Multas en urbanizaciones dividen a copropietarios

La solución a los problemas de convivencia en las urbanizaciones, se está convirtiendo en el caldo de cultivo de odios y enfrentamientos entre copropietarios.

Sucede con las sanciones económicas contempladas en los manuales de convivencia de esos conjuntos residenciales, las cuales, según expertos, administradores y moradores, no están cumpliendo con el propósito inicial de contrarrestar los comportamientos erróneos de algunas personas.

El sistema de multas en la propiedad horizontal es reglamentado por la Ley 675 de 2001, que en el parágrafo número 2 del artículo segundo, habla de convivencia pacífica y solidaridad social, refiriéndose a propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.

Sin embargo, para Alfonso Álvarez, presidente ejecutivo de la Asociación de Propietarios, Arrendatarios y Administradores de Propiedad Horizontal (Asurbe), los habitantes están evadiendo las multas que se les imponen por faltas como la no recolección de heces de mascotas, la ropa en balcones o el parqueo de copropietarios en zonas de visitantes.

“El infractor siempre busca un mecanismo de defensa. No acepta la sanción. Se enoja. Y eso con un agravante: que se guardan ese malestar y resentimiento para llevarlo a las asambleas de copropietarios, lo que multiplica los problemas”, explicó.

Para Álvarez, los errores en la aplicación de las multas, a la que la ley da facultades a consejos de administración y administradores para hacer cumplir, está en el debido proceso que se lleve a cabo, y eso, en muchos casos, no se está cumpliendo.

Indicó que si bien los propietarios y residentes tienen responsabilidades y las deben cumplir, a éstos, al incurrir en una infracción, se les tiene que notificar, sustentando cuál norma del reglamento están infringiendo.

“Esa notificación debe dar la posibilidad al presunto infractor de hacer descargos ante el consejo. Este evalúa las pruebas y los descargos y con eso determina si hay lugar a una sanción. Si la hay, la administración debe informar al afectado sobre lo que se le impone”, anotó Álvarez.

No la notificaron, le cobraron

La factura por concepto de administración, le llegó a la vivienda de Cristina Barrera, en el sector Loma de los Bernal, el 300 por ciento más alta de lo que normalmente paga.

Sin saber la razón del incremento, preguntó en la administración y le indicaron que tenía una sanción por 500.000 pesos como consecuencia del estacionamiento de un vehículo en zona de parqueadero de visitantes, durante cinco días.

“Nunca me llegó una circular, ni un reporte, ni mucho menos un comparendo. Tampoco una foto. Solo me cobraron y ya. Mejor dicho, dejaron acumular los días que estacioné el vehículo para después de un mes, cobrarme”, reveló, en tanto aseguró que no iba a pagar “porque no hubo debido proceso”.

Situaciones como las de Barrera son frecuentes en los conjuntos residenciales de Medellín y su área metropolitana.

Manuel Gómez, exintegrante de un consejo de administración de un conjunto residencial en La Mota, dijo que allí, debido a la oposición al pago, optaron por no hacer mayores esfuerzos en cobrar las multas, lo que impacta negativamente la convivencia.

“Hacen falta las reglas, las sanciones. Si no es así algunos hacen lo que quieren y perjudican a sus vecinos. En mi urbanización no cobran multas. La gente no recoge los excrementos de las mascotas”, apuntó.

Sanciones no procederían

Según el portal web Gerencie.com, para la imposición de una multa en una propiedad horizontal, “el acto que da lugar a la sanción debe estar tipificado y debe estar contenido en alguna norma o reglamento. El acto debe estar definido, lo mismo que la sanción que le merece”.

Ese sustento, continúa el medio especializado, consiste en el reglamento de propiedad horizontal, que debe especificar las conductas consideradas sancionables.

“La imposición de las sanciones compete sólo a la asamblea general o al consejo de administración. El comité de convivencia no puede imponer sanciones por expresa prohibición del parágrafo 2 del artículo 58 de la ley 675. El administrador tampoco puede imponer sanciones. El administrador lo que debe hacer es ejecutar o hacer efectivas las sanciones impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración”, expone el portal especializado.

Esa normatividad la conoce bien, María Patricia Restrepo, gerente de Aprovar Propiedad Raíz. También, acotó, los habitantes de los conjuntos que administra en el Oriente de Antioquia y Medellín saben del proceso legal y hacen uso de él para corregir las fallas.

“Con el primer llamado de atención se acaba el tema. Cuando se les notifica, ellos (los copropietarios), por lo general, no vuelven a incurrir en el error”, estableció, en tanto aclaró que aunque ha adelantado dos procesos de multa, promueve la persuasión como mecanismo para mejorar la convivencia.

No debe ser alivio financiero

A Barrera le quedó la sensación de que el cobro de la multa en su contra tuvo como propósito aliviar el débil presupuesto del conjunto residencial en el que habita.

“Que no hubiese una explicación o notificación previa, tan solo el cobro y sin argumentos parece que tuviera como finalidad recibir la plata y no importar mejorar la convivencia”, resaltó.

Al respecto, Álvarez insistió que el foco de las urbanizaciones debe ser el bienestar y el buen relacionamiento entre los copropietarios y no las multas, mucho menos cuando son para generar ingresos extras.

“Si hay sanciones eso genera más ingresos. Esto finalmente se refleja en excedentes financieros y la Asamblea es la única que tiene autonomía para invertir ese dinero”, dijo.

No obstante, el directivo, cuestionó que en algunos conjuntos la gente se alegre por las sanciones.

“Propiedad horizontal que considere las sanciones como mecanismo de financiación, es una copropiedad disfuncional. Se deben buscar buenas relaciones y las sanciones implican choques”, instó.

Para Álvarez y Restrepo, es necesario que en el tema de las sanciones las urbanizaciones, además de estar en el reglamento, cumplan el debido proceso, y como primera medida debe trabajarse en la concertación, en la pedagogía, que ese sea el gran esfuerzo de las administraciones y consejos.

“En el tema de sanciones lo más absurdo es pensar que sirvan para financiar el presupuesto de la administración. Sería como decir que la gente se porte mal para ganar plata”, dijo Álvarez, y concluyó que “si no hay forma de que la norma se acate, se debe pasar a una última instancia: la multa, que no debe ser la primera” .

Los procesos sancionatorios que contempla la ley, para hacer cumplir los reglamentos de propiedad horizontal, han tenido dificultades por fallas en el debido proceso y poco acatamiento.