Arriendo en Colombia 2026: cuánto puede subir, cómo renovar el contrato y evitar sanciones
Con cuatro de cada diez hogares viviendo en arriendo, entender las reglas del juego dejó de ser un asunto jurídico para convertirse en una necesidad cotidiana. De cara a 2026, conocer cuándo se renueva un contrato, cuánto puede subir legalmente el canon y cuáles son las sanciones por incumplimiento es clave para evitar conflictos y sorpresas.
Durante años, la falta de información ha sido uno de los mayores riesgos para los arrendatarios. Aumentos por fuera de la ley, solicitudes de desocupación sin causal válida o reparaciones trasladadas indebidamente al inquilino son situaciones frecuentes. En la mayoría de los casos, no ocurren por mala fe, sino por desconocimiento de la norma en un mercado cada vez más presionado por la alta demanda y la limitada oferta de vivienda.
La proporción de hogares que viven en arriendo pasó de 34 % en 2018 a 40 % en 2025, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (EVC). Las altas tasas de interés, la dificultad para reunir el ahorro inicial para comprar vivienda y las nuevas dinámicas laborales han llevado a que muchas personas opten por la flexibilidad del alquiler. Sin embargo, esa misma flexibilidad exige mayor claridad sobre derechos y deberes, en especial en momentos clave como la renovación del contrato y el ajuste anual del canon.
De cara a 2026, una de las principales inquietudes de los inquilinos es si el propietario puede subir el arriendo por encima de la inflación o cambiar las condiciones del contrato de forma unilateral. La respuesta, en la mayoría de los casos, es no. La ley establece límites que buscan equilibrar la relación contractual y evitar incrementos arbitrarios, incluso cuando el mercado muestre precios más altos en inmuebles similares.
¿Cuándo y cuánto puede subir el canon en 2026?
En vivienda residencial, el aumento del arriendo tiene un techo definido: el Índice de precios al consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior, explica John Llanos, especialista en inversiones inmobiliarias y fundador de Conecta Negocios. Dado que la variación anual del IPC en 2025 fue del 5,10 %, el aumento del canon de arrendamiento de vivienda urbana en 2026 no podrá superar dicho porcentaje para los contratos que cumplan un año de ejecución en 2026.
Es decir que si una persona paga $1.000.000 y el IPC es de 5,2 %, el nuevo canon será de $1.052.000 a partir de la fecha de aniversario del contrato en 2026. “Subirlo en enero, junio o noviembre, si el contrato no cumple el año en esas fechas, es ilegal”, recuerda Llanos.
Renovación automática y preavisos obligatorios
La mayoría de los contratos se renuevan automáticamente si ninguna de las partes manifiesta lo contrario. Para que la no renovación sea válida, debe notificarse con al menos 90 días de anticipación y por un medio verificable, como correo electrónico o carta formal. “Si ninguna de las dos partes avisa con 90 días, el contrato se renueva automáticamente por el mismo tiempo”, precisa Llanos.
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¿Quién puede terminar el contrato y en qué condiciones?
El arrendatario sí puede terminar el contrato de manera unilateral, siempre que respete el preaviso. Según Daniel Tamayo, CEO de Regnum Grupo Inmobiliario, “debe avisar tres meses antes de que finalice el contrato”. En un contrato de 12 meses, esto implica notificar en el mes nueve para salir sin sanción al mes doce.
El propietario, en cambio, solo puede pedir el inmueble por tres causales: para vivir en él, para realizar reparaciones que impidan su uso o porque el inmueble ya fue vendido. Tamayo explica que “pedirlo ‘porque lo va a vender’ no es una causal válida y debe pagar una penalidad”. La regla general es el pago de tres cánones de arrendamiento, más el respeto de un preaviso de tres meses.
Reparaciones del inmueble
Las reparaciones necesarias para la habitabilidad —agua, luz, gas, electricidad— son responsabilidad del propietario, quien además debe entregar el inmueble con los servicios públicos legalizados. Las reparaciones locativas, en cambio, corresponden al inquilino y deben revertirse al entregar el inmueble.
Para 2026, ningún aumento puede hacerse “porque sí”. Conocer estas reglas no solo evita abusos: le da al arrendatario herramientas para negociar, decidir y, sobre todo, vivir en arriendo con mayor tranquilidad.