Gobierno asegura que cuotas de administración en edificios no suben automáticamente con salario mínimo

El Ministerio de Trabajo emitió la Circular Externa conjunta 028 de 2026 para responder a inquietudes de la ciudadanía tras el aumento del salario mínimo para este año. La medida surgió luego de que se conocieran reportes de incrementos desproporcionados en las cuotas de administración de algunos conjuntos residenciales.

Según lo recordaron las autoridades, el aumento del salario mínimo o del Índice de Precios al Consumidor (IPC) no constituye una causa automática para elevar estas cuotas.

La normativa establece que cualquier modificación debe sustentarse en el presupuesto anual aprobado por la Asamblea de Copropietarios y en un análisis técnico de los gastos del conjunto residencial.

¿Quién decide el valor de la cuota de administración?

De acuerdo con el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, la Asamblea de Copropietarios es el único órgano con la facultad de aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos de la copropiedad.

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Con base en ese presupuesto se fijan las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben asumir los propietarios. Por esta razón, cualquier incremento debe estar debidamente sustentado en las necesidades financieras del conjunto.

Solo en los casos en que el reglamento de propiedad horizontal contemple una fórmula específica de ajuste podría aplicarse un mecanismo automático de actualización. Sin embargo, incluso en esos casos, la fórmula puede ser modificada por decisión de la Asamblea.

El Ministerio del Trabajo y el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio recomendaron a las copropiedades realizar análisis detallados de sus presupuestos y convocar asambleas informadas que garanticen decisiones transparentes y proporcionales.

¿Quién vigila a los administradores de propiedad horizontal?

En Colombia no existe una entidad única encargada de la inspección, vigilancia y control de las propiedades horizontales ni de los administradores de copropiedades.

Según explicó Esteban García Jimeno, abogado de la firma Holland & Knight, el control sobre la gestión del administrador recae principalmente en los órganos internos de la copropiedad.

La vigilancia debe ser ejercida por la Asamblea de Copropietarios, el Consejo de Administración —cuando exista— y, en algunos casos, por la revisoría fiscal. Estas funciones están definidas en la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal y las decisiones adoptadas por la asamblea.

Cuando un administrador incumple sus funciones, los copropietarios pueden solicitar su remoción, exigir rendición de cuentas o promover decisiones dentro de la asamblea para corregir la situación.

Las medidas que se adopten dependerán de lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal y en el contrato mediante el cual fue vinculado el administrador.

¿A dónde acudir si hay problemas con la administración?

Cuando surgen controversias relacionadas con la gestión de la propiedad horizontal, los copropietarios pueden recurrir a mecanismos legales de solución de conflictos.

Entre ellos se encuentran acciones judiciales ante jueces civiles. Por ejemplo, el proceso verbal para controversias sobre propiedad horizontal, regulado en el artículo 390 del Código General del Proceso.

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Por esta razón, los expertos recomiendan que el reglamento de propiedad horizontal y el contrato del administrador definan con claridad las funciones, responsabilidades, sanciones y procedimientos aplicables.

Esto permite que los órganos de control dentro de la copropiedad puedan ejercer una supervisión adecuada sobre la administración.

¿Qué sanciones puede enfrentar un administrador?

Las sanciones que puede enfrentar un administrador dependen principalmente de lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal y en el contrato mediante el cual fue vinculado.

Entre las posibles medidas se encuentran la remoción del cargo, la aplicación de penalidades contractuales o la obligación de responder por los perjuicios ocasionados a la copropiedad.

El tipo de consecuencias también varía según la forma de contratación. Si se trata de una empresa administradora o de un contrato de prestación de servicios, se aplicarán las cláusulas previstas en el contrato.

En caso de que exista un contrato laboral, también deberán aplicarse las normas y procedimientos del derecho laboral.

Finalmente, si se determina que se cometió un delito, el administrador podría enfrentar responsabilidad penal, lo que puede implicar multas o incluso penas privativas de la libertad, dependiendo de la gravedad del caso.

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