Destinación de los bienes privados en una propiedad horizontal
La Ley 675 de 2001, norma que regula los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, así como los reglamentos que rigen la copropiedad, establecen expresamente la obligación de los propietarios de los bienes privados de cumplir con la destinación allí establecida.
Esta obligación se encuentra consagrada en el artículo 18 de la citada ley, cuando dispone que los propietarios de bienes privados tienen que: "usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública".
En el mismo sentido la escritura pública, que contiene el reglamento de la copropiedad, debe indicar expresamente la destinación de los bienes privados que conforman el edificio o conjunto. La administración del edificio debe estar muy atenta a que los propietarios u ocupantes de los bienes privados den la destinación señalada en el reglamento, ya que las implicaciones que puede tener una actitud permisiva con estas situaciones en materia de convivencia en la copropiedad, pueden ser de muy difícil manejo. Además de la responsabilidad patrimonial que le genera al administrador de la copropiedad.
En algunos reglamentos no existe expresamente la prohibición de dar determinados usos a los bienes privados. Sin embargo, con el simple hecho de que en el reglamento se establezca que los inmuebles tienen una destinación de vivienda o comercial, según sea el caso, es suficiente. Aunque no está de más que en las prohibiciones establecidas en el reglamento se encuentre consagrado respetar la destinación dada a las unidades privadas y establecer las sanciones para quien las incumpla.
De pretenderse un cambio de destinación de las unidades privadas, se requiere una decisión favorable de un mínimo del setenta por ciento de los coeficientes en caso de que estos sean modificados, pues implica una reforma al reglamento de la copropiedad. De no modificarse los coeficientes de copropiedad, basta con la autorización dada por la asamblea de copropietarios con un quórum simple, para el caso de los edificios comerciales o mixtos. En los edificios denominados residenciales la reforma estatutaria se requiere en todos los eventos.
Si el propietario del bien privado no da al inmueble la destinación señalada en el reglamento, el administrador u otro copropietario puede apoyarse en la autoridad policiva correspondiente.
*Directora Jurídica de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia