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La estrategia de Medellín para reactivar la urbanización del corredor del río
Con descuentos en obligaciones urbanísticas, el Municipio busca destrabar 25 planes parciales.
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Dotada de espacios públicos, vías arteria y una amplia oferta de transporte público, el río es la zona donde la ciudad busca crecer. FOTOS
Manuel Saldarriaga
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El Plan Parcial Perpetuo Socorro es otro de los desarrollos que se proyecta en el corredor del río que será impacto por los estímulos oficiales. Allí se busca intervenir un área bruta de 62,4 hectáreas.
05 de abril de 2021
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El Departamento Administrativo de Planeación (DAP) y la Secretaría de Gestión y Control Territorial de Medellín lanzaron este año una estrategia de incentivos para impulsar los proyectos de renovación urbana en el centro de la ciudad.
Con el objetivo de darle un empujón a 25 planes parciales, que llevan más de cinco años estancados, ambas entidades emitieron una resolución en la que se modificó la forma en que los constructores que inicien desarrollos en esas zonas pagarán sus obligaciones urbanísticas.
Hacia una ciudad compacta
Mauricio Esteban Vergara Montoya, subsecretario de Control Urbanístico de Medellín, explicó que el proyecto nació cuando, a través de una mesa de trabajo, el DAP, la Secretaría de Gestión Territorial y la Empresa de Desarrollo Urbano (EDU) se pusieron a pensar cómo resolver el estancamiento constructivo en varios puntos del corredor del río Medellín. Según señaló, buscando cumplir una de las premisas más importantes del último Plan de Ordenamiento Territorial (POT): estimular el crecimiento de Medellín en su zona central.
Aunque por su ubicación, los suelos del centro son los que tienen mejores redes de servicios públicos e infraestructura, esas características los han convertido en los más costosos para emprender desarrollos urbanísticos.
Juan Miguel Gómez Durán, magíster de Arquitectura, Crítica y Proyecto de la Universidad Pontificia Bolivariana, explicó que, pese a que en la planeación municipal se tiene claro que la ciudad debe dejar de expandirse hacia sus laderas y concentrarse en el eje del río, las dinámicas del mercado generaron que las empresas prefirieran seguir urbanizando en los bordes.
“Las cargas urbanísticas en Medellín son muy fuertes. Lo que significa que los que tienen la capacidad de desarrollar este tipo de proyectos son constructoras de una envergadura muy grande. Ya llevamos casi ocho años con la renovación urbana en el papel y no hemos podido activar nada”, planteó Gómez Durán.
La renovación urbana a la que alude Gómez consiste en una serie de planes parciales que comenzaron a estructurarse luego de la aprobación del Acuerdo 48 de 2014 (POT), en donde, metro por metro, se proyectó el uso del suelo del municipio.
Con base en esa norma, la ciudad se partió en tres áreas estratégicas: el corredor del río, las transversalidades y los bordes. A su vez, esas áreas se dividieron en 10 macroproyectos, que en el caso del río fueron tres: Río Norte, Río Centro y Río Sur.
Vergara Montoya dijo que con base en esa estructura, el enfoque del gobierno consistió en oprimir el acelerador en dos macroproyectos principales: Río Centro y Río Sur, que contienen los planes parciales más ambiciosos para el corredor del río.
A través de la Resolución 202150012683 del 12 de febrero de 2021, la fórmula del DAP y la Secretaría de Gestión Territorial fue la de estructurar un descuento en el pago de las obligaciones urbanísticas, para los constructores que destraben esos proyectos.
“El propósito es el de estimular a quienes inviertan en esta zona, reduciendo las cargas urbanísticas en dinero”, señaló Jorge Mejía Martínez, director del DAP.
Un plan escalonado
El subsecretario Vergara detalló que una obligación urbanística consiste en una compensación que todo constructor privado debe hacer cuando realiza un proyecto urbano.
Según quedó estipulado en el último POT esas obligaciones se dividen en tres grandes ramas: construcción de vías públicas (que contemplan las vías por las que pasan los vehículos y los andenes para los peatones); construcción de espacios públicos, como parques o lugares de encuentro; y la construcción de otros equipamientos, como escenarios deportivos o escuelas.
A su vez, los constructores tienen dos formas de cumplir con esas obligaciones urbanísticas: pagarlas en especie (es decir, hacerlas) o pagar su correspondiente valor en dinero, en caso de que la ejecución no le corresponda.
“Las obligaciones urbanísticas son una compensación por construir que debe pagarse al Municipio. Cuando vemos que tenemos esos macroproyectos, que son de gran inversión, los montos son considerables”, dijo Vergara, enfatizando que el problema de esas obligaciones consiste en que su valor puede ocasionar que los constructores frenen los proyectos, al ver un estrecho margen de rentabilidad.
Según puede leerse en la resolución, los descuentos en las obligaciones funcionarán de una manera escalonada, de tal forma que los primeros en llegar sean quienes se lleven la mayor parte del estímulo y los últimos asuman una tarifa adicional.
“La idea es que el primero que invierta, que es el que tiene el mayor desgaste de sentarse a negociar propiedades y hacer inversiones para mejorar el territorio en el que va a construir sea el más beneficiado. El último que llegue deberá pagar un sobrecosto, ya que se verá beneficiado por lo que hicieron los primeros”, advirtió Vergara.
Para entender el funcionamiento de esa dinámica, a través de un pronunciamiento escrito, el DAP aludió al caso del Plan Parcial San Pedro. Uno de los desarrollos contemplados dentro del macroproyecto Río Centro, con el que se pretende utilizar un área bruta de 8,5 hectáreas que circundan el Cementerio San Pedro, principalmente para proyectos de vivienda.
Según los cálculos de esa dependencia, en el caso de ese plan, las obligaciones urbanísticas representarían cerca del 4,15 % de las ventas.
De esta forma, para el primer proyecto que solicitara el estímulo, las obligaciones equivaldrían a un 3,09 % de las ventas y para el segundo un 3,24 %, lo que se traduciría en un descuento del 26 % y el 27 % respectivamente.
En el caso de ese mismo plan, según puede leerse en la resolución, mientras el primer proyecto tendría un porcentaje de liquidación del 61 % el último tendría uno del 140 %.
Lo que sigue
Junto con el Plan Parcial San Pedro, la lista completa de los otros planes se compone de la siguiente manera. Del macroproyecto Río Centro, los Planes Parciales de San Benito, Estación Villa, Jesús Nazareno, Chagualo, Tenche - La 30, Naranjal - Makro, Perpetuo Socorro, Calle Nueva, Barrio Colón, Caribe y Caribe - Fiscalía.
En el caso del macroproyecto Río Sur, la lista está compuesta por los Planes Parciales de Barrio Colombia, Villa Carlota, Manila, Astorga - Patio Bonito, Santa María de los Ángeles, Cristo Rey, Cristo Rey - Campo Amor, Campoamor, Santa Fe, Santa Fe - Cruz Roja, Trinidad, Tenche y Guayabal.
Para el concejal Daniel Carvalho Mejía, integrante de la Comisión Primera del Concejo de Medellín, encargada de adoptar y modificar el POT, la iniciativa sentaría un precedente para estimular la densificación de la ciudad en su centro.
“Desde hace más de 20 años, el corredor del río quedó establecido como el lugar en donde debe crecer la ciudad. Todo incentivo que pueda acelerar y hacer más atractiva la construcción a lo largo de esa zona debe ser bienvenida”, expresó Carvalho, agregando que para que ese proceso de renovación sea exitoso, los proyectos deberían pensarse para impactar a la población de los estratos 1, 2 y 3.
Por su parte, el arquitecto Gómez Durán resaltó que la idea podría atraer a constructoras de menor envergadura, que vean en los descuentos una oportunidad para sumarse a la ejecución de los planes parciales.
“Eso va a permitir dinamizar la construcción. Además, creo que es la oportunidad para desarrollar una oferta habitacional popular y de clase media”, planteó Gómez, añadiendo que los proyectos también deberían pensar en los habitantes históricos de los barrios, para que estos no terminen siendo expulsados hacia las laderas.
Según informó el DAP, para que un constructor pueda postularse a los incentivos, deberá presentar una solicitud formal ante la Secretaría de Gestión y Control Territorial, acompañada de la licencia de construcción o urbanización.
Vergara Montoya agregó que con esa decisión el municipio espera desatar una reacción en cadena para renovar el eje del río Medellín. De esta forma, el camino para sacar el POT de 2014 del papel estaría comenzando
10
macroproyectos fueron formulados en el marco del último POT de 2014.
25
planes parciales fueron incluidos en los planes de descuento de la Alcaldía.
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