¿Se puede detener la urbanización en el Alto de las Palmas para proteger ecosistemas y evitar desastres?

El 24 de marzo de 1997, hace ya 28 años, en este diario se publicó un artículo titulado: “En Las Palmas, normas buscan frenar desarrollo desordenado”. En él se daba cuenta de la preocupación de las autoridades del municipio de Envigado en esa época por la parcelación de algunas fincas y lotes, de manera irregular y violando las normas del uso del suelo, lo que podría poner en riesgo el ecosistema y los servicios públicos del sector.

Mucho y poco ha cambiado desde entonces, este artículo es casi un dejavú, o una versión actualizada y extendida de ese de 1997, pues la reciente aparición de una mole de cemento de ocho pisos en la cresta de la montaña del Alto de las Palmas —visible desde gran parte del sur del Valle de Aburrá— ha reavivado una vieja polémica sobre los límites de la expansión urbana, especialmente en esta zona del Valle de Aburrá, clave para el ecosistema natural, pero también para el desarrollo inmobiliario y económico de un sector que conecta no solo a dos valles (el de Aburrá y San Nicolás) sino a sus economías.

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El proyecto en cuestión es ahora el famoso Cuantum, licenciado para comercio y servicios, pero que estaría ofreciendo también espacios para poner una cama y una mesa de noche porque en el modelo económico actual la división entre trabajo y familia es cada vez más difusa y por ende también entre oficina y casa. Sin embargo, no es el único. Otro desarrollo inmobiliario, Ushuaya, también de ocho niveles y licenciado como hotelero, se alza en el mismo polígono, generando interrogantes no sobre su legalidad, sino sobre sus efectos en el paisaje y el ecosistema.

La controversia entonces se centra en la posibilidad de detener esta ola de urbanización en un sector de Envigado que, históricamente vital para la regulación hídrica, enfrenta serias advertencias sobre su fragilidad ambiental y geológica.

El fallido parque Manantiales

El origen del debate reciente se encuentra en el Parque Tecnológico Manantiales, un polígono específico de la vereda Las Palmas, con una extensión de 31 hectáreas, que fue pensado hace casi 30 años por la Gobernación de Antioquia para el desarrollo empresarial, pero que desde 2012 se vendió a privados y cuya realidad actual dista mucho de su filosofía inicial. El director de Planeación de Envigado, Sergio Ríos Ospina, ha sido enfático en que las licencias de construcción, incluida la de Quantum (oficinas) y Ushuaya (hotelero), cumplen con la normatividad vigente. De hecho, actualmente hay vendidos ocho predios en ese lote.

El Plan de Ordenamiento Territorial permite la construcción en ese polígono con usos específicos de carácter industrial, comercial, servicios e institucional, prohibiendo expresamente la vivienda.

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Ríos explicó que las normas establecen hasta ocho niveles de altura en este polígono. Además, el Departamento Administrativo de Planeación autorizó una altura libre adicional de 1 metro (llegando a 4.50 metros) en el caso de Quantum, potestad que la norma permite “en el evento de presentarse la necesidad de ubicar maquinaria o equipos que exijan una altura libre mayor”.

Sin embargo, concejales de Envigado y expertos en urbanismo señalan que esta autorización, aunque legal, es aprovechada con “sagacidad del constructor” para crear espacios tipo ‘loft’ o dúplex. El concejal Carlos Manuel Uribe (Centro Democrático) criticó que la altura de 4.50 metros “ya es la máquina ‘loft’”.

Ante la polémica por la promoción de estas unidades como habitacionales, el Departamento de Planeación de Envigado radicó una solicitud de investigación ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC).

“Nosotros esa obra no la podemos parar, no podemos ordenar demolición porque realmente esa obra cumple con lo prescrito en ese polígono específico del Parque Tecnológico Manantiales”, sentenció Ríos. La limitación es clara: aquellos que ya adquirieron terrenos en Manantiales se rigen por la norma previa (Acuerdo 010 de 2011) y tienen derechos adquiridos que deben respetarse.

La Gobernación de Antioquia también aclaró que no tiene potestad para suspender la obra ni regular el uso del suelo, pues esas funciones recaen en las autoridades municipales a través del POT.

El cinturón verde de Medellín

El sector Alto de las Palmas, si bien está mayormente bajo jurisdicción de Envigado, colinda directamente con Medellín y el Oriente antioqueño. Desde la capital antioqueña, la estrategia de protección es, al menos en el papel, mucho más severa, y da cuenta de que lo que ocurre en Manantiales es en buena parte producto de una descoordinación entre las autoridades.

Dani Granda, del Departamento Administrativo de Planeación de Medellín, explicó que los suelos vecinos en Medellín están protegidos bajo el Cinturón Verde Metropolitano desde el Plan de Ordenamiento Territorial del 2014, que protege aquellos suelos con un uso prevalente de protección ambiental. “Un uso como ese (edificios) en esa zona no es viable desde hace 10 años y no lo será porque son determinantes de ordenamiento de superior jerarquía”, aseguró Granda.

La clave que permitió el desarrollo en Envigado se remonta a 2010. Gran parte de esa zona formaba parte de la Reserva Forestal Protectora del Río Nare (declarada en 1971). Sin embargo, en 2010 el Ministerio de Ambiente emitió una resolución que excluyó ese lote específico de la reserva ambiental, allanando el camino para el parque tecnológico. Esta sustracción ocurrió justo en una época en que Envigado se encontraba fuera del Área Metropolitana, lo que favoreció el proceso de suburbanización.

“Nosotros en Medellín no tenemos áreas ni de parcelación de vivienda campestre, ni que habiliten esos usos de servicios en esa zona, ahí lo poquito que hay son las parcelaciones viejas que se construyeron hace muchos años y a las que uno accede por la vía Las Palmas”, agregó Granda.

Sin embargo, reconoce que en veredas aledañas, ya en el corregimiento de Santa Elena, sí se ha desarrollado un proceso de suburbanización que ya ha colapsado las capacidades del sector, empezando por el agua que ya no da abasto.

Por su parte, Arbey Osorio de Corantioquia señala la importancia de que antes de iniciar cualquier proceso constructivo, la comunidad y los inversionistas consulten los planes de ordenamiento territorial y a las autoridades ambientales sobre las determinantes ambientales que rigen esos territorios.

Riqueza natural y amenazas

El Alto de las Palmas es crucial para la funcionalidad ecológica regional. Los bosques en Envigado son claves para mantener la conectividad y viabilidad de poblaciones de fauna y flora. Todo el escarpe oriental del municipio y los bosques de Las Palmas, Perico y Pantanillo son vitales para la estructura ecológica de la región y deben ser protegidos. La zona es además un regulador hídrico esencial, ya que varias de sus cuencas, incluidas las de las quebradas Las Palmas y Espíritu Santo, abastecen el Embalse La Fe, uno de los principales proveedores de agua potable para el Valle de Aburrá.

Por esto es que la urbanización indiscriminada genera un fuerte impacto ambiental. Las infracciones detectadas previamente por Corantioquia en parcelaciones de Las Palmas incluyen intervenciones no autorizadas a fuentes hídricas y sus áreas de retiro (que deben ser de 30 metros en suelo rural), contaminación por vertimientos residuales, y tala de cobertura vegetal.

Además, la fragmentación de ecosistemas por construcciones y vías rápidas como Las Palmas han provocado la muerte constante de fauna silvestre (tigrillos lanudos, pumas yaguarundí, zarigüeyas), lo que evidencia la invasión de sus corredores biológicos.

En un par de décadas, Las Palmas ha pasado de ser un territorio de ganadería de leche, floricultura y fincas de recreo a un entorno suburbano de alta valorización. La demanda de condiciones campestres por parte de personas con alto poder adquisitivo, que buscan asentarse en zonas alejadas de la ciudad, ha impulsado el aumento del valor del suelo y el consecuente desplazamiento de las actividades agropecuarias.

Los estudios académicos señalan que la ocupación actual es un claro ejemplo de dispersión suburbana, caracterizada por baja densidad (parcelaciones de vivienda campestre) y una alta dependencia del vehículo particular. Pero esta urbanización acelerada en la ladera oriental no solo impacta la biodiversidad, sino que aumenta los riesgos geológicos. Las Palmas es una zona con alta vulnerabilidad y está sujeta a movimientos en masa y deslizamientos. Es bien sabido que las laderas del Valle de Aburrá tienen como amenaza principal los deslizamientos, especialmente con precipitaciones excesivas.

En el suelo rural de Envigado, el 60,6% de las zonas con potencial de desarrollo (aproximadamente 39.3 km²) son clasificadas como Áreas con Condición de Amenaza (ACA) por movimientos en masa. Los sectores de Los Arenales, el Alto de Misael y Las Palmas son señalados en estudios hechos por el mismo municipio por presentar condiciones críticas desestabilizantes evidenciadas en flujos de agua y corrientes naturales.

Para la construcción en el polígono Manantiales, por ejemplo, se exigió el uso de pilotes o pilas de fundación debido a las capas de ceniza volcánica que caracterizan los suelos de la subregión del Valle de San Nicolás.

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¿Hay algún freno que sirva?

La experiencia del Parque Tecnológico Manantiales demuestra que, bajo la norma actual de Envigado, no hay, al parecer, herramientas legales para frenar las construcciones que cumplen con sus licencias dentro de este polígono de 31 hectáreas. Sin embargo, el debate se traslada al futuro. La urbanización de la vereda Las Palmas avanza rápidamente, y de continuar con la tendencia de desarrollo disperso suburbano, los problemas de movilidad, la dependencia del automóvil y la afectación ambiental serán insoportables.

De allí que exista un llamado urgente para aprovechar la discusión del nuevo POT de Envigado (que regirá hasta al menos 2038), para establecer restricciones claras. Esto implica, en primer lugar, reforzar la protección: consolidar la estructura ecológica principal y el Sistema Local de Áreas Protegidas (SILAPE). Además, limitar alturas y usos: revisar las alturas y usos en zonas críticas, incluso si esto implica una restricción en materia de alturas en el polígono Manantiales o cualquier otro sector de la ladera.

También se pide priorizar la sostenibilidad: optar por políticas que aboguen por la compactación de Medellín y su área metropolitana y el resguardo de las zonas rurales para la producción agropecuaria y la protección de ecosistemas.

Como indicó el Director de Planeación de Envigado, el proyecto Manantiales se concibió en una alianza público-privada para el desarrollo, y cualquier cambio futuro deberá sopesar ese espíritu. No obstante, urbanistas y la comunidad solicitan que se adopten medidas de ordenamiento territorial para asegurar la conservación de los ecosistemas estratégicos que garantizan el bienestar de los habitantes.

La respuesta de los constructores

El representante legal de la empresa Entremontañas, Enrique Arango Heano, defendió la legalidad de Cuantum. “Todo el proceso de licenciamiento del proyecto se adelantó conforme a la normatividad vigente en el parque tecnológico, con las autorizaciones respectivas otorgadas por las autoridades competentes. Cuantum se desarrolla bajo las condiciones y usos permitidos en el predio según la clasificación del suelo y las disposiciones urbanísticas aplicables”, argumentó. Por su parte, la empresa Edyfica, responsable del proyecto Ushuaya, aseguró que el proyecto Ushuaya no se ofrece “como de vivienda”.

“En todos los documentos legales que vinculan a un interesado al proyecto Ushuaya, tales como acuerdos precontractuales y contratos fiduciarios de cesión de beneficio, se establece con claridad el uso de comercio y servicio de las unidades inmobiliarias que conforman el proyecto. La tipología es de alojamiento para rentas de corta y mediana estancia, a través de plataformas como Booking, Airbnb o de manera directa”.