¿Qué hacer cuando se duda de la licencia de una obra vecina?

  • Residentes de una urbanización de Las Palmas se sienten en riesgo por obra de muro con costales. Denuncian irregularidades en licencia. FOTO Manuel Saldarriaga
    Residentes de una urbanización de Las Palmas se sienten en riesgo por obra de muro con costales. Denuncian irregularidades en licencia. FOTO Manuel Saldarriaga
Por Víctor Andrés Álvarez C. | Publicado el 14 de noviembre de 2017
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días hábiles es el tiempo que dura el trámite de licencia, si no hay inconvenientes.

Los curadores urbanos, que en Medellín son dos para cuatro curadurías, tienen la función de otorgar las licencias para todas las construcciones que se quieran desarrollar en la ciudad. El trámite puede tardar hasta un año, pues las exigencias no son pocas; sin embargo, los reclamos ante su proceder son constantes.

Vale la pena preguntarse quiénes están detrás de estas licencias. Se trata de funcionarios particulares que ejercen una función pública y llegan al cargo a través de un concurso de méritos.

En lo corrido del año han adelantado 8.500 trámites de licencias de construcción o legalización en la ciudad y advierten que su labor es tan rigurosa como exigente y confiable.

Ana María Restrepo es presidenta del Colegio Nacional de Curadores y la encargada, actualmente, de tres curadurías: la segunda, tercera y cuarta. Afirma que desde estas entidades se brindan garantías al ciudadano en el cumplimiento de la norma arquitectónica, urbanística y estructural en lo que se construya.

“En este momento tenemos 3.500 trámites radicados en la curaduría tercera, tanto de un programa de mejoramiento de vivienda del Isvimed, como los normales del proceso de licenciamiento. En la segunda y cuarta la cantidad es menor, cada una con 1.000 trámites; la Curaduría primera adelanta, en promedio, 2.000”, asevera.

Un muro amenaza a familias

El caso de licenciamiento más polémico durante los últimos años en Medellín es el del conjunto Space, donde en su momento el curador cuarto aprobó licencias del edificio en el que además tenía un apartamento y al que se le desplomó una fase por fallas en diseños y mala calidad de materiales, aspectos que deben ser revisados en las curadurías.

Tras dos años de proceso jurídico por prevaricato, ese funcionario, Carlos Alberto Ruiz, fue absuelto por un juez.

Ángela Cantor, hermana de Juan Esteban Cantor, una de las 12 víctimas tras el colapso de la torre 6 de Space, en octubre de 2013, cuestiona el papel del curador Ruiz, “al haber pasado por alto serias anomalías que causaron la muerte de varias personas y pusieron en riesgo cientos de vidas”.

Una nueva denuncia —como la del Space, también en en El Poblado, sector Las Palmas—tiene en vilo a las autoridades de Medellín. Sucede en la urbanización El Monte, donde el propietario de un lote levantó un muro de 7,30 metros de alto por 30 metros de largo, hecho con costales llenos de arena y que, dicen sus vecinos, amenaza con caerse y ocasionar una tragedia.

Luis Fernando Begué es un habitante que denuncia la presunta irregularidad. Lleva dos años agotando instancias para detener lo que considera un atropello que tiene en riesgo a varias familias.

“El vecino llenó de tierra el lote para construir encima su casa. El muro ya está cediendo, ha generado grietas en mi propiedad y en otra aledaña un hundimiento, e incluso se vino un pedazo de barranco, por lo que en diciembre pasado me tocó salir con mi esposa e hijos, pues un ingeniero que contraté me dijo que estábamos en peligro”, comenta.

Begué agrega que “el muro tiene orden de demolición por parte del corregidor de Santa Elena (jurisdicción de la propiedad), pero, con todo y eso, va a la curaduría, pide licencia y se la dan”.

La curadora Restrepo fue quien recibió la solicitud de la polémica licencia. Explica que la curaduría segunda aprobó en el 2015 un movimiento de tierra, “pero el solicitante hizo un muro de contención en tierra armada, que no era lo que se le había aprobado”.

“Los vecinos iniciaron trámite (el año pasado) ante el corregidor y eso terminó con la orden de demolición del muro”, acepta Restrepo.

No obstante, esa orden proferida contra el ciudadano para tumbar el muro, recientemente la curaduría tercera le otorgó licencia para construir su casa en el mismo terreno en el que está la estructura en entredicho.

“Se hicieron estudios geotécnicos. Se le exigió mucho para que nos demostrara cómo quedaría la casa sin el muro, la estabilidad del terreno. Todos los estudios cumplen con las normas de sismorresistencia”, afirma.

Si bien Restrepo acepta que existe una discordia entre el constructor de la casa y sus vecinos, afirma que hay transparencia en el proceso de otorgamiento de la licencia, a pesar de la orden de demolición del muro, que nunca se le aprobó “en tierra armada”.

“Para la construcción de la vivienda se hicieron los estudios y prácticamente se estaría avalando que construya el muro en las mismas circunstancias en que lo hizo la vez anterior”, enfatiza la curadora.

EL COLOMBIANO buscó la explicación del propietario del predio en el que se construyó el muro con costales de tierra, pero no respondió.

Caminos para reclamar

La expedición de una licencia de construcción contempla la consulta a los vecinos del lote u obra del que su propietario busca ese aval.

“Recibimos muchas solicitudes de vecinos, porque quien les está construyendo al lado no les ha hecho el acta de vecindad, pero eso no es función del curador. Eso se hace entre los particulares”, anota Restrepo.

La curadora aclara que esa oficina envía una comunicación a los vecinos colindantes en la que se les informa que pueden hacer valer sus derechos, y acercarse si no están de acuerdo con la licencia.

Como en el caso de El Monte—apunta Restrepo— quienes se consideran afectados por una construcción que ya cuenta con licencia, podrán presentar recursos de reposición ante curaduría y de apelación, que se instaura ante curaduría, pero que resuelve Planeación Municipal.

“Agotados estos recursos, si se mantiene el inconformismo, podrían pedir la nulidad de la licencia ante el Contencioso Administrativo”, agrega.

Aunque el alcalde Federico Gutiérrez dio vida a la Secretaría de Gestión Territorial, con el propósito de garantizar la prestación de los servicios públicos domiciliarios y no domiciliarios, y ejercer el control urbanístico, mediante el seguimiento y monitoreo al modelo de ocupación del territorio definido en el Plan de Ordenamiento Territorial, ni Cantor ni Begué se sienten respaldados por ese despacho.

“Enviamos comunicación a la secretaría de Gestión Territorial reportándole el caso y el peligro al que estamos expuestos, y lo que hizo fue trasladar el caso al corregidor de Santa Elena”, acota Begué.

Este diario le pidió al secretario José Nicolás Duque explicación sobre los procesos que adelanta su dependencia para salvaguardar los derechos de los ciudadanos frente a construcciones riesgosas y presuntas infracciones urbanísticas, pero este nunca respondió.

Paso a paso de una licencia

Obtener una licencia de construcción es para la jefe de tres de las cuatro curadurías de Medellín, Ángela Restrepo, un procedimiento sencillo, aunque a juzgar por el año que puede durar la gestión, no parecería tan fácil.

Estos son los pasos del trámite para levantar un edificio, modificar una propiedad o intervenir un terreno, según Restrepo:

Solicitud con documentos en mano

El usuario que desee construir y requiera, por ejemplo, licencias de urbanización, construcción o legalización se debe acercar a cualquiera de las curadurías de la ciudad con los documentos en regla que son: un formulario único nacional establecido por el Ministerio de Vivienda, las direcciones de los vecinos colindantes para comunicarles que se está tramitando una licencia, así como una copia del impuesto predial o certificado de existencia y representación legal, expedido en el mes anterior a la solicitud.

“También se exigen planos arquitectónicos, firmados por un arquitecto y los estructurales, firmados por ingeniero civil. Si la construcción tiene más de 2.000 metros cuadrados debe llevar un revisor estructural y los planos y memorias deben ser firmados por este. También se requiere estudio de suelos, firmados por ingeniero civil con especialización en suelos, y el certificado de libertad y tradición del inmueble para verificar propietario”, dice Restrepo.

Los tiempos que tiene un curador urbano para estudiar la licencia son 45 días hábiles y estos pueden ser prorrogados hasta por la mitad de ese tiempo, si el curador, por complejidad del proyecto, lo requiere.

Envío y Corrección de planos

Luego de que la Curaduría termina la revisión de los documentos y planos, este despacho imparte un acta de viabilidad e informa el valor que le debe pagar al curador y al Municipio (varía de acuerdo con el tipo de trámite y construcción).

Para este procedimiento se le dan al solicitante 30 días hábiles y, luego de que se comprueban pagos y se llevan los planos, el curador tiene cinco días hábiles para expedir la resolución aprobatoria.

“En Medellín tenemos un caso particular, porque debemos enviar los planos a Catastro para que otorgue la nomenclatura y si hay errores el usuario debe corregirlos, porque la nomenclatura debe quedar de manera original en los planos. Esto dilata las licencias en Medellín”, afirma la presidenta del Colegio Nacional de Curadores.

Revisión del Municipio, dilata el trámite

Restrepo también considera como un proceso que dilata el trámite de expedición de licencias urbanísticas en Medellín la obligación de que el Municipio revise los planos topográficos.

“Esto comprende una evaluación de la parte catastral y predial; es decir, una confrontación del área del lote con el levantamiento topográfico y el diseño vial, que puede demorar hasta 6 meses”, señala.

Restrepo aclara que el trámite puede ser suspendido cuando el área del lote no corresponda a la información catastral, por lo que se le pide la corrección al usuario, un proceso que se demora entre 3 y 6 meses.

Autorización extra para altura o rural

Cuando la edificación que se pretende construir y por la que se solicita la licencia es un edificio que está en zona de aproximación del aeropuerto se requiere pedir ante la Aeronáutica Civil el certificado de altura. Esto puede tardar hasta otros tres meses.

También, si son licencias en zona rural o parcelación se requiere la certificación de la prestadora de servicios púbicos para determinar la disponibilidad. Además, la autoridad ambiental debe otorgar el permiso de utilización de recursos para el autoabastecimiento de estos.

Cuando la edificación está en zona de influencia de un bien de interés cultural se debe solicitar permiso al Ministerio de Cultura o entidad territorial.

Tiempos normales de una licencia

El tiempo que tiene un curador urbano para estudiar la solicitud de licencia son 45 días hábiles y pueden ser prorrogados hasta por la mitad de ese tiempo, si el curador lo requiere, dice Restrepo.

“Estos tiempos se dilatan porque, en ocasiones, el usuario puede radicar su solicitud sin el lleno de sus requisitos, en lo que llamamos radicación por insistencia. En esta no se dan todos los documentos y el usuario tiene 30 días hábiles para completarlos. Si el proyecto tiene falencias, el curador emite un acta de observación y el solicitante tiene 30 días que pueda ser prorrogados por otros 15 días hábiles”, concluye.

Contexto de la Noticia

Paréntesis Comisión de Veeduría a las Curadurías

Con el fin de hacer control ciudadano a estas entidades, la Alcaldía de Medellín puso en marcha, al inicio de 2017, la Comisión de Veeduría a Curadurías Urbanas que se encarga de vigilar la actuación de esos organismos y atender las quejas ciudadanas.

La Veeduría, según explicó en abril pasado el secretario de Gestión Territorial, José Nicolás Duque, podrá solicitar informes y rendición de cuentas a esos organismos. Así mismo, se articularán con otras dependencias y presentará recursos frente a los licenciamientos. Agregó que es una herramienta adicional al control que ejerce la Alcaldía y la integran personas representativas dentro de los gremios.

Víctor Andrés Álvarez Correa

La primera entrevista que hice, a los 8 años de edad y con la ayuda de mi padre, fue al futbolista Andrés Escobar. Desde ese día no he dejado de hacer preguntas, ni de amar el periodismo. Soy egresado de la Universidad de Medellín.

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ANÁLISIS

Curadurías deben tener personal más idóneo
Julián Vidal Valencia
Ingeniero civil, docente facultad Ingeniería U. Eafit

“Para que una curaduría pueda hacer el trabajo de forma adecuada, el Municipio la tiene que proveer de recursos, no solo tener una o dos personas trabajando, sino que debe haber funcionarios que sepan de suelos, estructuras. Lo que llega a la curaduría es el diseño estructural, el estudio de suelos,...

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