Alza en el precio de la vivienda es un fenómeno global
La inflación postpandemia, la escasez de suelo urbano, las tasas y la especulación están afectando el mercado inmobiliario en todo el mundo.
El mercado de la vivienda en el mundo ha mostrado signos de reactivación, con un crecimiento medio del precio del 2,3 % en los 55 principales mercados durante el primer trimestre de 2025, según el informe Global House Price Index de Knight Frank. Esta cifra supera el 1,7 % del trimestre anterior, pero se mantiene por debajo de la media histórica del 5 %. Los expertos coinciden en que esta leve mejora está ligada a los recortes en las tasas de interés por parte de los bancos centrales.
Sin embargo, como señala Liam Bailey, jefe global de Investigación de Knight Frank, a pesar del crecimiento en términos nominales, “la asequibilidad real a la vivienda sigue siendo limitada”. Al ajustar los precios a la inflación, el promedio global muestra un retroceso real del -0,4 % anual. Esto demuestra que, si bien la vivienda se encarece, el poder adquisitivo de los hogares se erosiona.
En Colombia el fenómeno tiene sus propias particularidades, pero responde a las mismas fuerzas globales. El país vive una recuperación inmobiliaria marcada por la reactivación de la Vivienda de Interés Social (VIS), que representa cerca del 50 % de las ventas totales. Según el 2° Informe Trimestral de 2025 de Ciencuadras y El Libertador, las ventas de vivienda nueva crecieron un 38,6 % en el primer semestre de este año frente al mismo periodo de 2024, pasando de 100.075 a 138.662 unidades. Sin embargo, ese dinamismo no significa que sea más fácil acceder a un techo: el encarecimiento del suelo, la inflación acumulada y las tasas de interés siguen limitando el poder de compra de los hogares.
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El precio de las unidades tuvo un aumento del 9,9 % en el primer trimestre de 2025, según el Global House Price Index de Knight Frank. Esta cifra ubica a Colombia en el mundo como el noveno país en el que más aumentó el precio de viviendas en este periodo de tiempo, además como el primero en toda América Latina y el Caribe, superando a México y Brasil.
Un fenómeno global, causas locales
Alejandro González, director creativo de Macca Desarrollo Inmobiliario, explica que “el valor de la tierra es el punto de partida: es un recurso finito y, por tanto, su tendencia natural es apreciarse”. Pero advierte que hay otros factores estructurales: “la inflación generacional, el encarecimiento de los materiales de construcción y la escasez manufacturada de suelo urbano, en ciudades donde los planes de ordenamiento no permiten crecer al ritmo de la demanda”. En Medellín, por ejemplo, “hay barrios con potencial para levantar edificios de 30 pisos, pero la norma solo permite diez apartamentos de 300 metros, una realidad que ya no corresponde a las nuevas formas de habitar”.
El resultado es un círculo vicioso: la tierra urbana disponible se encarece, los costos de construcción aumentan y los proyectos se hacen inviables para los segmentos medios. Globalmente, el análisis es similar. Juan Pablo Palmieri, cofundador de la firma Quiiven, señala que “el precio de la vivienda hoy responde a tres grandes factores: el costo del dinero, el costo de la construcción y el cambio demográfico y tecnológico”. Las tasas de interés internacionales encarecen los créditos y frenan nuevos proyectos. A esto se suman las disrupciones logísticas y la inflación en materiales como el acero y el concreto, que presionan los márgenes del sector.
Nuevas formas de habitar
El aumento del costo de vida no solo afecta los precios: está redefiniendo el concepto de “hogar”. Las nuevas generaciones, según Palmieri, “no están renunciando a tener casa, sino redefiniendo qué significa vivir bien”. Prefieren modelos de renta flexible, co-living y espacios multifuncionales que privilegian la experiencia sobre la propiedad.
La tendencia también se refleja en el tamaño de las viviendas. Palmieri habla de un “downsizing inteligente”: apartamentos más pequeños, pero con áreas comunes más amplias, coworkings y zonas compartidas que compensan los metros privados. En Colombia, este cambio se ha acelerado por el costo del suelo y la necesidad de optimizar cada metro cuadrado.
Alejandro González lo describe desde otra perspectiva: “antes se construían apartamentos de 300 metros porque las familias eran grandes; hoy una pareja vive perfectamente en 60 o 65 metros cuadrados. Pero las normas urbanísticas no se han actualizado y eso encarece los proyectos donde sí se puede construir”.
En un mundo donde los precios suben más rápido que los salarios, la vivienda ya no solo mide la economía de un país, sino también su modelo social. Y Colombia, con sus propios desafíos urbanos, es parte de una conversación global sobre cómo volver habitables espacios que garanticen la calidad de vida de sus habitantes.