La crisis de la vivienda VIS golpea toda la cadena de construcción: iniciaciones y ventas completan 37 meses en rojo

La desaceleración de la vivienda de interés social (VIS) en Colombia dejó de ser un problema que solo está ligado con la caída de las ventas. Pues en estos momentos las señales de alerta provienen de toda la cadena productiva del sector constructor, que enfrenta una combinación de mayores costos, menor acceso a subsidios y una demanda debilitada que ya está frenando la puesta en marcha de nuevos proyectos.

Las cifras más recientes de Coordenada Urbana muestran que a mayo de 2026 las iniciaciones de vivienda VIS cayeron 20,7%, los lanzamientos disminuyeron 16,7% y las ventas retrocedieron 4,5%.

Para Diego Montañez-Herrera, economista y analista del sector, el comportamiento simultáneo de estos tres indicadores revela un problema más profundo que una simple reducción en la demanda.

“Cuando caen las ventas, los lanzamientos y las iniciaciones al mismo tiempo, lo que se está frenando es toda la cadena de construcción”, señaló el experto.

El dato más preocupante corresponde a las iniciaciones de vivienda VIS, que completaron 37 meses consecutivos en terreno negativo desde mayo de 2023. A mayo de este año apenas se registraron 27.512 unidades iniciadas, el nivel más bajo para este periodo desde 2013.

Para dimensionar la magnitud de la crisis, Montañez-Herrera recuerda que la caída provocada por la pandemia tuvo una duración cercana a 15 meses, menos de la mitad del tiempo que acumula el actual ciclo de contracción.

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Una tormenta que afecta la vivienda social

El deterioro del segmento VIS responde a la convergencia de varios factores que han golpeado tanto la oferta como la demanda de vivienda.

Por un lado, los constructores han tenido que enfrentar incrementos significativos en sus costos de producción. El aumento acumulado del salario mínimo en los últimos años, el encarecimiento de la mano de obra especializada y el incremento en los costos de construcción han elevado el valor de los proyectos y reducido los márgenes de rentabilidad.

Al mismo tiempo, las altas tasas de interés que predominaron durante los últimos años encarecieron los créditos hipotecarios y limitaron la capacidad de compra de miles de hogares.

Sin embargo, para Andrés Giraldo, CEO de Growth Lab, detrás de las cifras existe un elemento menos visible, pero igual de determinante: la confianza.

“El aumento del salario mínimo, la supresión de subsidios y las tasas de interés explican parte de la desaceleración. Pero siento que pesa mucho más la ausencia de confianza. Puede que los constructores tengan tierra, recursos y capacidad para desarrollar proyectos, y que las familias tengan capacidad de ahorro o endeudamiento, pero si no sienten confianza, simplemente no toman la decisión de invertir o comprar vivienda”, explicó.

Según Giraldo, la confianza es un factor clave en las decisiones económicas porque influye tanto en los desarrolladores como en los compradores. Cuando esta se deteriora, se reducen las inversiones, se aplazan proyectos y disminuye la disposición de los hogares para adquirir vivienda.

Aunque el costo del dinero ha comenzado a moderarse, el impacto sobre la demanda todavía se siente en el mercado.

A esto se suma la desaparición de algunos de los principales instrumentos de apoyo a la compra de vivienda. La reducción de subsidios y el cierre del programa Mi Casa Ya terminaron afectando particularmente al segmento VIS, que depende en gran medida de este tipo de ayudas para facilitar el acceso a la vivienda formal.

De hecho, un análisis de Camacol advierte que buena parte de la crisis actual está relacionada tanto con factores macroeconómicos como con decisiones de política pública. El gremio recuerda que los cambios introducidos en Mi Casa Ya durante 2023 y su posterior cierre en diciembre de 2024 coincidieron con una fuerte caída de la actividad edificadora.

Además, destaca que en 2026 no se han realizado nuevas asignaciones del programa, cuando en 2022 se habían otorgado más de 67.000 subsidios.

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El golpe ya se extiende a toda la cadena de valor

La caída de las iniciaciones es especialmente relevante porque refleja las decisiones que toman los constructores sobre nuevos proyectos. Cuando las empresas dejan de iniciar obras, el impacto trasciende al sector inmobiliario y alcanza a fabricantes de materiales, ferreterías, transportadores, ingenieros, arquitectos, proveedores de acabados y trabajadores de la construcción.

Giraldo señaló que el impacto va mucho más allá de las constructoras. “El sector de edificaciones lleva más de dos años consecutivos en contracción dentro del PIB. Como la construcción tiene uno de los mayores efectos multiplicadores de la economía, una reducción en su actividad termina afectando a decenas de sectores productivos”, afirmó.

El experto recordó que cada peso invertido en edificaciones genera cerca de tres pesos adicionales en el resto de la economía. Además, la construcción representa alrededor del 7% del empleo nacional, por lo que una desaceleración prolongada también termina afectando el mercado laboral.

Las cifras de Camacol muestran la magnitud del deterioro. Entre 2022 y 2026 las ventas de vivienda VIS pasaron de 186.417 unidades a 118.423, una reducción de 36,5%. En el mismo periodo, las iniciaciones de vivienda VIS cayeron de 139.141 a 74.694 unidades, lo que representa una contracción de 46,3%.

El debilitamiento de la demanda también se refleja en el aumento de los desistimientos. Según el gremio, a mayo de 2026 se registraron 43.659 desistimientos de vivienda nueva, más del doble de los observados en 2022.

En el caso de la VIS, los desistimientos alcanzaron 33.590 unidades, lo que equivale a un incremento de 173,6% frente a hace cuatro años.

Para los constructores, estas cifras muestran que muchas familias que inicialmente tenían la intención de comprar vivienda terminaron renunciando a la adquisición debido al aumento de las cuotas, las dificultades para acceder al crédito o la pérdida de subsidios.

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Un sector clave para la economía

La preocupación del sector radica en que la construcción de vivienda es una de las actividades con mayor capacidad para generar empleo y dinamizar la economía.

Camacol advierte que la crisis de la vivienda ya se refleja en el desempeño general del sector edificador, que acumula cerca de tres años consecutivos de contracción en su valor agregado. Además, proyecta que la actividad registrará una caída de 7,7% durante 2026.

Por esa razón, el gremio considera que el próximo Gobierno tendrá la tarea de reconstruir las condiciones de confianza para reactivar el mercado. Entre las propuestas planteadas están la recuperación de un programa similar a Mi Casa Ya, el regreso de las coberturas a la tasa de interés y medidas para ampliar el acceso al crédito hipotecario.

También propone impulsar nuevos modelos de negocio y generar mayor estabilidad regulatoria para atraer inversión al sector.

Para Giraldo, la recuperación del sector dependerá en gran medida de las señales que entregue la próxima administración.

“Lo primero es generar confianza. Cuando hay confianza se estimula la oferta porque los desarrolladores encuentran condiciones para invertir, pero también se estimula la demanda porque las familias están más dispuestas a ahorrar y a comprar vivienda”, afirmó.

El analista agregó que la confianza también influye sobre variables financieras clave para el mercado inmobiliario, como las tasas de los TES y, en consecuencia, el costo del crédito hipotecario.

El reto va de la mano con que la vivienda social ha sido históricamente uno de los principales motores de la construcción en Colombia y un vehículo para la generación de empleo formal.

Sin embargo, los datos muestran que el mercado atraviesa una de las contracciones más profundas de los últimos años. Y mientras continúen cayendo simultáneamente las ventas, los lanzamientos y las iniciaciones, la preocupación dejará de ser únicamente cuántas viviendas se venden y pasará a ser cuántas se dejarán de construir en el futuro.

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