Una de las principales fuentes de conflicto en un contrato de arrendamiento es la terminación antes del vencimiento del mismo, especialmente si el que va a solicitar el inmueble es el propietario. La Ley 820 de 2003 por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, establece unas causales especiales por las cuales el arrendador o propietario del inmueble puede dar por terminado el contrato de arrendamiento al momento del vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, únicamente cumpliendo con el requisito del pre aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado. En otras palabras correo certificado, con antelación no menor a tres meses a la referida fecha de vencimiento y sin que se requiera el pago de la indemnización a favor del arrendatario. Este único requisito es cuando para la terminación del contrato se aduce una de las causales que se indican a continuación:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un año.
b) Cuando el inmueble deba demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
c) Cuando deba entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de 1.5 meses de arrendamiento.
Hacemos especial énfasis que de no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado por un término igual al inicialmente pactado. Llamamos la atención en que las terminaciones de los contratos deben siempre constar por escrito, independientemente de que el contrato de arrendamiento se haya celebrado de manera verbal, pues jurídicamente el contrato de arrendamiento verbal tiene plena validez, no requiere la formalidad de que sea por escrito. Cuando la causal que se invoque no se encuentra dentro de las mencionadas en este texto, el propietario debe cumplir con otro requisito además del previo aviso escrito dirigido al arrendatario con un término no inferior a tres meses a la fecha de vencimiento del contrato, y el pago de una indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento. Cuando el contrato vaya a terminarse antes del vencimiento, como ejemplo citamos: que el arrendatario no cancele dentro del término establecido en el contrato el canon y los incrementos. El subarriendo total o parcial del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador, el desconocimiento por parte del arrendatario de las normas del reglamento de propiedad horizontal, cuando se trate de inmuebles bajo este régimen. En estos últimos casos el propietario del inmueble podrá solicitar la restitución o entrega del inmueble de forma inmediata.
*Directora jurídica de la Lonja de Medellín y Antioquia
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