Medellín entró al top global de Airbnb: se acerca al nivel de Atenas, Madrid y Estocolmo
A nivel global, hay 1,3 millones de inmuebles listados en Airbnb en los 100 principales mercados. Uno de ellos es Medellín, con una incidencia de 4,07 inmuebles por cada mil habitantes.
Periodista de la Universidad de Antioquia. Especialista en Gestión de la Comunicación en las Organizaciones. Antes en El Tiempo. Premio Camacol (2024) y Asobancaria (2021 y 2024).
Impulsadas por plataformas como Airbnb, las rentas cortas están reconfigurando el mercado inmobiliario global. Esta modalidad, cada vez más popular, está transformando la forma en que se invierte y se habita en las ciudades.
Según un informe de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), actualmente hay más de 1,3 millones de inmuebles listados en Airbnb en los 100 principales mercados del mundo. Londres y París encabezan el ranking con 60.306 y 55.855 propiedades, respectivamente. En términos proporcionales, Londres registra 6,48 inmuebles por cada 1.000 habitantes, y París, 5,07, frente a una mediana global de 4,24.
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Colombia hace parte de este mapa con tres mercados identificados dentro del top global: Medellín, Bogotá y Cartagena. En Medellín se presenta una incidencia de 4,07 inmuebles por cada 1.000 habitantes, inferior a la mediana a nivel global, aunque cercana a ciudades como Atenas, Estocolmo, San Diego o Madrid.
La incidencia más baja se presenta en Bogotá con 1,7, y la más alta en Cartagena con 8,89, similar a Dubái, Copenhague o Marsella. La relevancia de estos tres mercados se refleja en que concentran el 46% del total de los hospedajes de rentas cortas al interior del país, según el portal AirDNA.
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Así está el mercado de rentas cortas en Colombia
Hasta abril de 2025, Colombia registraba 116.685 inmuebles destinados a rentas cortas en 85 mercados analizados. Esto equivale a una incidencia de 12 inmuebles listados por cada 1.000 viviendas, lo que representa cerca del 1% del stock habitacional del país.
Según las cifras de AirDNA, estos alojamientos tuvieron una tasa promedio de ocupación del 45% durante el último año. El precio promedio por noche fue de $382.000, mientras que la renta anual por inmueble rondó los $50 millones.
A nivel regional, la mayor incidencia de rentas cortas (inmuebles listados por cada 1.000 viviendas) se observa en San Andrés, Providencia y Santa Catalina (98,3), seguido de Magdalena (51,1), y Boyacá (28,1). Los mercados con mayores ingresos anuales son Cartagena, Islas del Rosario, Santa Fe de Antioquia y Ayapel, donde se superan los $100 millones promedio por inmueble al año.
Además, el mercado muestra signos de especialización, en departamentos como Risaralda, Meta, Córdoba y Tolima la capacidad de alojamiento es superior al promedio nacional, de cuatro huéspedes por inmueble.
Para Camacol, las rentas cortas pueden ser un canal para la internacionalización de la vivienda. Actualmente, el 8,8% de las ventas de vivienda nueva en Colombia se destinan a compradores no residentes, 2,4% extranjeros y 6,4% a colombianos viviendo en el exterior.
“Este tipo de demanda puede encontrar en las rentas cortas un modelo de uso intermedio entre turismo, inversión y tenencia”, indicó el gremio.
Los cuellos de botella
Entre 2022 y 2024, el número de viviendas turísticas inscritas en el Registro Nacional de Turismo (RNT) creció un 380%, mientras que la cantidad de hoteles registrados apenas aumentó un 25% en el mismo periodo.
Esto significa que, por cada hotel formalmente inscrito, hoy existen en el país cerca de siete viviendas turísticas disponibles a través de plataformas digitales.
Así lo arrojó un estudio de la Asociación Hotelera y Turística de Colombia (Cotelco), que advierte sobre el auge sostenido de este tipo de alojamiento frente a la oferta hotelera tradicional, así como la marcada brecha entre los datos oficiales del RNT y la oferta activa en plataformas digitales.
Según el gremio hotelero, uno de los problemas radica en la informalidad del sector. A mayo del año pasado, se contabilizaron 59.871 viviendas turísticas inscritas, lo que representó el 76,1% del total de establecimientos registrados en el país. Sin embargo, a través de plataformas digitales se ofrecían 90.710 unidades, lo que evidencia una significativa porción del mercado operando por fuera del registro oficial.
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A esto se suma otro factor crítico: el crecimiento acelerado de este modelo de alojamiento sin una planificación adecuada, ni mecanismos efectivos de gestión o supervisión. Para Cotelco, esto ocurre por la ausencia de requisitos mínimos para el registro de turismo, la falta de inspección, vigilancia y control, y los escasos compromisos tributarios y operativos que se les exige, en comparación con la hotelería tradicional.
Asimismo, el estudio advierte sobre los impactos negativos que esta expansión desregulada puede tener en las ciudades, como el encarecimiento de la vivienda, la alteración del tejido social, problemas de seguridad y convivencia, injusticia tributaria y un mayor riesgo de explotación sexual infantil.
Ante este panorama, el gremio ha hecho reiterados llamados a establecer reglas claras que garanticen un desarrollo sostenible del sector.
“Aunque las viviendas turísticas han diversificado las opciones de alojamiento para los viajeros —y muchas de ellas incluso están afiliadas a Cotelco—, esta modalidad ha generado, en muchos casos, una competencia desleal e inequitativa frente a los establecimientos formales, tanto en zonas urbanas como rurales, que sí cumplen con las regulaciones y aportan a la generación de empleo formal y a la recaudación fiscal”, concluyó la asociación.
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Desde la óptica de Camacol, el auge de inmuebles de corta estancia no representa un reemplazo de la vivienda tradicional, sino una oportunidad para diversificar el mercado y responder a nuevos perfiles de usuarios.
No obstante, insistieron en que “es indispensable que la planeación territorial y el desarrollo de nuevos modelos de negocio consideren esta tendencia y formulen soluciones que articulen la inversión, la propiedad residencial y el arriendo de largo plazo con la dinámica de las rentas temporales. La clave está en adaptarse a las nuevas formas de uso y aprovechar su potencial como motor de desarrollo urbano y económico”.
La regulación de Airbnb en otros países
A la fecha, Airbnb cuenta con más de 5 millones de anfitriones y 7,7 millones de anuncios activos, distribuidos en más de 100.000 ciudades alrededor del mundo. Este crecimiento sostenido le ha permitido alcanzar una participación de mercado superior al 20% en la industria de alquileres vacacionales, posicionándose como uno de los actores más influyentes en el sector turístico y del alojamiento temporal.
Este auge ha provocado que cada vez más países y ciudades en el mundo están tomando medidas para frenar el descontrol en el mercado de los alquileres temporales. Entre ellas se encuentra París, Londres, Nueva York y Ciudad de México.
Pero el fenómeno de las rentas cortas va más allá de Airbnb. Su expansión en América Latina responde también a dinámicas estructurales de la vivienda en la región. En entrevista con DW, Natalia Lerena, investigadora del Centro de Estudios Urbanos y Regionales del Conicet (Argentina), explicó que este modelo ha florecido en un contexto de creciente “inquilinización”, es decir, un aumento sostenido de personas que arriendan en lugar de ser propietarias.
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Lerena manifestó que, a diferencia de Europa —donde existen políticas más robustas de alquiler social—, en América Latina el acceso a la vivienda ha estado históricamente ligado a la compra privada, la ocupación informal o la autoconstrucción. En este vacío, las plataformas encuentran un terreno fértil para expandirse sin mayores restricciones.