Diversificar, la clave de Coninsa Ramón H

El crecimiento que tiene Colombia en materia de infraestructura se ha convertido en una gran oportunidad para las empresas de construcción y servicios de ingeniería del país.

Tal es el caso de Coninsa Ramón H, empresa que espera cerrar este 2014 con 380.000 millones de pesos en ventas, sumando sus negocios estratégicos, donde el portafolio de construcción de vivienda tiene una participación del 45 por ciento de la torta de ingreso; infraestructura un 20 por ciento, el negocio de arrendamientos un 15 por ciento y otro 20 por ciento el rubro de comercio, industria y servicios.

El Colombiano habló con Juan Felipe Hoyos Mejía, presidente de Coninsa Ramón H sobre cómo ha sido el comportamiento de la empresa este año, de las perspectivas de crecimiento y el horizonte de expansión en los próximos cinco años.

¿Qué balance hace usted del negocio de construcción de vivienda este año, sobre todo, con la participación de la compañía en el plan de vivienda actual del Gobierno Nacional?
"Sin duda el comportamiento de la construcción de vivienda en general, sumando todos los estratos, ha sido menor en las principales ciudades del país. En el caso de Medellín, la cifra ha representado un descenso de 17 por ciento frente al año anterior, Bogotá ha caído un 14 por ciento. Sin embargo, haciendo contrapeso a esta realidad sobresalen ciudades como Barranquilla y Santa Marta, que vienen registrando un ritmo positivo".

¿Pero ustedes preveían este comportamiento?
"Desde el año pasado se veía venir esta disminución por dos factores: la terminación de los subsidios a la tasa de interés. Estos se acabaron y esos créditos para las viviendas hasta 196 millones de pesos se iban a afectar. Digamos que teníamos calculado que la eliminación de estos subsidios podrían afectar las ventas de ese rango hasta un 15 por ciento. La segunda razón es el incremento en las tasas de interés por parte del Banco de la República, porque finalmente iban a encarecer el valor de los créditos. Los economistas definen que por cada uno por ciento de incremento en las tasas, las ventas de vivienda nueva se pueden afectar un 6 por ciento. No obstante, lo que iba a compensar esa caída era el crecimiento de la economía del país, con una clase media que va en aumento".

¿Entonces este rubro para la compañía ha sido altamente negativo?
"La compañía no ha estado ajena a esta realidad. No obstante, la realidad es otra en el norte del país porque en ciudades como Barranquilla y Santa Marta la situación viene mejorando, lo que atenúa un poco las caídas en Medellín y Bogotá.

En el consolidado del negocio de vivienda de la compañía, la reducción es del 5 por ciento en ventas totales de vivienda nueva, menor a lo que el mercado esperaba. Por eso destacamos el comportamiento de la costa que ha sido bueno".

¿Cuántas viviendas nuevas se vendieron en Medellín el año pasado?
"En 2013 se vendieron en la ciudad 22.000 viviendas nuevas y este año será de casi 20.000 unidades".

¿Hay preocupación con el descenso de la vivienda?
"Si hablamos del mercado en general, para 2015 va a tener un comportamiento normal. La vivienda nueva tiene una influencia por las 300.000 viviendas nuevas del Gobierno. Se espera que no aumenten significativamente las tasas de interés por lo que se estabilizará la demanda".

¿Hay burbuja en los precios inmobiliarios?
"Las estadísticas mostraron un efecto positivo en las ventas de vivienda nueva porque aumentaron un 19 por ciento. La demanda viene en una tónica sostenida de 8 años, cuando lo normal es que el ciclo sea de 4 años. Cuando se presenta este fenómeno los precios en algunos lugares están por encima. En Medellín los precios han tenido un aumento por encima de la inflación. Pero cuando se refiere a burbuja en el sentido de la palabra, se debe presentar una posterior caída de precios (como ocurrió en la crisis de E.U. cuando los precios cayeron hasta un 40 por ciento) pero esto no va a ocurrir porque no hay fundamentales económicos para esto.

La vivienda se va a seguir valorizando pero no a las tasas que ha tenido hasta ahora. En Medellín la vivienda se ha valorizado hasta un 6 por ciento pero que vayan a caer los precios será muy difícil".

La compra sobre planos ayuda a estabilizar el mercado?
" Con el esquema de preventas se hace que no haya inventarios excesivos de inmuebles terminados, así esté regulado y no disparado. El porcentaje de vivienda terminada es del 4 por ciento, es muy bajito, lo que hace que haya una autorregulación en este mercado. Otro factor que no va a influir es la demanda insatisfecha".

El arriendo aparece como alternativa para muchas familias que no tienen una cuota inicial ni tienen acceso a un crédito hipotecario...
"El negocio del arriendo es un mercado estable, que se ha comportado bien durante varios años consecutivos. Podemos decir que ha estado dinámico, incluso podemos decir que el porcentaje de propiedades arrendadas ha subido. Hace 10 años se decía que el 30 por ciento de las personas arrendaba, ahora este porcentaje subió al 38 por ciento. Por eso decimos que es un negocio que va muy bien, está estable. Esperamos que en este rubro de arrendamientos cerremos el 2014 con 86.000 millones de pesos del canon de 12 meses que es el promedio. Podemos decir que aquí si son importantes las tres regiones del país donde tenemos presencia: Bogotá, Medellín y la zona caribe.

El costo promedio de los arrendamientos de vivienda que manejamos en la capital antioqueña es de 1,2 millones de pesos".

Pero la construcción ha estado dinámica, es protagonista en el crecimiento económico del país.
"Si uno mira otros mercados distintos a la vivienda, comercios, servicios y hospitales, la construcción ha estado muy dinámica, incluyendo la industria. Es común para nosotros efectuar contratos de construcción para empresas de gran tamaño como Coca-Cola, Postobón, Falabella, Grupo Éxito. Con estas empresas hemos estado muy dinámicos en la construcción de nuevas plantas, centros comerciales y edificios para ellos. Se trata de empresas del sector industrial y comercial que se están ampliando porque van en ascenso, se trata de algo importante para la economía del país.

Aquí en el tema de construcción a terceros y apoyo a infraestructura estamos hablando de una expectativa para este 2014 de cerrar con 400.000 millones de pesos en ventas".

Usted mencionó también el negocio hospitalario...
"En este tema y a pesar de los obstáculos del sector, con déficit de camas solo en el caso de Medellín, se ha convertido en una oportunidad para nosotros importante. Según las estadísticas, en Antioquia existen 14 camas por cada 100.000 habitantes, cuando realmente se necesitan 24. Estamos hablando de un déficit importante y por eso hemos visto una oportunidad para nosotros prestarle el servicio de construcción e ingeniería a los hospitales y clínicas del país.

Actualmente estamos haciendo diseños hospitalarios para la Clínica de las Américas en su sede de Envigado. Lo hecho por el hospital San Vicente en Rionegro en el oriente, viene mostrando buena dinámica, el Pablo Tobón Uribe estará ingresando próximamente unas 300 camas más. Esta dinámica ha sido importante para la compañía y queremos consolidar allí nuestra presencia".

Hablemos ahora de las oficinas, otro segmento importante para las obras de Coninsa...
"Efectivamente es otro mercado interesante. Solo en Medellín existen actualmente cerca de 15 proyectos de construcción de oficinas, las cuales harán que la ciudad se mueva fuertemente en este segmento. Aparecen sectores nuevos que antes no se consideraban. Solo en inmediaciones de Ruta N, con todo lo que viene con el Distrito de Innovación y lo que será al 2023, se convierte en una gran oportunidad para nosotros, el potencial que tiene este mercado de construcción de oficinas es importante. Aunque todos los proyectos son de diversos constructores, vemos allí una importante expansión que beneficiará la dinámica económica de la ciudad".

Pero ustedes construyen un proyecto de oficinas al frente del Hotel Dann y podemos hablar de un total de oferta para la ciudad...
"Son dos torres de oficinas que está en proceso de venta, ya están vendidas en un 80 por ciento las que están en la avenida El Poblado. En el total de ciudad podemos hablar que existe una oferta de 85.000 metros cuadrados de oficinas.

Pero esta dinámica es importante porque no se trata de solo las oficinas nuevas, las segundas también se dinamizan porque es un mercado con alto potencial, gracias a la dinámica económica del país".

¿Están disparados los precios de las oficinas nuevas en Medellín?
"La ciudad sigue estando muy lejos de los precios de oficinas de Bogotá. Las oficinas triple A en Bogotá cuestan 12 millones de pesos el metro cuadrado mientras que en Medellín es de 7 millones de pesos. Creemos que todavía hay precios normales".

¿Y en el negocio de infraestructura, que hace parte de todo el rubro de construcción de la compañía, ustedes a qué se dedican?
"En los negocios de infraestructura podemos hablar de la urbana y pesada (carreteras, puentes, hidroeléctricas). Destacamos la construcción que realizamos de la vía al Chocó, por todo el beneficio social que tiene para esa región. Por eso lo destacamos. Otro proyecto que es sumamente importante para el país es la construcción de la hidroeléctrica de Hidroituango, donde nosotros participamos en la construcción de la megaobra, que tiene una inversión mensual de 32.000 millones de pesos, cifra importante porque faltan casi 5 años de obra".

¿Y qué proyectos tienen en materia de infraestructura urbana?
"Hicimos parte del proyecto bandera de la Gobernación con la construcción de varios colegios en el departamento. También en este rubro destacamos la construcción del metrocable en Santa Elena, que recientemente nos adjudicaron para complementar el sistema de tranvía en el oriente de la ciudad. Es uno de los proyectos urbanos más importantes que realizaremos.

También tenemos grandes expectativas con lo que será el corredor del río Medellín. Además participaremos en la licitación para la construcción del proyecto de renovación de redes del centro de la ciudad para EPM. Se llama Centro Parrilla y son cuatro contratos que tienen una inversión de 160.000 millones de pesos. EPM salió a licitar y estamos pendientes de la adjudicación.

También tenemos en carpeta para licitar la construcción de las estaciones del metro entre Suramericana y la estación Caribe, en inmediaciones de la Universidad Nacional. Ahí la ventaja es que la parte vial de la vía férrea está lista y solo son las estaciones".

¿Ya empezaron la ejecución en el metrocable de Santa Elena?
"Apenas hace tres semanas se firmó el contrato para su construcción, estamos en todos los preparativos para empezar la ejecución".

¿Con todo este panorama se me queda algún frente más de la compañía en el que se estén moviendo?
"Hay otro que tiene que ver con el que la empresa ha incursionado en el negocio de diseños arquitectónicos a terceros. La empresa tiene 130 profesionales de la arquitectura, importantes no solo para nosotros sino para terceros. Hay proyectos como lo que diseñamos para la Alcaldía con el tema de vivienda gratuita del occidente en Pajarito. Allí solo hicimos los diseños arquitectónicos y técnicos para Isvimed.

Hay otras 1.500 viviendas de este tipo que diseñamos para el municipio de Quibdó. Ya está en construcción. En el Eje Cafetero hay dos proyectos: Salamanca con 800 viviendas y la Giralda con 400 viviendas Vipa. (Vivienda de interés para ahorradores), ambas en Risaralda".