Vivienda usada gana terreno ante el encarecimiento de la VIS en Colombia: concentra el 70% de nueva demanda
Con una VIS más costosa y menos accesible, los compradores migran hacia la vivienda usada, que no solo domina la demanda, sino que registra valorizaciones de hasta 15,7% y 11% en Cartagena y Medellín, respectivamente.
Aprendiz de deportes. Apasionado por el periodismo deportivo, amante del café colombiano.
El mercado de vivienda en Colombia cambió de ritmo, y no por decisión de los compradores, sino por necesidad. En medio del encarecimiento de la vivienda nueva, la incertidumbre en los subsidios y el aumento sostenido de los desistimientos, la vivienda usada pasó de ser una alternativa a convertirse en el eje del mercado.
Hoy, cerca del 70% de las búsquedas inmobiliarias en el país se concentran en este segmento, según datos de Ciencuadras. Detrás de esa cifra hay una combinación de factores económicos que están reconfigurando el acceso a la vivienda y, de paso, el comportamiento del sector.
Le puede interesar: Vivienda usada, la alternativa que toman cada vez más colombianos
El golpe al bolsillo: vivienda nueva más cara y menos accesible
Uno de los puntos de quiebre fue el incremento del salario mínimo en 2026, que subió 23,7%. Aunque la medida buscaba aliviar el ingreso de los hogares, tuvo un efecto directo sobre la vivienda de interés social (VIS), cuyos precios están indexados a este indicador.
En plata blanca, esto significó que muchas viviendas VIS que se cotizan sobre los 150 salarios mínimos se encarecieron en más de 49 millones de pesos de un año a otro, dejando a miles de familias con cierres financieros inviables.
A esto se sumó la incertidumbre alrededor del programa de subsidios Mi Casa Ya, que desde finales de 2024 empezó a presentar cambios y suspensiones que impactaron directamente la capacidad de compra de los hogares de menores ingresos.
El resultado fue un fenómeno que hoy marca la coyuntura del sector: el aumento de los desistimientos, que entre agosto de 2022 y febrero de 2026, durante el gobierno de Gustavo Petro, alcanzaron las 134.730 unidades, un incremento cercano al 70%, según cifras de Coordenada Urbana.
Este comportamiento no solo refleja dificultades coyunturales, sino un deterioro más profundo en la capacidad de los colombianos para acceder a vivienda formal.
La vivienda usada toma el protagonismo
Ante todo esto, y de acuerdo con un informe de Ciencuadras.com, la vivienda usada aparece como una solución inmediata. Mauricio Torres, gerente de Ciencuadras, lo sintetizó todo basado en tres factores: entrega inmediata, mejor ubicación y un precio por metro cuadrado más competitivo.
Según el experto, mientras un proyecto nuevo puede tardar entre dos y tres años en entregarse, el usado permite habitar casi de inmediato. Además, suele ofrecer espacios más amplios en zonas urbanas consolidadas, algo que la vivienda nueva, cada vez más compacta, ha ido perdiendo.
Otro aspecto que no puede pasar desapercibido es que al adquirir apartamentos o casas de segunda mano, estas no requieren ser remodeladas de manera profunda, por ende, son ahorros que pueden representar un dinero extra ahorrado.
Para hacerse a una idea, de acuerdo con un ejercicio hecho por este medio, para alguien que compra una vivienda VIS de 48 metros cuadrados, que por lo general es entregada en obra negra, para realizarle, los acabados básicos, como enchape, revoque, pintura y piezas sanitarias y de cocina, esto puede representar un valor a todo costo, que va desde los 23 a 35 millones de pesos adicionales.
Por todo esto, este cambio también se refleja en las preferencias: el 70,2% de los compradores busca apartamentos, frente a un 23,1% que se inclina por casas, en línea con una mayor demanda por centralidad, seguridad y eficiencia en costos.
Conozca también: Personas que viven en arriendo subieron del 36% al 45% en la última década en Medellín
Menos construcción, menos crecimiento
Pero el auge de la vivienda usada tiene un costo que va más allá del mercado inmobiliario. Para el investigador económico Luis Fernando Ramírez, este cambio reduce la formación de capital en el país.
“La vivienda nueva agrega valor al sistema porque aumenta el inventario físico urbano. Cuando se compran viviendas usadas, no se está generando nuevo capital ni nuevos metros construidos”, explicó.
Es decir, cuando se compra vivienda usada, no se dinamiza toda la economía que conlleva a la construcción de viviendas, tales como empleos, materiales requeridos e impacto en el urbanismo.
En otras palabras, el mercado sigue moviéndose, pero con un menor impacto en el crecimiento económico.
A esto se suma un dato clave y es que Colombia está vendiendo vivienda más rápido de lo que la está construyendo. Aunque en 2025 se comercializaron más de 150.000 unidades, las iniciaciones de obra cayeron entre 16% y 28%, lo que anticipa un déficit de oferta en los próximos años.
El mapa inmobiliario cambia: regiones lideran valorización
El auge de la vivienda usada también está redibujando el mapa inmobiliario del país. Si bien Bogotá sigue siendo el mercado más grande, las mayores valorizaciones ya no están en las principales capitales.
Cartagena lideró el crecimiento en 2025 con una valorización del 15,7%, impulsada por el auge de la vivienda turística. Le siguió Pereira, con un incremento del 12,9%, y Manizales, con 12,7%, en medio del dinamismo del Eje Cafetero.
En este nuevo mapa, Medellín se mantiene como uno de los mercados más atractivos, con una valorización del 11,0%, apalancada por la demanda de rentas cortas, nómadas digitales y compradores extranjeros.
Además, la ciudad lidera la visibilidad inmobiliaria digital con el 21,1% de participación, superando incluso a Bogotá, lo que refleja su creciente protagonismo en el sector.
El fenómeno no se limita a la compra. Colombia también está cambiando su relación con la vivienda, pues debido a todos estos desajustes coyunturales y políticos, hoy por hoy hay más hogares en arriendo (7,3 millones) que en propiedad (7,1 millones).
El mercado del arriendo mueve cerca de 60 billones de pesos al año y muestra señales de estabilidad, con incrementos del 4,68% en 2025, por debajo de la inflación.
En paralelo, se dispara la demanda por apartaestudios, especialmente entre jóvenes, estudiantes y nómadas digitales, que priorizan ubicación sobre tamaño.
Más que una coyuntura, lo que vive el mercado inmobiliario es una reconfiguración. La combinación de altos costos, menor oferta nueva, debilidad en subsidios y deterioro en la capacidad de compra está empujando a los hogares hacia la vivienda usada.
El riesgo, advierten los expertos, es que este cambio termine afectando el crecimiento económico, al reducir el dinamismo de la construcción.
Por ahora, la tendencia está en que en Colombia, el negocio inmobiliario ya no se está construyendo al mismo ritmo... se está reciclando.