de cuarenta años, el propósito era dotar de infraestructura esa zona de reserva, de características naturales ambientales y climatológicas excepcionales, para conformar allí urbanizaciones tipo semicampestres.
Era entonces una comuna cuya densidad poblacional no superaba los 20 habitantes por hectárea y que esperaba incrementarla a los 70 con base en una normatividad que permitiría la construcción de viviendas aisladas tipo unifamiliar de dos pisos, en áreas de lotes que iban desde los 600 metros cuadrados cerca al río, y aumentaría a los 4.000 en los límites de la actual Transversal Superior.
Con un valor comercial promedio de la tierra inferior a los $100 y en un área de 1.200 hectáreas, se distribuyeron los $82 millones que costaron las obras cuyos gravámenes o contribuciones nadie puso en duda, porque allí sí hubo una real valorización y el valor de la tierra se incrementó muy por encima de lo facturado.
Eran lotes de valores catastrales mínimos porque carecían de accesos y servicios públicos esenciales y desde entonces empezó a funcionar una fuente permanente que ha fortalecido los ingresos catastrales sin ninguna contraprestación y la valorización también ha sido un gran negocio para el municipio, porque por Acuerdo todo nuevo gravamen sobre los inmuebles debe registrarse en las Oficinas de Instrumentos Públicos.
Pero la presión del mercado inmobiliario ante Planeación sobre las normas aprobadas, concebidas antes para modelos de urbanizaciones de bajos índices de construcción, logró su propósito hasta desbordar los límites establecidos y “allí empezó la destorcida del Plan”, porque en lotes en los que antes solo se permitían viviendas unifamiliares de dos pisos, se empezaron a construir edificios de apartamentos que han demandado otro tipo de infraestructura, bien diferente, porque las actuales son vías que no fueron diseñadas para los volúmenes de tráfico que hoy soportan, lo que ha desatado un pandemónium en la movilidad que irá en aumento y los actuales puentes en construcción, que no intercambios, resolverán problemas puntuales y servirán para llegar más rápido a los tacos siguientes.
Como ocurre con el puente de la 4sur, cuyos ocho carriles permiten llegar raudo al embudo de la 2sur; un cruce en que el semáforo sobre la avenida El Poblado solo “descarga” vehículos a cuentagotas.
Mientras tanto, en las transversales ya empiezan a ser notorios los resultados de la improvisación, porque los diseños iniciales nunca previeron reservar áreas para construir puentes.
Y los “apretados” diseños geométricos en los cruces han exigido que los conjuntos habitacionales como edificios, hayan tenido que “correrse” y sacrificar espacios vitales como porterías y parqueaderos y “mover” cerramientos, para “acomodar las rampas de los puentes”, factores que sin duda generarán desvalorización de los apartamentos.
La valorización en la Comuna de El poblado entonces, pareciera haberse convertido en el “ repotenciador” de los ingresos del Catastro municipal, porque entre más apartamentos se construyan, mayores serán los recaudos y no parece justo ni equitativo que una comuna de apenas un 7% de los predios de la ciudad y que ha venido contribuyendo a la formación del rubro catastral en más de un 40% del presupuesto de los ingresos totales, haya sido castigada de nuevo con impuestos disfrazados de valorización y por un monto equivalente al total del recaudo anual de la ciudad.