8,86%
es la variación anual que registra Medellín en costo de vivienda nueva según el Dane.
2,69%
es el crecimiento en el precio del área en Medellín, entre enero y mazo, según el Dane.
Medellín y su área metropolitana no le pierden el paso a Bogotá y Barranquilla en ser las ciudades con los precios más altos en vivienda nueva del país.
Y es que es tan marcado el incremento en el costo del metro cuadrado habitacional, que en varios índices la capital de Antioquia ocupa los primeros lugares en cuanto al costo final de casas o apartamentos, bien sea para venta, o en otros casos cuando se destina para arriendo.
Uno de estos informes estadísticos es el Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), el cual dio a conocer recientemente las ciudades en las que más se ha aumentado el valor de compra de inmuebles.
El reporte de la entidad, que es sobre resultados anuales por áreas urbanas y metropolitanas, y que se mide trimestralmente, señala que entre enero y marzo del presente año, Armenia y Cúcuta fueron los centros urbanos que más alza registraron, comparado con el mismo periodo de 2021.
Sin embargo, en el citado índice del Dane, al observar las 10 ciudades que registraron en los primeros 90 días del presente año un mayor alza en el metro cuadrado para vivienda nueva, Medellín se ubica dentro del top cinco de metrópolis con mayor aumento en área habitacional con una variación anual del 8,86%, solo superada por las capitales de Quindío (13,8%), Norte de Santander (10,69%), Bogotá (9,14%) y Pasto (8,95%).
“Al comparar el primer trimestre de 2022 con el primer trimestre de 2021, el promedio de la variación del precio de venta de la vivienda nueva, presentó una variación anual de 7,65%. Este resultado es superior en 4,46 puntos porcentuales al registrado en el mismo trimestre del año 2021, cuando presentó un incremento de 3,19%”, subraya el Dane.
A renglón seguido, la entidad indica en su reporte que, entre enero y marzo del presente año, con respecto al mismo periodo del año pasado se destaca el crecimiento en el precio de las áreas de Ibagué (4,93%) y Pasto (4,35%), Popayán (4,06%), Cundinamarca (3,06%) y Medellín (2,69%).
Precio por las nubes
Otro de los indicadores que también revela el alza marcada en el metro cuadrado para vivienda en Medellín y su área metropolitana son los registros de Coordenada Urbana, el Sistema de Información Especializado de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol).
Este índice señala que la variación anual en el 2022 para la cotización del metro cuadrado en Medellín fue del 10%, en el Valle de Aburrá del 13% y en el departamento de Antioquia del 10%.
Así, en lo corrido del año, según datos de Coordenada Urbana, el promedio en el precio del metro cuadrado está en $5.794.000 para Medellín, $4.406.000 para el Valle de Aburrá y $4.363.000 para el departamento de Antioquia.
Al respecto, Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, ha explicado en varios escenarios que gran parte del incremento del precio de venta de los proyectos habitacionales en Medellín, el área metropolitana y Antioquia es debido al aumento en los costos directos de la construcción de edificaciones, los cuales se han incrementado varias veces por encima de la inflación o costo de vida a partir de la pandemia pero, sobre todo, en el último año.
“Los costos de construcción en Antioquia han aumentado en el último año corrido un 15% es decir, cerca de tres veces la inflación en la región, en el mismo período. Este incremento del valor incluyó insumos como el rubro de acero el cual subió de mayo del 2021 a abril de 2022 un 33%, y también en otros productos esenciales e irremplazables en la construcción que han aumentado su precio hasta un 90%”, explicó el líder gremial.
El gerente de Camacol Antioquia, recalcó que los incrementos desbordados por fuera de cualquier cálculo y presupuesto, ha sucedido por factores relacionados con la producción y el comercio mundial de insumos como el acero.
El líder gremial, también ha señalado que a lo anterior, se suman algunas restricciones en el uso potencial de los suelos que frente a una demanda dinámica como la compra de vivienda hace que se genere una oferta limitada y por tanto se afecta el precio final de las unidades habitacionales. Agregó que, igualmente en cada revisión de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT), como en Medellín se han generado mayores cargas y obligaciones urbanísticas e impuestos, se está castigando la actividad edificadora.
“Las demoras en la respuesta en diferentes trámites y permisos de construcción generan más costos financieros y administrativos a las obras y proyectos”, subrayó Loaiza.
Además indicó que los “inauditos” tiempos de escrituración y legalización en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos “que siendo por ley de días se miden en la actualidad en meses” debido a la falta de funcionarios y limitaciones en su infraestructura “causados por la indolencia de una entidad centralizada desde Bogotá como es la Superintendencia de Notariado y Registro, causa enormes perjuicios en incumplimiento a compradores e inversionistas y extra costos financieros innecesarios”.
Finalmente, el líder gremial indicó que “desafortunadamente” en la construcción, como en cualquier actividad económica o industrial, los costos de producción se deben trasladar al precio final de venta del producto que es el comprador. “Entre muchas razones, pero las expuestas que son como las más importantes, hace que, cada vez construir lo mismo cueste más”, dijo.
Las cifras del Sistema de Información Especializada de Camacol contrasta con las del portal inmobiliario Habi, el cual indica que para el 2021, en las ciudades de Bogotá y Medellín se registraron los precios más altos en metro cuadrado para vivienda nueva del país, en un promedio a nivel nacional que fue $3.913.043.
De acuerdo con la página especializada, la capital de la República presentó una cotización ponderada en el metro cuadrado de $4.166.660 y la del Valle de Aburrá fue de $3.905.405. Así mismo, los cascos urbanos que le siguieron en su orden son: Barranquilla $3.139.534, Cali $2.983.293, Armenia $2.857.142 y Pereira $2.840.909.
Con destino a arriendo
Si bien en Colombia el fenómeno de los proyectos de vivienda crece en su desarrollo, se estima que a la fecha el 60% de la población del país vive en propiedades horizontales, y que desde inicios del 2022, los apartamentos se han registrado como las unidades habitacionales más apetecidas con fines de inversión y renta.
Según cifras de Ciencuadras, otro portal especializado en el mercado de vivienda, el incremento de entregas de casas o apartamentos que las personas compran, lo terminan destinando a inversión para inmuebles en arriendo.
Sin embargo, los incrementos en el valor del metro cuadrado que se trazaron en la construcción de estos proyectos habitacionales y que se destinan para alquiler, finalmente terminan influyendo en la cotización al alza en el valor de los cánones de arriendo.
Y el fenómeno no ha sido la excepción en Medellín y el área metropolitana, en donde se han registrado incrementos en arriendos por encima del 10%.
“En el último año, la oferta de vivienda disponible para arrendar ha disminuido en más del 45%, es decir, que se ha presentado un alto dinamismo en el mercado, pero la demanda supera la oferta, lo que siempre conlleva a un crecimiento en los precios”, explicó Federico Estrada, gerente Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.
El líder gremial subrayó que “si se ha evidenciado que cuando desocupan un inmueble arrendado se alquila muy rápido nuevamente y con un 10% a 15% por encima del precio anterior, sin decir, que esto sea un indicador de lo que han subido los arriendos en la ciudad”.
Arriendo y ventas
Un reciente informe de Bloomberg indica que en lo corrido del año la concentración de inmuebles a nivel nacional para arriendo y venta está en Bogotá (30,82%), Medellín (28,52%), Barranquilla (13,52%) y Cartagena (6,73%).
Así mismo, el reporte de la agencia de noticias señala que por precios, la mayor disponibilidad de casas y apartamentos registró una mayor participación en el rango entre $100 millones y $300 millones (39,28%), seguido por el de $300 millones y $600 millones (37,91%), entre $600 millones y $900 millones (13,97%), entre $900 millones y $1.500 millones (4,61%).
De igual manera, las viviendas hasta $100 millones registran un 2%, y las que están por encima de los $1.500 millones el 1,75%.
Para las fuentes consultadas, no hay duda de que el valor del metro cuadrado para construcción de vivienda nueva en Medellín y su área metropolitana ha registrado incrementos que han elevado el costo final de las unidades, lo que ha llevado a la capital de Antioquia a tener uno de los precios más caros para casas y apartamentos.
A lo anterior se suma que de manera indirecta, los precios de los arriendos también están elevados, a lo que se suma la poca oferta.
