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El sector vivienda va en caída: en Medellín ya no hay suelo para construir
La resiliencia que había mostrado el sector estaría desapareciendo. En Antioquia, las ventas de vivienda a agosto, cayeron 7,2%.
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En Antioquia, en lo corrido del año a agosto se vendieron 18.353 viviendas, un 7,2% menos que lo vendido en el mismo periodo de 2021 (19.782). FOTO: ARCHIVO
26 de septiembre de 2022
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En el último año, el sector vivienda en Colombia ha presentado cifras históricas, en parte, porque la recuperación de la economía tras la pandemia hizo que más personas quisieran cumplir el sueño de tener casa propia. Sin embargo, esa tendencia acelerada, tanto en la oferta como en la demanda, ha comenzado a descender.
De acuerdo con cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en lo corrido del año a agosto se vendieron en el país un total de 165.424 viviendas, lo que representó una caída de 2% frente al mismo periodo del año pasado; mientras los lanzamientos y la oferta cayeron 1,5% y 8,2% respectivamente.
No obstante, en departamentos como Antioquia la situación fue más aguda: en lo corrido del año a agosto se vendieron 18.353 proyectos, un 7,2% menos que lo vendido en el mismo periodo de 2021 (19.782). En cuanto a los lanzamientos y la oferta, estos disminuyeron 13,4% y 9,5%, respectivamente.
Así, desde marzo de este año, tanto en el país como en el departamento, el sector ha estado mostrando signos de debilitamiento.
¿Qué está pasando?
Recientemente, el centro de estudios económicos Anif lanzó una alerta sobre el sector edificador, ya que consideran que este, luego de pasar por un gran momento de cifras históricas, está decayendo (ver Radiografía).
Para los analistas, entre los factores críticos están los altos precios de la vivienda, el deterioro de la capacidad adquisitiva de los colombianos para comprar y el aumento que siguen teniendo los materiales de construcción.
Es que, por un lado, según un reciente reporte del Dane, se observó un alza de los precios de apartamentos y casas en el segundo trimestre del año de 8,54%.
De esta manera, los investigadores de Anif mostraron preocupación por la tendencia de crecimiento que se observa en los precios de la vivienda, sobre todo de la nueva, dado que está asociado de forma directa a una mayor acumulación de inventario.
En cuanto a los materiales, el Indicador de Costos de la Construcción de Edificaciones del Dane, para el mes de julio, arrojó que el aumento de los precios frente al mismo lapso de 2021 fue de 10,03%.
Sobre estas alertas, la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, afirmó en entrevista con EL COLOMBIANO, que el sector de la construcción es cíclico, no estable, por lo que presenta una alta variación.
“No vemos que haya en el mediano plazo ninguna señal de presión o achicamiento. Hay gestionadas y aprobadas licencias de construcción para entre los próximos dos y tres años. Estamos optimistas”, apuntó.
En el caso puntual de Antioquia, donde las ventas cayeron más que en el acumulado del país, Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, afirmó que si bien desde hace unos meses las cifras vienen en descenso, aún hay un panorama optimista.
“Para el cierre de este año estamos esperando para el Valle de Aburrá unas ventas de vivienda nueva y lotes urbanizados de 31.000 unidades. Y con la Feria de Vivienda que acabamos de realizar esperamos terminar con alrededor de 18.000 visitantes, quienes encuentran 335 proyectos nuevos, de los cuales 50 están en lanzamiento y cerca de 5.000 opciones de usados, cuyos valores oscilan entre $100 $750 millones. Esto quiere decir que seguiremos teniendo un número importante de obras en proceso”, apuntó Estrada.
¿Hay dónde construir?
Un reto que sigue enfrentando el sector vivienda en Colombia es la habilitación de suelo urbanizable.
Así lo afirman desde Anif, ya que, según cifras del Ministerio de Vivienda, en el pasado gobierno de Iván Duque se lograron habilitar 16.844 hectáreas de suelo, combinando herramientas como los planes parciales, las licencias y la actualización de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT). Sin embargo, el 80% de los 1.103 municipios del país continúan con el POT desactualizado, lo que reflejaría un obstáculo para el inicio de proyectos de vivienda.
“Del área habilitada en la pasada administración, solo el 16% se hizo por medio de actualización de POT. Por esta razón, se hace necesario para el nuevo gobierno que inicie una revisión a esta herramienta y continúe habilitando hectáreas al ritmo que es capaz el sector edificador de proveer vivienda en el país”, recomendaron los investigadores de Anif.
Y es que, por ejemplo, en el caso de Medellín la situación es crítica, pues según Estrada, si bien en Antioquia todavía “hay mucho donde edificar”, en la capital paisa solo hay una opción: construir sobre lo ya construido.
“Medellín como tal no tiene la misma disponibilidad de lotes vacantes como los municipios del norte y del sur, o como cualquier otra capital como Bogotá, Barranquilla y Cali. Por eso, la ciudad debe construir sobre lo construido. Además, desde su ordenamiento territorial, la apuesta de Medellín es construir en los corredores del río, donde la densidad todavía es baja”, dijo Estrada.
Agregó que por esta razón ha cambiado mucho la actividad edificadora en el Valle de Aburrá, ya que normalmente las unidades construidas y vendidas pesaban el 60% en Medellín y solo el 35% fuera de la ciudad. “Hoy es al revés, porque ahora ya se están desarrollando proyectos en muchos más municipios del extremo. Y ni hablar del Oriente cercano”.
Frente a la situación de la capital antioqueña, la ministra Velasco señaló que la dificultad es que no hay suelo disponible, por ejemplo, para vivienda social.
“Las características geográficas de Medellín son muy restrictivas. La disponibilidad de suelo es estrecho. Hay que promover acciones de renovación y mejoramiento, que son mucho más exigentes técnica y operativamente que construir sobre suelo disponible. Es importante trabajar en ese ámbito”, expresó Velasco.
Por otra parte, para Juan Manuel Álvarez, abogado especialista en Derecho Urbano, esa escasez de terrenos disponibles para levantar edificaciones está contribuyendo con que los precios de los proyectos se encarezcan mucho más.
“La baja eficiencia de los instrumentos de planeación y las demoras en las actualizaciones de estos impiden la habilitación de nuevos terrenos para construir. Por ende, los valores de los proyectos van a subir. Lo que se necesita es apoyar y mejorar la capacidad técnica y económica de los municipios para que modernicen sus POT y así se habilite más suelo para la construcción”, destacó Álvarez.
Hogares con menos dinero
El sondeo de intención de compra de vivienda de Fedesarrollo reveló que en agosto de este año el interés por comprar este activo llegó a –29,30%. Con esto se tiene una mejora marginal frente a julio —cuando fue de –35,3%—, sin embargo se mantiene en niveles negativos y por lo tanto ratifica el bajo apetito por la compra de inmuebles que están teniendo los colombianos.
De hecho, ya los analistas habían advertido que las condiciones para adquirir vivienda se están deteriorando.
“El aumento sostenido de la inflación ha tenido un efecto negativo sobre la capacidad adquisitiva de los hogares y el incremento en los precios de la vivienda, situación que se hace más compleja con el alza en las tasas de interés de los créditos para la compra de vivienda”, apuntó Anif (ver “Para saber más”).
Y añadió que la tasa de crecimiento que venía presentando el consumo de los hogares, la cual estaba apalancada en estímulos a la demanda y políticas fiscales y monetarias expansionistas, se está viendo frenada.
Tasas de interés presionan
De acuerdo con el equipo de investigaciones de Corficolombiana, las presiones alcistas sobre las tasas de interés tendrán efectos adversos sobre el crecimiento de las ventas y las iniciaciones de vivienda.
“El alza en las tasas hipotecarias y de construcción de vivienda tienen implicaciones directas sobre el mercado de vivienda. Nuestros cálculos apuntan a que los incrementos en las tasas hipotecarias, especialmente en el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS), desaceleran el crecimiento de las ventas. Por el lado de la oferta, aumentos en la tasa de los créditos a los constructores juegan en contra del crecimiento de las iniciaciones de nuevos proyectos. El efecto sobre la oferta es de menor magnitud que el identificado por el lado de la demanda, pero se da de forma más rápida”, señaló Corficolombiana.
De esta manera, según explicó el equipo económico de Bancolombia, el encarecimiento del crédito dependerá de las próximas medidas que tome el Banco de la República.
“El problema que esto genera es de acceso. A niveles altos en tasas como las actuales se impide que un número importante de personas interesadas en adquirir su vivienda pueda hacerlo, ya que la ley de vivienda limita el porcentaje del ingreso que puede destinarse a la cuota del crédito”, anotó Juan David Toro, gerente de Vivienda de BBVA, en entrevista pasada con este diario.
Así las cosas, tras un 2021 dorado, la previsión de los analistas es que la resiliencia que hasta el momento había mostrado el sector a la coyuntura económica, podría comenzar a desaparecer
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