Cómo invertir en vivienda en Colombia desde el exterior: requisitos, oportunidades y pasos clave
Invertir en vivienda en Colombia desde el exterior es hoy un proceso cada vez más simple gracias a la digitalización de los trámites y a un entorno económico que empieza a mostrar señales de recuperación.
El interés por invertir en vivienda en Colombia desde el exterior se da en un contexto de mejora en los indicadores macroeconómicos. De acuerdo con proyecciones de organismos como el Banco Mundial, Colombia cerraría el año con un crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) del 2,4%, por encima del 1,7% registrado en 2024.
Este mejor desempeño ha estado impulsado por el dinamismo del consumo de los hogares, junto con un nivel de tasas de interés que se espera se mantenga alrededor del 9,25%, facilitando el acceso al financiamiento y la compra de cartera. A esto se suma la recuperación gradual de los precios de la vivienda y las opciones de valorización en distintas regiones del país.
Aunque a simple vista puede parecer un trámite complejo, estar fuera del país no es un impedimento para adquirir vivienda en Colombia. Así lo explica la plataforma inmobiliaria Metrocuadrado, que destaca que legalmente todas las personas, tanto colombianos como extranjeros, pueden comprar propiedades en el país, aunque bajo condiciones diferentes.
La ejecutiva Sandra Villanueva señala que el interés por la compra de vivienda desde el exterior se ha intensificado en los últimos ocho años, influenciado, entre otros factores, por la tasa de cambio.
Entre enero y octubre de 2025, se contabilizaron más de 3,9 millones de búsquedas de vivienda desde el exterior en la plataforma. De ese total, el 46% provino de Estados Unidos, el 13% de España, el 4% de Canadá, el 4% de México y el 33% de otros países como Chile, Australia y Francia, con una alta participación de colombianos residentes fuera del país.
Remesas e inversión: el respaldo financiero de los colombianos en el exterior
Este interés se refleja en el flujo de recursos hacia Colombia. Según datos del Banco de la República, en 2024 ingresaron al país más de US$12.000 millones en remesas.
Ese flujo se traduce también en compras efectivas de vivienda: de acuerdo con cifras de Camacol, el 6,4% de todas las viviendas vendidas en Colombia corresponde a colombianos que viven en el exterior.
Para los connacionales, la compra de vivienda debe hacerse en pesos colombianos y todos los procesos se pueden adelantar de manera digital. Si se busca adquirir el inmueble mediante crédito hipotecario, se debe contar con cédula de ciudadanía, buen historial crediticio en Colombia y en el país de residencia, además de no presentar reportes negativos en entidades financieras.
Algunas entidades bancarias pueden exigir un estatus migratorio legalizado o en proceso, aunque no es una condición generalizada, por lo que es clave revisar los requisitos específicos de cada banco.
Si se trata de una vivienda de entrega inmediata, el comprador debe contar con la cuota inicial completa, que suele ser mínimo del 30% del valor total. Si no se dispone de este monto, se puede optar por un proyecto sobre planos, donde la cuota inicial se paga de manera gradual hasta la entrega del inmueble.
En caso de adquirir vivienda nueva con crédito, se requiere la vinculación a una fiducia. Si se usa crédito hipotecario o leasing habitacional, se debe realizar el avalúo, el estudio de títulos y la legalización de los recursos. Todo el proceso puede hacerse de forma digital.
El único trámite que no se puede realizar en línea es la firma de la escritura. Para este paso, el comprador puede viajar a Colombia o designar un apoderado. En este caso, el poder debe estar autenticado en el consulado colombiano del país de residencia, sin necesidad de enviar el documento original, ya que las notarías pueden consultarlo en el repositorio de poderes.
Compra de vivienda en Colombia para extranjeros
Para los extranjeros, el proceso tiene diferencias importantes. En general, deben comprar el inmueble de contado o contar con los recursos para hacerlo. Una alternativa es adquirir vivienda sobre planos y pagar el valor total durante el plazo de entrega del proyecto.
Un extranjero puede vincularse a una fiducia, firmar promesas de compraventa y escrituras únicamente con su pasaporte. Para ello, debe demostrar ingresos en el exterior mediante carta laboral, certificado de ingresos, impuestos y extractos bancarios.
Los pagos se realizan a través de transferencias internacionales desde la cuenta del comprador en su país de residencia hacia la cuenta del propietario, la fiducia o la entidad financiera correspondiente.
Existen algunas excepciones al esquema de compra de contado. Si el extranjero está casado legalmente con un colombiano, puede acceder a los diferentes tipos de financiamiento en el país. Asimismo, quienes tengan padres colombianos y cuenten con cédula de ciudadanía pueden acceder a créditos de vivienda en igualdad de condiciones que un nacional.
En todos los casos, los extranjeros deben cumplir requisitos básicos: pasaporte vigente, comprobantes de actividad económica que demuestren el origen de los fondos y la legalización de las divisas cuando los recursos provienen del exterior. Es obligatorio declarar el origen del dinero y registrar la inversión ante el Banco de la República.
Con precios en proceso de recuperación, mayor digitalización de los trámites, valorización en distintas zonas del país y un entorno de tasas de interés más favorable, el mercado inmobiliario colombiano se posiciona como una alternativa atractiva para quienes buscan invertir desde fuera del país.
Para colombianos y extranjeros, contar con acompañamiento especializado, asesoría legal y financiera, y entender las diferencias entre los procesos es hoy la clave para aprovechar las oportunidades que ofrece el sector de la vivienda en Colombia.