Precio de la vivienda nueva subió 8% en 2026, con un desplome en la oferta en Colombia
Los precios de la vivienda nueva en Colombia subieron 8,47% en 2026, mientras la oferta cayó con fuerza y golpeó a hogares vulnerables.
Comunicador social - Periodista de la UPB Bucaramanga. Magíster en Estudios Políticos de la Universidad de Caldas. Especialista en Comunicación Digital. Premio Nacional de Periodismo Simón Bolívar 2023. Miembro de Consejo de Redacción.
El mercado de vivienda nueva en Colombia comenzó 2026 con una señal contradictoria: mientras los precios siguen subiendo por encima de la inflación, la oferta de proyectos se está reduciendo a un ritmo acelerado, especialmente en segmentos dirigidos a familias de menores ingresos.
Las cifras del Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) del Dane revelaron que el país enfrenta una presión creciente sobre el acceso a vivienda, en medio de costos elevados de construcción, restricciones de crédito y menor disponibilidad de subsidios.
La situación más crítica se registra en Cali, en donde la vivienda dirigida a estratos 1, 2 y 3 se encareció 44,97% en el último año, la variación más alta reportada en cualquier segmento o región del país.
Cali lidera la escalada de precios de vivienda para hogares de estratos bajos
El comportamiento del mercado de Cali, según el Dane, refleja el deterioro del acceso a vivienda social en Colombia. Mientras la vivienda para estratos bajos aumentó 44,9%, la vivienda de estrato medio creció 18,7% y la de estrato alto apenas 3,9%.
La lectura económica detrás de esa brecha, de acuerdo con el reporte del Dane, es que hay menos proyectos disponibles para hogares vulnerables y, al desaparecer la oferta, los precios se disparan.
Detrás de Cali está Barranquilla, en donde también la ciudad mostró alta volatilidad en vivienda para hogares de bajos ingresos, con variaciones trimestrales negativas de -7,13% y un crecimiento anual apenas de 0,42%. Armenia reportó una caída de -13% en el mismo periodo.
En contraste, Bogotá presentó un comportamiento más moderado, donde la vivienda para estratos bajos aumentó 6,94% anual, mientras los proyectos de estratos altos crecieron 8,19%. Por su parte, Medellín tuvo uno de los menores incrementos del país en vivienda para hogares vulnerables, con apenas 1,67%, y Bucaramanga registró 4,07%.
A nivel agregado, el mayor crecimiento anual del precio de vivienda nueva se registró en Pasto, con 19,59%, seguido de Cali, con 12,51%, y Pereira, con 12,05%. La única ciudad con reducción anual en precios fue Popayán, donde el indicador cayó -0,90%.
En el análisis trimestral, 11 áreas urbanas estuvieron por encima del promedio nacional de 2,79%. Cali lideró nuevamente con una variación de 5,49%, mientras Cúcuta reportó el menor incremento, con 1,52%.
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Los precios siguen creciendo por encima de la inflación
El Dane también reportó que el precio promedio de la vivienda nueva en Colombia aumentó 8,47% en el primer trimestre de 2026 frente al mismo periodo del año anterior.
Aunque la cifra sigue siendo elevada, representa una desaceleración frente al 9,93% observado en 2025. Por tipo de inmueble, los apartamentos crecieron 8,50% anual y las casas 7,15%.
En términos trimestrales, el IPVN subió 2,79% entre el cuarto trimestre de 2025 y el primero de 2026. Los apartamentos avanzaron 2,78% y las casas 3,23%.
Uno de los cambios relevantes del mercado es la recuperación relativa del segmento de casas. Mientras en 2025 la variación trimestral de las casas había sido negativa (-1,41%), en el arranque de 2026 subió a 3,23%.
Según el Dane, ese comportamiento supera el crecimiento de apartamentos (2,78%) y sugiere una reactivación de proyectos en municipios intermedios y periferias urbanas. Sin embargo, el alivio es limitado porque el sector constructor atraviesa una fuerte contracción en nuevos desarrollos.
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La oferta de vivienda nueva se desplomó en abril
El deterioro del mercado también aparece en la caída de lanzamientos y nuevas construcciones. Por ejemplo, en abril de 2026 apenas se lanzaron 7.468 viviendas nuevas en el país, una reducción de 46,4% frente a las 13.935 unidades del mismo mes de 2025.
La contracción fue aún más fuerte en vivienda No VIS, el segmento medio y alto, que cayó 50,6%, pasando de 9.029 unidades a solo 4.463.
Por su parte, el principal mercado inmobiliario del país también sufrió un fuerte retroceso. Es decir, Bogotá y Cundinamarca pasaron de 5.971 lanzamientos en abril de 2025 a apenas 3.271 en abril de 2026, lo que significó una caída de 45,2%.
Las iniciaciones de obra tampoco muestran recuperación, cuando en abril de este año comenzaron construcción solo 7.005 unidades, 16,7% menos que las 8.412 registradas un año atrás. En el acumulado de 12 meses, las iniciaciones sumaron 112.820 viviendas, con una variación anual negativa de 6%.
Por otro lado, el deterioro del mercado inmobiliario ocurre en medio de restricciones financieras, ya que constructores y analistas coinciden en que el acceso al crédito se ha endurecido y que la reducción de subsidios ha golpeado especialmente la vivienda de interés social.
El Banco de la República ya había advertido sobre el menor dinamismo del crédito hipotecario y su efecto sobre nuevos proyectos. En paralelo, Camacol había señalado que la vivienda VIS está siendo reemplazada gradualmente por proyectos No VIS de bajo precio, un segmento más rentable para las constructoras cuando existe financiamiento.
Pero con menos crédito disponible y costos de construcción todavía elevados, las empresas han frenado lanzamientos. Los pocos proyectos que llegan al mercado, particularmente en ciudades como Cali, salen con precios más altos para compensar mayores costos de materiales, mano de obra e insumos.
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Vivienda usada gana terreno en Colombia
En medio de la desaceleración de la vivienda nueva, el mercado de vivienda usada se convirtió en uno de los motores del sector inmobiliario. Así lo hizo saber un estudio de Anif, desarrollado junto a Habi y Colombia Fintech.
El informe concluyó que el segmento de vivienda usada está absorbiendo buena parte de la demanda que ya no encuentra oferta asequible en vivienda nueva. En 2025, de cada $100 desembolsados en crédito hipotecario, $48 se destinaron a vivienda usada, una cifra histórica.
El análisis sostiene que el crédito hipotecario para vivienda usada tiene un fuerte efecto multiplicador sobre la economía, ya que por cada peso adicional prestado, se generan 4,8 pesos en el PIB real durante el trimestre de choque y el año siguiente.
El estudio también identifica un “efecto riqueza” sobre los hogares. Es decir, cuando el valor de las viviendas aumenta, las familias perciben un mayor patrimonio y elevan su disposición al gasto, dinamizando el consumo privado, que representa más del 70% del PIB colombiano.
Además, la vivienda funciona como garantía para acceder a otros productos financieros. Según Anif, tener vivienda aumenta 29% la probabilidad de obtener crédito productivo. También incrementa 41% la posibilidad de acceder a crédito de consumo y 20% la adquisición de seguros.
Pese a su crecimiento, el segmento de vivienda usada enfrenta obstáculos como los costos notariales, de registro y beneficencia que afectan con mayor intensidad a viviendas VIS y VIP, reduciendo la liquidez del mercado. A eso se suman trámites lentos y asimetrías de información que frenan las transacciones.
Para los analistas del estudio, un mercado de vivienda usada más dinámico puede convertirse en el puente para reactivar también la construcción nueva, al facilitar la rotación del stock inmobiliario y estimular nuevas inversiones.
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