El trámite de cargas urbanísticas aleja a constructores de Medellín

La incertidumbre y falta de claridad en la manera que se liquidan las cargas urbanísticas en Medellín, entre otros trámites administrativos, han hecho que los constructores se lleven sus proyectos a otros municipios del Valle de Aburrá o ciudades del país.

Los constructores señalan que este “cuello de botella” no solo impacta costos operativos y financieros, además de afectar la rentabilidad del negocio. También se limita la oferta de vivienda nueva en la capital antioqueña.

Las cargas urbanísticas son una obligación legal que deben pagar los constructores, como porcentaje del precio al que compraron por metro cuadrado del terreno donde se desarrolla el proyecto. Los constructores denuncian que dichas cargas son liquidadas de manera subjetiva por la Administración municipal.

“Cuando el constructor va a Catastro a cumplir el trámite, le dicen que siga con el proyecto y que se liquida después. Ese ‘después’ incluso podría ser cuando el proyecto ya estaba finalizado y el valor que liquidan es mucho mayor al del inicio al ver las condiciones del terreno. Entonces prácticamente le están liquidando sobre la valorización que generó la inversión del proyecto”, explicó Eduardo Loaiza Posada, gerente seccional de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol Antioquia).

Incluso, asegura que en menos de un año han tenido que pagar hasta 30 por ciento más del valor presentado en la primera valoración.

Este, como todos los demás aumentos de costos sobre la construcción de un proyecto habitacional (dólar, materiales de construcción, entre otros) tienen un impacto directo sobre el precio final de las viviendas y desarrollo de oferta.

“En 2013, Medellín participaba con el 80 por ciento del total de proyectos que se lanzaban en el Valle de Aburrá, hoy representa apenas el 30 por ciento”, aseguró Loaiza.

¿Y la solución?

Este tema fue discutido con la Alcaldía, en 2014 y dentro del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT), aprobado el año pasado, se confirmó que habría un “mapa de zonas geoeconómicas homogéneas”.

Al respecto, EL COLOMBIANO consultó a finales de diciembre a la entonces Secretaria de Gestión y Control Territorial, Olga Astrid Velásquez.

La funcionaria indicó que tal mapa estará disponible para todos los constructores en marzo de 2016, aunque la primera promesa era que estaría listo para finales del año pasado.

Lo que sí se tendrá este mes, asegura Velásquez será el mapa de zonas geoeconómicas homogéneas para los macroproyectos Río Norte, Sur y Centro. Ahora todo dependerá de que la nueva Administración Municipal si dé continuidad a las mejoras anunciadas.

Frente al estancamiento de liquidaciones de cargas urbanísticas, la funcionaria agregó que “a nosotros Planeación Municipal nos entregó 10.503, incluso algunas ya están pagas, pero debimos revisarlas y estamos depurándolas”.

Ante la variabilidad de los costos urbanísticos, la funcionaria afirmó que esto lo calcula la Subsecretaría de Catastro y se hacen con un año de vigencia.

“No es lo mismo un sector consolidado de la ciudad, frente al precio de zonas con procesos de redesarrollo. Pero no creo que las variaciones sean de 30 por ciento (como dice Camacol). Lo que se está tratando de cobrar son licencias expedidas en 2013 y 2012 y claro, se ha modificado el valor del suelo”.

A la expectativa

En tanto, el gremio de los constructores insiste en que “la obligación urbanística puede llegar a pesar hasta el 60 por ciento del valor del lote o incluso más que el lote”, señaló Loaiza.

Según datos de Camacol, los rubros urbanísticos y de terreno representan, en promedio, el 22,13 por ciento del total de los costos de un proyecto de construcción en el país.

“Ellos (Catastro) hace el avalúo de los lotes y le cobran a uno lo que ellos quieren. También en los trámites de aclaración de áreas también es lento, engorroso y complicado y detiene el desarrollo de los proyectos”, indicó Manuel Greiffestein Arango, director de diseño de Arconsa. Sin embargo, el constructor cree que en los últimos meses la visión sobre el sector ha cambiado y “esperamos que se vean soluciones próximamente”.