El negocio de la renta corta: lo que debe saber antes de ser anfitrión
Con un crecimiento del 635% desde la pandemia, la vivienda turística se consolida como un negocio robusto en Colombia. Estas son las claves para entender el mercado.
Colombia tiene 116.685 alojamientos de renta corta según Camacol. Entre hoteles, apartamentos, casas, fincas, entre otros, la dinámica inmobiliaria y turística se ha transformado con el auge de las plataformas digitales. Según un informe de Corficolombiana, las viviendas turísticas registradas no hoteleras han crecido 635% desde la pandemia, 22 veces más que el alojamiento tradicional, un modelo de negocio con ingresos de entre $50,5 y $68,4 millones por propiedad en regiones de alta demanda como Antioquia.
Sin embargo, convertirse en anfitrión va más allá de amoblar un espacio. Las obligaciones legales y tributarias se actualizan, mientras las dinámicas del sector hacen lo mismo con el fin de adaptarse a los retos que inevitablemente se desprenden de esta modelo.
Hoy vemos como algunas constructoras ya desarrollan proyectos flexibles tanto desde su conceptualización, como desde el cumplimiento de la normativa vigente. “Un apartamento (bajo este modelo) puede funcionar como vivienda principal, segunda vivienda, inversión para renta de larga estancia o para alojamiento turístico”, explica Marcela Gómez, directora general del proyecto Miit de Londoño Gómez, una de los primeras urbanizaciones diseñadas para vivienda y turismo responsable en el Oriente antioqueño.
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Pero, ¿por qué es clave este modelo de construcción en la renta corta? Al ser concebidos así desde su diseño, la estructura ya tiene la seguridad que requiere un hospedaje. Además, mitiga la incertidumbre (al contar con análisis de mercado previos sobre la zona) y garantiza la viabilidad legal de prestar el servicio a futuro, a diferencia de la copropiedad. Aunque el precio es más alto, también lo es su valorización al abrir la puerta a mayor diversidad de huéspedes e, incluso, compradores.
Isabel Cristina Medina, gerente de Vive Living Suites, de Arquitectura y Concreto, explica que este tipo de proyectos funciona como un híbrido entre vivienda y hotel.
Los apartamentos de Vive Living, que se ubicarán cerca de Viva Envigado, se contemplan como suites hoteleras: “habitaciones con lo necesario para vivienda y zonas comunes pensadas en el hospedaje”, como coworking, café o lavandería, espacios de los que se encarga un operador, que también gestiona la publicación, reservas, check-in, limpieza y mantenimiento de los mismos.
Los retos en Colombia
Para Carlos Henao, socio de Uribe Henao Abogados, el mayor reto es la regulación reactiva que “responde a problemas específicos y sin una lógica que articule los distintos frentes”. Por eso, explica que lo más urgente no es la falta de normas sino la regulación inteligente.
Actualmente, existen debates importantes. Por un lado, el Congreso avanza en un proyecto que impone nuevas obligaciones a plataformas y prestadores, iniciativa objetada por el exceso de cargas que podría empujar hacia la informalidad; a nivel local, el Departamento de Planeación de Medellín está revisando el POT para actualizar los usos del suelo y regular el alojamiento en zonas de mayor crecimiento. Así, mientras la regulación se debate entre control y flexibilidad, el mercado de renta corta sigue creciendo y mutando hacia nuevas posibilidades en la región.
Documentos al día
Según Carlos Henao, la renta corta es el alquiler de un inmueble por menos de 30 días con actividad habitual. Sus normativas disponen de una serie de obligaciones y requisitos. Henao las explica:
* Protección de menores: está prohibido alquilar a menores no acompañados o sin autorización. Cualquier indicio de vulneración de derechos de menores debe reportarse de inmediato.
* En propiedad horizontal: anexar el reglamento de copropiedad donde se autoriza la prestación del servicio de alojamiento turístico.
* Revisar el Plan de Ordenamiento Territorial: según la ciudad que corresponda. Medellín clasifica el suelo urbano por niveles de mixtura, en zonas de baja mixtura (mayormente residenciales) está restringido el este modelo.
Para operar con legalidad los documentos obligatorios son:
* Registro Nacional de Turismo (RNT): Inscripción ante la Cámara de Comercio. Se renueva anualmente.
* Póliza de responsabilidad civil: cubre daños a huéspedes y terceros.
* Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA): debe diligenciarse por cada huésped.
Otras consideraciones mencionadas por el abogado son las contribuciones parafiscales: “los prestadores inscritos al RNT deben pagar el 2,5 por mil de sus ingresos operacionales trimestralmente. Suma que no puede trasladarse al huésped”. Además, de que pueden generar ingresos que se deben declarar a la Dian, por lo que la declaración de renta, el IVA y, en algunos casos, el impuesto de industria y comercio son de considerar a la hora de hacer cuentas.