Después de haber pasado un 2014 y 2015 de mayor auge en la construcción de vivienda nueva de interés social (VIS - hasta 92 millones de pesos) y de interés prioritario (VIP - hasta 48 millones de pesos), gracias a los subsidios otorgados por el Gobierno, empieza a registrarse una menor oferta para este nicho.
Eso es lo que prevé en el país el equipo de investigaciones económicas del Bbva, que estima un impacto fuerte en la oferta en este segmento, afectada por elevados costos de las materias primas, inflación, dólar, costos de la tierra y alza en las tasas de interés.
Sin embargo, los resultados que suministró el Dane en septiembre, aún reflejan una dinámica positiva para el primer semestre del año.
Por ejemplo, la cartera hipotecaria de vivienda en Colombia llegó a 48,7 billones de pesos, un crecimiento del 3,3 % comparado con el primer trimestre del año, .
Al desagregar datos de la vivienda VIS, el saldo de capital fue de 13.620 millones de pesos, un crecimiento del 3,5 % frente a los 13.156 millones del primer semestre de 2016.
Respecto al área de construcción de este tipo de vivienda, se llegó a 396.947 metros cuadrados, un crecimiento del 8,2 % frente a los 366.936 del primer trimestre del año.
Sin embargo, “vemos que los crecimientos no serán los mismos al final del año y creemos que habrá una disminución en la velocidad de venta en toda la cadena de valor del sector de la construcción del país”, indicó a EL COLOMBIANO Nubia Esperanza Ramos, gerente de Vivienda del Bbva.
La preocupación a futuro es la disminución del indicador de confianza del sector y el aumento de la incertidumbre. Incluso, se habla de un relanzamiento de los paquetes de subsidios del gobierno para el próximo año.
En Medellín se necesitan viviendas de interés social, igual sucede en Cali y Barranquilla. “Notamos este déficit en todo el país, donde el tema de rentabilidad afecta el negocio”, agregó Ramos.
Causas en Antioquia
Si bien el Bbva habla de un déficit de 300.000 viviendas nuevas para estratos bajos en Antioquia, el gremio seccional de la construcción, Camacol, advierte que en Medellín el déficit es de 110.000 unidades nuevas para este rango.
“El año pasado vendimos 9.086 unidades de vivienda entre VIP y VIS. Este año se han vendido 4.194 unidades, prácticamente la mitad. En parte porque la oferta se redujo y el sector no ha sido capaz de reponer la oferta vendida en años anteriores. Hay 2.092 unidades en oferta actualmente en Medellín y Valle de Aburrá”, indicó por su parte Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia.
Otro elemento que motivó la reducción fue la demora en la aprobación de licencias de construcción, algo normal en los años en que hay cambio de administración pública.
A esto hay que sumarle que en el Valle de Aburrá queda poca área para urbanizar, por lo tanto, los metros cuadrados se hacen más costosos.
Así pues, la oferta de vivienda VIS y VIP es baja porque a los constructores privados no les dan las cuentas para asumir los costos de construcción, de la tierra y del urbanismo (redes, vías).
“No es posible que seamos capaces de edificar viviendas con las áreas mínimas y características que demanda el Gobierno. El que haga vivienda VIP del sector privado en el Valle de Aburrá, que levante la mano para darle un premio o para llamarle la atención, porque seguramente está haciendo mal las cuentas”, agregó el dirigente gremial.
Sin embargo, por fuera de esta área sí se puede construir, porque el costo de la tierra es menor. Los constructores advierten que hasta que no se terminen las reglamentaciones complementarias y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), no se va a poder reactivar la oferta.
Por ejemplo, Diego Bohórquez, director de ventas de Bienes y Bienes, manifestó que los costos de la construcción han aumentado, “es más difícil conseguir lotes para este tipo de proyectos, por restricciones en el POT y es evidente que hay una demanda insatisfecha”.
Mientras tanto, la oferta se traslada a municipios cercanos como Bello, Rionegro o Itagüí. En el caso del primero, existe una normativa: quien construya vivienda No VIS, debe desarrollar una determinada área de vivienda de interés social.
Y aunque el Valle de Aburrá creció en años anteriores su oferta inmobiliaria VIS, debe alimentarla a futuro. Para esto, se necesitan reglas claras que motiven la inversión.
110
mil unidades de vivienda nueva para estratos bajos es el déficit en Medellín.
