Envejecimiento llevaría a Colombia hacia un modelo de vivienda japonés: menos espacio y más alquiler

La caída en la natalidad en Colombia ha sido históricamente atribuida a dinámicas estructurales, como el ingreso de las mujeres al mercado laboral y el acceso generalizado a métodos de planificación familiar. Sin embargo, circunstancias como la pandemia, el enfriamiento de la economía, las transformaciones en los estilos de vida y los flujos migratorios, han profundizado esta tendencia, anticipando una sociedad más envejecida y con menos nacimientos.

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Este contexto se ha visto agravado por el aumento sostenido del costo de vida y un panorama económico cada vez más incierto, que han elevado considerablemente el costo de oportunidad de tener hijos. Como resultado, los nacimientos cayeron un 13,7% en 2024, tras retrocesos del 7,0% en 2022 y del 10,1% en 2023, acumulando una reducción del 31% frente a los niveles prepandemia. Entre 2014 y 2019, Colombia registraba en promedio 655.000 nacimientos anuales; en 2024, apenas fueron 445.000.

Esta transformación demográfica ya empieza a tener efectos tangibles en distintos sectores económicos. Se disminuye la presión sobre servicios orientados a la infancia, pero al mismo tiempo se incrementa la demanda por atención médica especializada, servicios de cuidado, infraestructura adaptada y bienes patrimoniales.

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Además, el envejecimiento poblacional está reconfigurando el mercado laboral, la demanda de vivienda y los patrones de consumo, planteando nuevos desafíos en términos de productividad, inversión y equidad.

¿Cómo cambiarán las necesidades en vivienda?

Un informe de Corficolombiana, liderado por su director, César Pabón, advierte sobre un cambio drástico en la estructura demográfica del país. Según las proyecciones, de aquí a 2070 la población menor de 45 años se reducirá en 20 millones de personas, mientras que la de mayores de 45 años aumentará entre 12 y 13 millones, marcando un profundo giro en la pirámide poblacional.

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Este envejecimiento transformará inevitablemente el patrón de vivienda en Colombia. Tal como ha ocurrido en países con poblaciones longevas como Japón, el número de hogares seguirá creciendo, incluso si la población total se estabiliza o comienza a disminuir.

Sin embargo, uno de los impactos es que los hogares serán cada vez más pequeños: habrá más personas viviendo solas o en parejas sin hijos, lo que impulsará la demanda de viviendas unifamiliares y con nuevas características adaptadas al envejecimiento.

Según el informe, esto implicará también una mayor proporción de vivienda en arriendo y una creciente demanda por servicios domiciliarios, asistencia personalizada y tecnologías enfocadas en el cuidado.

Menos hogares jóvenes

Desde la óptica del equipo de investigaciones económicas de Bancolombia, durante años el crecimiento de la vivienda se apoyó en la expansión de hogares jóvenes; no obstante, hoy el crecimiento en el número de hogares nuevos obedece principalmente al envejecimiento progresivo de la población y a la fragmentación del núcleo familiar.

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“Para 2050, se estima que más de una cuarta parte de los hogares estarán compuestos por una sola persona, en su mayoría adultos mayores”, indicaron.

Y pese a que la población total comenzará a disminuir hacia mediados de siglo, esto no se traducirá en una menor presión sobre el mercado de la vivienda.

De acuerdo con los analistas, el número de hogares seguirá en aumento, impulsado por la reducción en el tamaño promedio de las familias. Esta tendencia continuará ampliando la brecha entre la cantidad de hogares y las viviendas disponibles, lo que dejará al mercado inmobiliario bajo una presión estructural sostenida, no solo en términos de cobertura habitacional, sino también en aspectos como localización y calidad de la oferta.

Adaptación de las nuevas viviendas

Este nuevo panorama demográfico impone importantes retos a la oferta habitacional en Colombia. Las viviendas deberán adaptarse a las condiciones específicas de salud, movilidad y seguridad que demandará una población cada vez más vieja.

Para los investigadores, será prioritario promover modelos como el senior housing —viviendas diseñadas para personas mayores que integran servicios de asistencia y atención especializada—, así como incorporar principios de diseño universal y desarrollar proyectos intergeneracionales.

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Adicionalmente, se requerirán unidades más pequeñas, ubicadas en zonas centrales, con buena accesibilidad y bajos costos de mantenimiento. Estas características, explican los analistas, no solo responden a las necesidades y preferencias de los adultos mayores, sino que también favorecen la sostenibilidad del entorno urbano.

Ahora, el sistema financiero también deberá ajustar sus metodologías de análisis de riesgo en los créditos hipotecarios para adaptarse a una nueva realidad demográfica.

“Las garantías hipotecarias ya no pueden valorarse únicamente por su ubicación o características físicas. Será necesario tener en cuenta factores como la liquidez del activo, la exposición geográfica, la duración del préstamo y la evolución de los ciclos demográficos”, explicó Laura Clavijo, líder del equipo económico de Bancolombia.

Por ejemplo, en regiones intermedias donde el envejecimiento avanza rápidamente, la pérdida de dinamismo podría afectar la valorización de los inmuebles en el largo plazo. Mientras tanto, en zonas densamente pobladas, los cambios en la composición de los hogares podrían redefinir la demanda.

“No se trata solo de gestionar los efectos de una población que envejece, sino de repensar el modelo de desarrollo bajo un nuevo marco demográfico. Gobernar con enfoque demográfico implica rediseñar la arquitectura institucional, mejorar la eficiencia del gasto público y adaptar la oferta de servicios a una sociedad con prioridades distintas. Colombia aún cuenta con una ventana de oportunidad para actuar, pero aprovecharla exige decisiones estructurales”, agregó Clavijo.

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Desde su perspectiva, las respuestas más exitosas al envejecimiento poblacional no son aquellas que intentan revertirlo, sino las que lo gestionan con realismo y visión de largo plazo. Las economías que reconocen a tiempo el carácter estructural de este fenómeno y adaptan sus instituciones, mercados laborales y marcos fiscales están mejor posicionadas para sostener el crecimiento, reducir desigualdades y proteger a las generaciones futuras.

“Colombia aún está a tiempo de aprender de estas experiencias y anticiparse con decisiones estratégicas que garanticen una transición demográfica ordenada y sostenible”, concluyó Clavijo.