Tras cierre de Mi Casa Ya, cajas de compensación y gobiernos locales asumieron el reto de reactivar la vivienda
El cierre de Mi Casa Ya impactó al empleo, a las empresas constructoras y a miles de familias que ahorraron durante años para comprar vivienda. Ante este panorama, las Cajas de Compensación Familiar y las administraciones locales han asumido un papel protagónico.
Periodista de la Universidad de Antioquia. Especialista en Gestión de la Comunicación en las Organizaciones. Antes en El Tiempo. Premio Camacol (2024) y Asobancaria (2021 y 2024).
Durante las dos últimas décadas, los precios de la vivienda y los arriendos han aumentado, aunque a ritmos muy distintos. Entre 2004 y 2024, el valor de la vivienda nueva y usada creció 466%, mientras que los arriendos solo lo hicieron 116%, según cálculos de Corficolombiana. En otras palabras, comprar casa se ha encarecido cuatro veces más que arrendar, muy por encima del crecimiento de los ingresos de los hogares.
La situación es especialmente crítica para las familias de bajos recursos, que ni siquiera con subsidios logran acceder a una vivienda. De acuerdo con la Asociación Nacional de Cajas de Compensación (Asocajas), aunque la Vivienda de Interés Social (VIS) fue concebida para facilitar el acceso a los sectores más vulnerables, hoy el 85% de la oferta se concentra en el valor máximo legal permitido (150 salarios mínimos), lo que excluye a quienes ganan menos de dos salarios mínimos, es decir, menos de $2,8 millones mensuales.
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Para dimensionar esto, en 2010 un hogar con un subsidio de 30 salarios mínimos podía acceder a una vivienda VIS de hasta 150 salarios mínimos, aportando un valor adicional de $61,9 millones, financiado con crédito, ahorro o recursos propios. Sin embargo, en 2024 y 2025, ese mismo hogar necesitaría disponer de cerca de $170 millones para cubrir la diferencia, lo que representa un esfuerzo adicional de $110 millones más que hace 15 años.
Este desajuste entre los ingresos, los precios y la efectividad de los subsidios ha configurado un mercado inmobiliario cada vez más excluyente, donde tener casa propia se ha vuelto un lujo y vivir en arriendo la única opción para millones de familias colombianas.
Subsidios regionales: salvavidas tras suspensión de Mi Casa Ya
El cierre de Mi Casa Ya impactó al empleo, a las empresas constructoras y a miles de familias que habían ahorrado durante años para comprar vivienda. Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), alrededor de 70.000 hogares resultaron afectados por la suspensión del programa solo hasta diciembre del año pasado.
El gremio advirtió que el país enfrenta un déficit habitacional del 27%, acompañado de una menor inversión pública y un menor acceso al crédito. Desde agosto de 2022, las ventas y las iniciaciones de vivienda han caído 45%, mientras los desistimientos crecieron más de 113%, una muestra de la magnitud de la crisis.
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Ante este panorama, las Cajas de Compensación Familiar y las administraciones locales han asumido un papel protagónico. Solo en 2024, las Cajas entregaron 121.585 subsidios por un valor de $1,66 billones, es decir, 9.360 más que en 2023.
“Las administraciones territoriales están impulsando la recuperación del sector y del ánimo de los colombianos”, afirmó Guillermo Herrera, presidente de Camacol.
Los subsidios de vivienda desde las regiones
En Antioquia, la Gobernación anunció la destinación de más de $128.000 millones para facilitar el acceso a la vivienda.
Estos recursos, ejecutados por la Empresa de Vivienda de Antioquia (VIVA), beneficiarán a 17.544 familias afectadas por la suspensión de Mi Casa Ya. De los 20.000 subsidios que debía recibir el departamento durante el actual cuatrienio, solo se han desembolsado unos 4.000.
El apoyo se canaliza a través de cuatro programas que combinan ayudas directas, respaldo financiero y nuevos mecanismos de acceso a vivienda: Cuota Inicial VIVA Mi Casa, Plan Rescate Mi Casa Ya, Ahorro Complementario VIVA Plus y Aporte VIVA Mi Casa.
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En otras ciudades del país también han lanzado o fortalecido ayudas para la adquisición de vivienda. Bogotá ofrece cinco tipos de subsidios —Ahorro para mi casa, Oferta Preferente, Reactiva tu compra, Reduce tu cuota y Mejora tu casa—, mientras que Bucaramanga impulsa Invis Bu, dirigido a familias de estratos bajos y medios para compra, mejoramiento o construcción de vivienda.
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En la región Caribe, Barranquilla cuenta con Mi Techo Propio y el departamento del Atlántico con Mi Casa Bacana, ambos enfocados en apoyar a hogares de bajos ingresos en la adquisición o construcción de vivienda. Por su parte, Cali ofrece Casa Mía y Recuperando Mi Casa, orientados a la compra o mejora de inmuebles de interés social, y Cartagena, a través de Corvivienda, brinda subsidios y apoyos financieros para la adquisición, construcción o mejoramiento de vivienda digna.
Las propuestas de las Cajas para mejorar el acceso a vivienda
En los últimos años, Colombia ha adoptado un modelo de subsidios orientado a apoyar a los hogares más vulnerables mediante estrategias que reduzcan el impacto de no contar con vivienda propia y faciliten su adquisición o mejoramiento.
En este contexto, la vivienda VIS fue creada para garantizar el derecho a una vivienda digna, por lo que, en cada Plan Nacional de Desarrollo, el Gobierno debe definir el tipo y el precio máximo de estas viviendas, teniendo en cuenta factores como el déficit habitacional, la capacidad de endeudamiento de los hogares, las condiciones del mercado y los recursos disponibles del Estado y del sistema financiero.
En el actual Plan de Desarrollo 2022–2026 se estableció que las viviendas VIS se comercialicen con un valor máximo de hasta 150 salarios mínimos, mientras que las Viviendas de Interés Prioritario (VIP) no pueden superar los 90 salarios mínimos. Asimismo, el Ministerio de Vivienda define los montos de los subsidios destinados a la compra, construcción, mejoramiento o arriendo de estas viviendas.
Desde Asocajas consideran pertinente evaluar si el mecanismo de indexación de los subsidios y del valor de la vivienda VIS debería seguir vinculado al salario mínimo o ajustarse según una dinámica regional que contemple la productividad, la empleabilidad y el poder adquisitivo de cada zona.
Por ejemplo, indicaron que, si los ajustes del valor de la vivienda hubieran ido de la mano con el aumento de la inflación o si el salario mínimo se ajustara en la misma medida, los hogares tendrían que cubrir $125 millones, es decir, $45 millones menos de lo que deben aportar actualmente.
En este sentido, una de sus propuestas es implementar incentivos que aumenten la oferta de soluciones habitacionales de interés prioritario y de valores máximos de vivienda social por debajo de los 135 salarios mínimos.
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Destacaron la importancia de revisar la indexación al salario mínimo como factor determinante del valor de la vivienda en el país: abrir la posibilidad de indexar la vivienda a otra variable relacionada con la inflación acumulada durante el año podría mitigar el efecto regresivo que el aumento del costo de la vivienda tiene sobre las familias.
Sostuvieron que la concurrencia de subsidios (combinación de subsidios de las Cajas con los del Gobierno), aplicada tanto a la cuota inicial como a la tasa de interés, es fundamental para reducir la brecha entre el valor asumido por el hogar y el incremento del precio de la vivienda.
“El valor de la vivienda está necesariamente ligado a los incrementos del salario mínimo (...). Esto hace que el valor final del inmueble se vea disparado”, comentó Adriana Guillén, presidente ejecutiva de Asocajas.
Y añadió que “no se trata únicamente de aumentar el valor del subsidio, sino de implementar soluciones estructurales que permitan cerrar estas brechas y hacer accesible la vivienda para quienes más la necesitan”.
Lo que espera la vivienda del próximo Gobierno
Desde Camacol han sido enfáticos en que la primera decisión que debería tomar el nuevo Gobierno es revivir el programa Mi Casa Ya, pero con una versión “renovada, actualizada y más eficiente”. Según el gremio, este ha sido el instrumento más efectivo para facilitar el cierre financiero de los hogares de bajos ingresos.
En esta segunda etapa, el objetivo sería diseñar un programa con menor costo fiscal, mayor cobertura y más articulación con las entidades territoriales y las Cajas de Compensación Familiar.
De acuerdo con Herrera, la propuesta busca que los beneficiarios puedan elegir entre un subsidio a la cuota inicial o a la tasa de interés, lo que reduciría el gasto estatal, mientras alcaldías y Cajas podrían aportar recursos complementarios.
Además, el gremio planteó la creación de un programa de coberturas a la tasa de interés que facilite la financiación de vivienda VIS y No VIS, con el fin de ampliar los beneficios hacia la clase media.
Esto, señaló Herrera, permitiría dinamizar la economía y el empleo, dado el efecto multiplicador de la construcción de vivienda No VIS.
Otro punto clave es recuperar los incentivos al ahorro para la compra de vivienda, los cuales se han debilitado por las reformas tributarias. Camacol insistió en restablecer los beneficios de las cuentas AFC y propuso nuevos mecanismos de ahorro para vivienda VIS.
También considera prioritario impulsar modelos de negocio innovadores, como el coliving y el multifamily, y mejorar la gestión del suelo mediante reglas más claras y ágiles, fortaleciendo la renovación urbana y eliminando cuellos de botella normativos.
“Estas cinco políticas le permitirían al nuevo Gobierno reactivar el motor de la vivienda, despejar las incertidumbres del sector y recuperar la confianza”, concluyó Herrera.
Avanzar en los licenciamientos
Para que estas medidas surtan efecto, es clave avanzar en los procesos de licenciamiento. A septiembre de 2025, en Colombia se contabilizaron 108.593 viviendas iniciadas en los últimos 12 meses, una caída del 21,7% frente al año anterior, según datos de Coordenada Urbana.
Esta cifra, para Camacol, confirma que el ciclo edificador sigue en una fase de transición, con buena parte de los proyectos licenciados aún sin iniciar su ejecución efectiva. El gremio de la construcción explicó que, aunque cerca de la mitad de los departamentos registra aumentos en licencias de construcción, el resultado nacional continúa afectado por el rezago de Bogotá y Cundinamarca, donde los descensos siguen siendo marcados.
En Cundinamarca, por ejemplo, el número de unidades licenciadas es casi la mitad del registrado un año atrás, lo que explica gran parte de la caída del acumulado anual (-1,6%). En contraste, departamentos como Cesar, Atlántico, Valle del Cauca y Santander muestran una recuperación sostenida, con crecimientos de 126,5%, 121,4%, 54,9% y 39,9%, respectivamente.
“Estos resultados evidencian una reactivación desigual entre regiones y frente a los promedios históricos”, señaló Camacol. Además, las proyecciones apuntan a que las iniciaciones de vivienda cerrarían 2025 en torno a 104.500 unidades (69.900 VIS y 34.600 No VIS), con un leve repunte en 2026 hasta unas 118.000 unidades. Esto sugiere que el mercado estaría tocando fondo e iniciando una fase de estabilización, aunque todavía en niveles históricamente bajos y en un contexto en el que el valor agregado de edificaciones continuaría con variaciones negativas durante 2025 y 2026.
Camacol alertó que el bajo nivel de producción formal de vivienda tiene efectos directos en la conformación urbana del país: “Cada año se forman cerca de 370.000 nuevos hogares en las ciudades, y si la brecha entre esta dinámica demográfica y el ritmo de construcción persiste, el crecimiento informal del territorio se intensificará”. Este fenómeno, añadió el gremio, profundiza la pobreza, agrava la exclusión social y limita el desarrollo urbano sostenible.
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Adaptar la política pública de vivienda
En paralelo, los analistas de Corficolombiana advierten que cada vez más hogares colombianos eligen vivir en arriendo en lugar de adquirir vivienda propia. Entre las causas principales están el alto costo de las viviendas, las dificultades para acceder a crédito y el aumento de los hogares unipersonales.
Según el estudio, esta tendencia no es nueva: lleva décadas consolidándose y, de acuerdo con las proyecciones demográficas, continuará fortaleciéndose en los próximos años. Por eso, los expertos consideran que la política pública de vivienda no debe centrarse en revertir este cambio, sino en adaptarse a él.
Esto implica diseñar instrumentos que reduzcan el déficit habitacional y atiendan tanto a quienes buscan comprar vivienda como a quienes prefieren —o deben— arrendar. Reconocer la diversidad en las formas de tenencia es esencial para construir un mercado de vivienda más inclusivo y sostenible.
Lejos de representar una amenaza, el aumento del arriendo abre nuevas oportunidades para el sector. La demanda de viviendas pequeñas —ya sea para compra o renta— seguirá creciendo, impulsando el desarrollo del mercado inmobiliario.