Hasta en 1.500% subió el avalúo catastral en San Antonio de Prado

A Diego Gutiérrez, un cultivador de hortalizas, legumbres, granos y frutas en la vereda La Florida del corregimiento de San Antonio de Prado, se le vino el mundo encima cuando recibió la noticia que sus dos predios ya no estaban avaluados en $9 millones y $237 millones, sino que ahora se tasaban en $151 millones y $950 millones, respectivamente.

Y, además, se le heló la sangre cuando le contaron sus vecinos, a quienes también les sucedió lo mismo, que ese desbordado incremento, de 1.577% por un lado, y de 313% por el otro en el nuevo avalúo catastral de sus tierras, se reflejarían en un aumento desmedido en el impuesto predial, y que en el 2024 no tendrá más alternativa que pagar en el predio que ahora cuesta $152 millones, un tributo de $1.360.000, teniendo en cuenta que el impuesto en esa zona es de 9 pesos por cada mil de avalúo, y en el predio de $950 millones pagaría un impuesto por más de $9,6 millones, porque la tarifa es de 10,2 pesos por cada mil.

“Estoy muy preocupado porque las ganancias por las cosechas no dan para cubrir el valor de ambos impuestos. Estamos procurando llegar a un consenso con la Alcaldía de Medellín, para que realicen un nuevo ajuste al avalúo catastral, para que los valores sean mucho más acordes a los ingresos de los habitantes del corregimiento. Y si no se logra ese acuerdo no me quedaría más alternativa que dedicarme a otra actividad para ayudar a cubrir los dos prediales”, señaló Diego.

El agricultor indicó que en las dos reuniones que han sostenido con los miembros de la Junta Administradora Local (JAL) de San Antonio de Prado, les explicaron que el cálculo se hizo sobre el valor comercial de los predios para trazar los nuevos avalúos, y dejaron en claro que no lo hicieron predio por predio, sino que seleccionaron un área a la cual le hicieron un arqueo sobre el valor del metro cuadrado de la tierra y del inmueble.

“No quieren ceder, han recalcado que no tienen presupuesto para hacer un nuevo cálculo para trazar el reajuste al avalúo catastral. La comunidad les ha mostrado ambos impuestos para demostrar el incremento desbordado para un corregimiento donde prácticamente las personas son de estrato 1 y 2. No tomaron en cuenta muchas variables como la infraestructura vial, los servicios públicos, los cuales no son urbanos sino veredales, incluso los ingresos de las familias que son bajos”, recalcó Diego.

Señalo además, que cuando sostuvieron las reuniones con la JAL y los técnicos de Catastro de la Alcaldía, los funcionarios expresaron que los reclamos iban a ser atendidos, “pero lo que encontraron no fueron casos puntuales, sino el reclamo de todo los habitantes de San Antonio de Prado, quienes están inconformes con este desmedido incremento del avalúo y el cobro del impuesto predial”.

Otro caso a resaltar es el de Rebeca Jiménez, secretaria en un laboratorio farmacéutico, a quien el avaluó catastral de su predio, ubicado en el casco urbano, le aumentó en un 194% al pasar de $37,9 millones en 2022 a $111 millones en 2023.

Ajuste por ambos lados

En el caso del Diego, el agricultor tiene un leve respiro, ya que el elevado impuesto predial que tendría que pagar por ambos lotes y que en total suman $11,5 millones por año (los dos predios abarcan más de 4,5 hectáreas), lo puede resolver ya que tiene todo el 2023 para hallar una fórmula para reunir los recursos.

Pero no es así para el grueso de habitantes del corregimiento a quienes el golpe fue doble porque además del incremento desmedido en el avalúo catastral, el cobro del impuesto predial del 2023 llegó también con el aumento.

“Personas con predios en San Antonio de Prado pasaron de pagar $90.000 a $3.000.000 en el impuesto predial trimestral. Los aumentos se fueron hasta las nubes”, explicó Daniel Esteban Salazar, habitante del corregimiento.

Aseguró que el proceso que realizaron los técnicos de la Alcaldía no ofrece una información certera para trazar el nuevo avalúo. “La visita de funcionarios para la actualización en los predios no fue representativa, pero aseguran que esa muestra es válida para todo el sector. Sacaron resultados sobre una muestra muy pequeña y con eso trazaron el nuevo cálculo con el que cobijaron a todos los predios”, aseguró.

Y agregó que “en la inspección técnica, los funcionarios de la Alcaldía no tomaron en cuenta la destinación y la misma ubicación de los predios, ya que son diferentes entre sí. Mientras unos se usufructúan con actividades agrícolas y están localizados en zonas rurales, hay otros que hacen parte del casco urbano. Incluso aquí la infraestructura vial no es la misma como la que hay trazada en el municipio de Medellín, y los servicios públicos son veredales”.

El vocero de la comunidad dijo que en estos momentos la resolución esta demandada con el fin que los técnicos de la Alcaldía de Medellín visiten nuevamente le corregimiento y hagan la inspección técnica predio por predio, y no por muestreo, ya que así se trazaría el valor real del avalúo catastral, y quedaría más clara la destinación real de cada uno de los inmuebles y el verdadero valor a pagar en el impuesto predial.

“Los funcionarios de la Alcaldía han explicado que ellos hicieron el muestreo con todo el rigor técnico para recalcular el valor de los predios. Incluso, afirman que su trabajo ha servido de ejemplo en el país, ya que realizaron la medición con geolocalización gracias a que con el Instituto Geográfico Agustín Codazzi le brindó apoyo con ayuda satelital y drones, para la medición de los predios e inmuebles, sobre todo en las zonas rurales, y es allí donde precisamente se han registrado los más altos incrementos”, dijo Daniel Esteban.

Y advirtió que ante el desespero por la situación, y la poca receptividad de la Alcaldía de Medellín para atender sus reclamos, el próximo sábado 15 de abril realizarán una manifestación pacífica en la que los habitantes de San Antonio de Prado quemarán los recibos del impuesto predial del 2023.

Razón del ajuste

En el 2022, la Alcaldía de Medellín realizó el proceso de ajuste al avalúo catastral en los corregimientos de San Cristóbal, San Antonio de Prado y Altavista, y en las comunas de Robledo y San Javier. La tarea que viene realizando desde 2020 en otros sectores de la ciudad.

Al indagar con la Subsecretaría de Catastro de la Alcaldía de Medellín, sobre el aumento de los avalúos en los predios de San Antonio de Prado, explicaron que este ajuste consistió “en un conjunto de operaciones y actividades destinadas a actualizar la base de datos catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y ajustando en la variable económica las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario”.

Las Subsecretaría indicó además que los procesos de actualización se presentan variaciones en el valor de los avalúos catastrales de los predios, estos cambios son ocasionados por el cálculo que debe efectuarse en los valores para que estos reflejen las condiciones locales y reales del mercado inmobiliario.

“Esto se realiza a partir de investigaciones de mercado y registros que den cuenta del comportamiento del valor real de las propiedades”, subrayó la entidad.

Además, explicó que el cálculo del impuesto predial unificado para el Distrito de Medellín se determina por tres características: el estrato donde esté ubicado el predio; la destinación o uso que se le dé al predio; y el avalúo catastral otorgado por la Subsecretaría de Catastro.

“Es importante mencionar que no necesariamente se debe presentar alguna mejora o cambio en las condiciones físicas del predio para ser objeto del proceso de Actualización Catastral”, enfatizó la Subsecretaría de Catastro.

También en otros sectores

Pero no solamente el alza del impuesto predial se ha sentido en San Antonio de Prado, también en otros sectores de Medellín.

Ese es el caso de Javier Ospina, ingeniero químico jubilado, quien tiene un apartamento en el sector de Laureles y al que le aumentaron el impuesto predial un 20%, y como si fuera poco, en el mismo cobro le sumaron otro 20% por el concepto de impuesto de protección ambiental.

“Mi apartamento es estrato 5, tiene un área de 101 metros cuadrados y está en un edificio que tiene 30 años. El avalúo en el 2022 se tasó en $188.933.000 y en el 2023 fue de $197.076.000, lo que representa un aumento del 4,31%; pero lo que no se explica es el incremento del 20,22% en el impuesto predial trimestral, ya que en 2022 este cobro fue de $376.381 y en el 2023 subió a $452.967”, explicó Javier.

En similar situación está Adriana Correa, contadora pública, a quien el impuesto predial por su apartamento ubicado en la comuna La Candelaria, centro de Medellín, en 2023 le subió casi 100% con respecto al de 2022.

“El año pasado pagué por el predial $254.468, y este año el cobro por el impuesto prácticamente se duplicó ya que llegó por $501.163. Fui a la Secretaría de Hacienda en la Alcaldía a pedir explicación de este aumento tan alto. Me indicaron que elevara la queja para que los funcionarios hagan la revisión tomando como base al avalúo catastral de mi inmueble, y no sé si este valor aumentó, y de lo cual no he recibido alguna notificación. Hice la reclamación y estoy esperando la respuesta”, dijo Adriana.

La contadora pública y el ingeniero coincidieron en afirmar que aún no es claro cómo la Subsecretaría de Catastro está haciendo el ajuste del avalúo de los inmuebles, cálculo con el que la Secretaría de Hacienda se basa para trazar el cobro del impuesto predial.

En san Cristóbal también el impuesto predial está por las nubes

Hace un mes EL COLOMBIANO registró el caso de María Bernarda Muñoz propietaria de un lote en el corregimiento de San Cristóbal, el cual luego del ajuste castastral el impuesto predial le subió 2.700%. Hasta el pasado diciembre pagaba cada trimestre $25.964, pero la última cuenta, la correspondiente al primer trimestre de 2023, le llegó por $702.817.

El predio, que antes tenía un avalúo catastral de $3.147.000, pasó a valer $85.167.000 con la actualización. Ante todo esto, y aclarando que el predio figura como estrato cero, ella hizo el reclamo en la Secretaría de Hacienda de Medellín, pero la remitieron a Catastro. Esta dependencia le dijo, según su versión, que consiga un perito que avalúe el predio, “pero me dijeron que esto no garantiza nada”. Es decir, podrían perder el dinero invertido en este funcionario.