Cartagena y Santa Marta, los imanes de la valorización en el Caribe
Cartagena y Santa Marta se han posicionado en el epicentro inmobiliario del Caribe su atractivo turístico, un entorno económico robusto y algunos beneficios tributarios las ponen en los ojos de los inversionistas.
El Caribe no solo vende sol y playa; vende un mercado robusto y en expansión. Francisco Martínez, presidente de Arquitectura y Concreto, identifica varios factores de atracción para el inversor: “la sólida vocación turística de ambas ciudades, su riqueza natural y cultural y la demanda sostenida de visitantes nacionales e internacionales”. Mientras Cartagena se beneficia de su diversificación económica, industrial, portuaria y su estatus de Patrimonio de la Humanidad, Santa Marta impulsa su crecimiento con un enfoque en el turismo de naturaleza.
Las cifras lo confirman
Entre enero y septiembre de este año, se han comercializado cerca de 7.000 unidades de vivienda nueva dentro del departamento de Bolívar, según datos de Camacol Bolívar. Además, es importante destacar la participación de la vivienda No Vis de segmento medio-alto, con una proporción aproximada del 46 % dentro del total de ventas, lo que representa casi un aumento del 28 % respecto al mismo periodo del 2024.
Por su parte, en Santa Marta hasta septiembre de este año se habían vendido más de 4.500 unidades de vivienda, lo que representa un crecimiento del 4 % frente al mismo periodo del año anterior. En el acumulado de doce meses (octubre 2024 – septiembre 2025), las ventas superan las 5.500 unidades, con un incremento del 1 %, lo que refleja un mercado estable y con buena rotación de inventario, de acuerdo con cifras de Camacol Magdalena.
Rentabilidad como atractivo
Los proyectos en ambas ciudades han demostrado la solidez de la inversión. Francisco Martínez afirma que el “porcentaje promedio de valorización desde el lanzamiento hasta la entrega de los proyectos es de más del 20 %”. Este rendimiento se logra al ofrecer productos orientados a estancias cortas y segundas residencias que maximizan el gasto turístico. Por ejemplo, en Santa Marta, el 62 % de los proyectos activos cuentan con licencia turística, lo que refleja la fuerte orientación del mercado hacia el turismo residencial y vacacional.
Beneficios tributarios y la fuerza del dólar
La inversión en el Caribe ofrece incentivos fiscales. Cartagena ha implementado varios, incluyendo una exención del 100 % en el Impuesto Predial Unificado por cinco años para jóvenes (18-35 años) y diez años para pensionados que adquieran vivienda nueva para residencia permanente. De acuerdo con Irvin Pérez, gerente de Camacol Bolívar, el Acuerdo 143 de 2024 ha funcionado como un catalizador de las ventas. “Estos beneficios han sido fundamentales para estimular la inversión, el empleo y el desarrollo de la vivienda nueva, facilitando y garantizando las condiciones ideales para personas naturales y corporaciones”.
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Además, el panorama se ve favorecido por la inversión extranjera. Aunque el mercado local representa el mayor porcentaje de las ventas, clientes residentes en el extranjero consideran que invertir en esta zona es positivo. Francisco Martínez subraya que una divisa fuerte “hace que la adquisición de inmuebles en pesos colombianos sea inherentemente más atractiva y competitiva para el inversor con capital en divisas, impulsando la demanda”.
Expansión hacia las periferias
El crecimiento urbano en el Caribe se extiende hacia nuevas centralidades y periferias. Mauricio Torres, gerente general de Ciencuadras, explica que la expansión se debe a la “presión demográfica, el encarecimiento del suelo en zonas consolidadas y la llegada de grandes proyectos de vivienda nueva”.
Los puntos claves del territorio
Cartagena: zonas de alto perfil y turísticas como zona norte (Serena del Mar) y la periferia sur (Ciudadela La Paz). Del 46 % del total de ventas del segmento No Vis en el departamento de Bolívar, la zona norte concentra casi el 70 % de estas ventas.
Santa Marta: el crecimiento se centra en la zona norte (Pozos Colorados y Bello Horizonte) para vivienda vacacional y estratos altos, y en la evaluación de expansión del Plan Maestro del Sur para consolidar el cordón turístico.
Claves de la tipología en la inversión
* Tamaño promedio
Apartamentos de hasta 70 m2. Se busca eficiencia y bajos costos.
* Distribución
Una o dos habitaciones, ideales para maximizar la renta turística.
* Valor agregado
Vistas al mar o a espacios naturales, piscinas panorámicas, coworking y zonas wellness.