Abecé jurídico sobre quién responde por los daños en viviendas tras el terremoto

El terremoto ocurrido en Colombia el pasado 10 de agosto dejó daños en viviendas y edificaciones, una situación que también plantea dudas sobre quién debe asumir los costos de reparación, qué seguros responden y cuáles son los derechos de quienes habitan los inmuebles afectados.

Las obligaciones cambian dependiendo de si se trata de una vivienda propia, una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal, un inmueble adquirido mediante crédito hipotecario o una vivienda tomada en arriendo.

¿Quién paga los daños de una vivienda sin seguro?

Melissa Castro, counsel de Garrigues, explica que, bajo el ordenamiento jurídico colombiano, la pérdida del inmueble corresponde a su propietario cuando la vivienda no cuenta con un seguro que cubra catástrofes naturales.

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Esto no elimina la responsabilidad del Estado frente a la atención de emergencia. En particular, debe proporcionar soluciones temporales de alojamiento y alimentación, especialmente para la población vulnerable.

Por eso, en el caso de un propietario que no cuenta con una póliza individual contra terremotos, los costos derivados de la pérdida de su vivienda recaen, en principio, sobre él.

¿Qué cubre el seguro obligatorio de una propiedad horizontal?

Uno de los principales puntos de confusión está en diferenciar los bienes comunes de los bienes privados dentro de una propiedad horizontal.

Castro señala que la póliza que deben tener las propiedades horizontales protege las zonas comunes, entre ellas áreas verdes internas, calderas, ascensores, cubiertas y fachadas, entre otros elementos similares.

Las áreas privadas de cada apartamento, por el contrario, no están incluidas en esa cobertura obligatoria.

Juan Esteban Agudelo, socio de Serrano Martínez CMA, especializado en Derecho Inmobiliario, Fiduciario y Urbanístico, agrega que la Ley 675 de 2001 establece la obligación de constituir pólizas contra incendio y terremoto para los bienes comunes susceptibles de ser asegurados.

El problema aparece cuando un propietario observa el cobro de esa póliza dentro de la cuota de administración y asume que su apartamento también está protegido. En realidad, se trata de coberturas diferentes.

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Los reglamentos de propiedad horizontal suelen establecer expresamente que el seguro contratado por la administración no cubre los bienes de dominio privado y que cada propietario puede contratar por separado una póliza contra incendio y terremoto para su vivienda.

¿Quién responde por las grietas dentro de un apartamento?

La respuesta depende de dónde esté ubicado el daño. Melissa Castro precisa que, si las grietas o afectaciones estructurales corresponden a bienes comunes, la copropiedad debe asumir el daño y puede reclamar ante la aseguradora.

Para determinar si un elemento tiene esa condición es necesario revisar el inventario de bienes comunes incluido en el reglamento de propiedad horizontal.

Si, por el contrario, el daño está en un elemento privado del apartamento, Andrés Vanegas Canosa, director ejecutivo de Ulises Canosa Abogados, sostuvo que el arrendatario no responde por los deterioros derivados de fuerza mayor o caso fortuito, ni por defectos de construcción. Por esa razón, los daños ocasionados por el terremoto no pueden ser trasladados al arrendatario ni descontados del depósito por ese concepto.

Si la vivienda queda inhabitable, el arrendatario también puede solicitar la terminación del contrato cuando el mal estado del inmueble le impida utilizarlo para el propósito por el cual fue arrendado, siempre que el deterioro no sea consecuencia de su culpa.

Cuando el daño es parcial, corresponde determinar si procede terminar el contrato o establecer una rebaja del precio o del canon.

¿Por qué tener una hipoteca no significa estar cubierto por completo?

La existencia de un crédito hipotecario también puede generar una falsa sensación de protección.

Agudelo comenta que, cuando existe un crédito hipotecario, la entidad financiera exige un seguro de incendio y terremoto sobre el inmueble como garantía del préstamo, de acuerdo con la Ley 546 de 1999.

Sin embargo, esa póliza está diseñada para proteger el interés del acreedor hipotecario y su cobertura está vinculada al saldo de la deuda, no necesariamente al valor total que tendría reconstruir la vivienda.

Por eso, aun cuando exista un seguro asociado al crédito, este no necesariamente garantiza que el propietario pueda recuperar el valor completo de su inmueble en caso de una destrucción.

¿Qué pasa cuando se termina de pagar el crédito hipotecario?

El riesgo aumenta para quienes terminan de pagar su hipoteca y no contratan posteriormente una póliza individual de hogar.

Agudelo señala que el seguro de incendio y terremoto asociado al crédito hipotecario termina anticipadamente cuando se produce el pago total de la obligación.

Una vez cancelada la hipoteca, el propietario queda protegido por la póliza de la copropiedad únicamente respecto de los bienes comunes, además de la garantía de estabilidad de 10 años que la ley exige al constructor cuando resulta aplicable.

Esta garantía, prevista en el artículo 8 de la Ley 1480 de 2011, no equivale a un seguro contra terremotos. Su finalidad es responder por defectos constructivos y no por eventos catastróficos como un sismo.

En consecuencia, un propietario que termina de pagar su crédito y no adquiere voluntariamente un seguro de hogar puede quedar sin protección para sus bienes privados frente a un terremoto.

¿Qué daños deben asumir directamente los propietarios?

De acuerdo con el análisis de Agudelo, los propietarios pueden terminar asumiendo directamente los daños de los bienes privados, incluidos la estructura interna, los acabados y las instalaciones.

También quedan a su cargo los bienes que se encuentren dentro de la vivienda, las pérdidas por lucro cesante derivadas de la imposibilidad de habitar el inmueble y cualquier afectación que exceda la cobertura correspondiente a los bienes comunes.

La Ley 675 de 2001 establece que la cobertura obligatoria de las propiedades horizontales corresponde a los bienes comunes susceptibles de aseguramiento frente a incendio y terremoto.

Los reglamentos pueden establecer las cuantías de los seguros de manera que no existan cuotas de coaseguro o infraseguros a cargo de los copropietarios respecto de los bienes comunes, pero mantienen la posibilidad de que cada propietario asegure separadamente sus bienes privados.

También han existido proyectos legislativos encaminados a ampliar esta protección. Entre las propuestas se ha planteado que el Gobierno reglamente pólizas a primera pérdida, seguros parciales o coberturas mínimas contra incendio y terremoto para propiedades que, por sus condiciones de riesgo, no puedan obtener una póliza por el valor total de reconstrucción.

¿Qué pasa con los arrendatarios cuya vivienda quedó inhabitable?

Para quienes viven en arriendo, las reglas son diferentes. El abogado Juan Castilla señala que los arrendatarios cuyas viviendas fueron evacuadas por riesgo de colapso no deben pagar cánones mientras exista imposibilidad de habitar el inmueble. Además, los contratos deben terminarse sin penalidad para permitir la reubicación de los arrendatarios.

En el caso de quienes tienen un crédito hipotecario, Castilla sostiene que si el inmueble colapsó o quedó inhabitable por riesgo de colapso, el seguro tomado con el crédito debe cubrir las cuotas correspondientes.

Una situación similar se presenta con quienes pagan un leasing habitacional o arrendamiento financiero. Según el abogado, este tipo de operación también cuenta con un seguro que debe cubrir las cuotas y, al no poder habitarse el inmueble, se suspende la obligación de pagar las mensualidades.

¿Qué derechos tiene un arrendatario si debe reparar la vivienda?

Andrés Vanegas Canosa, director ejecutivo de Ulises Canosa Abogados, menciona que el arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la Ley 820 de 2003, que remite además a las obligaciones establecidas para los arrendadores en el Código Civil.

Entre esas obligaciones está la de mantener la vivienda en condiciones adecuadas para el uso para el cual fue arrendada y realizar las reparaciones necesarias, salvo aquellas de carácter locativo.

Si el arrendador no realiza una reparación indispensable y no locativa, el arrendatario puede efectuarla y solicitar el reembolso de los costos, siempre que se cumplan las condiciones previstas por la ley.

Vanegas señala que el artículo 27 de la Ley 820 permite descontar del canon el costo de esas reparaciones, salvo que exista un pacto en contrario en el contrato. Por esa razón, antes de hacer un descuento es necesario revisar las cláusulas acordadas, pues descontar una suma contrariando el contrato podría generar consecuencias por mora.

La norma establece además que los descuentos no pueden superar el 30 % del valor del canon mensual. Si la reparación cuesta más, el arrendatario puede descontar hasta ese porcentaje cada mes hasta completar el valor total.

Si el contrato termina antes de recuperar la totalidad del dinero, el arrendatario conserva el derecho de retención hasta que el arrendador pague completamente el saldo pendiente.

Para ejercer estos derechos deben cumplirse también las condiciones señaladas en el Código Civil: que el daño no haya sido causado por culpa del arrendatario y que este haya informado al arrendador lo antes posible para permitirle realizar directamente las reparaciones.

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