Haga bien las cuentas antes de elegir cómo invertir en vivienda
Si está pensando comprar una propiedad raíz es fundamental revisar variables como las tasas de interés y el esquema fiduciario. Aquí se lo explicamos.
Emoción y matemáticas es una combinación extraña, pero finalmente necesaria al momento de buscar vivienda y, a la postre, comprarla. Emoción, porque se está a la expectativa de un techo propio o fuente de renta. Matemáticas, porque si no se hacen bien las cuentas y se juega con ingresos, gastos, tasas de interés, tiempo del crédito, entre otras variables, la situación podría complicarse. De aquí, que el proceso deba mirarse desde tres ángulos: el bolsillo, el momento del mercado y la solidez del proyecto.
Un crédito amigable con las finanzas
El primer punto es entender con claridad cómo se comportará la cuota que deberá pagar durante los años del crédito. Aquí entran dos variables determinantes: la tasa y el tipo de cuota.
La tasa es, en esencia, el precio del crédito; entre más alta, más costoso será financiar la vivienda. Como explica Raúl Restrepo, capacitador de Finanzas Personales de BBVA Colombia, es común ver en el mercado que cuando las tasas están altas, se reducen las compras, no sólo de viviendas, sino de la mayoría de los bienes. En contraste, si están bajas, los compradores aumentan su apetito.
Por su parte, el sistema de pago —si la cuota es fija o en UVR— define la estabilidad del gasto mensual. En cuota fija el comprador conoce desde el inicio la cifra que pagará cada mes. En UVR, en cambio, la cuota puede ser más baja pero depende del movimiento de la inflación, si esta sube, también aumenta la UVR.
Finalmente, todo debe llevarse a la cuota. Por eso, es indispensable pedir simulaciones en tasa fija y UVR, y hacer un estrés conservador: si la cuota luce ajustada en el escenario negativo, la compra está entrando con riesgo.
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Menos demanda, mejor precio
El segundo ángulo clave es el mercado. Aunque a veces no se tiene en cuenta, el contexto de oferta y demanda puede influir en el costo final de una vivienda.
Para leer bien estos indicadores y sacarles provecho, los especialistas aseguran que si el inventario sube y las ventas van lentas, el mercado está a favor del comprador. En ese escenario conviene negociar sin reservas: precio, parqueadero, acabados o incluso asumir menos costos de escrituración. Si, por el contrario, el ritmo de ventas de viviendas es alto y la oferta poca, hay menos capacidad de negociación.
Un proyecto sano
El tercer ángulo clave es el riesgo del proyecto. Gremios como Camacol y La Lonja reiteran la importancia de revisar que este cuente con licencia de construcción aprobada, que tenga un esquema fiduciario confiable, que la obra tenga un avance real y que el constructor tenga un historial sólido porque así se minimizan las probabilidades de retrasos, sobrecostos o incumplimientos.
Así mismo, deben tenerse en cuenta la ubicación del proyecto habitacional, dotaciones del sector, vías de acceso, cercanía de instituciones educativas y de salud, amenidades del conjunto y facilidades de transporte público.
Para Restrepo, el estar atento a las tasas de interés, así como al número de viviendas nuevas y usadas, permite estimar la valorización, ya que cuando hay más lanzamientos de nuevos proyectos, los precios tienden a bajar, pero sin son pocos, suben, especialmente, la vivienda usada disponible. También, en arriendos, entre menos oferta existente haya, el precio sube.
Finalmente, insisten en que conviene reducir la exposición del activo eligiendo ubicaciones con demanda comprobada. Al final, los indicadores sirven para comprar con calma, negociar con datos y proteger el flujo de caja.