Con a lo sumo cinco artículos, el gobierno del presidente Juan Manuel Santos le podría dar vida con un decreto al corazón de la llamada “Ley Anti-Space”. Esta busca volver una inversión segura la compra de vivienda de los colombianos, porque en caso de colapso o ruina de las edificaciones podrían recuperar de manera expedita su patrimonio. Suena fácil, pero a 11 meses de aprobada esa norma, aún es letra muerta. Mientras tanto, muertos y dinero dan fe de la importancia de esa ley, la 1796 del 13 de julio de 2016.
Su origen fue la caída de la torre 6 del complejo Space, en Medellín. Eso pasó el 12 de octubre de 2013 y le costó la vida a 12 personas. La mole de apartamentos tuvo que ser demolida y sus propietarios vivieron un calvario para salvar gran parte de su inversión.
Otras obras de la misma empresa, el Grupo CDO, también presentaron deficiencias constructivas que obligaron a su evacuación, en una pesadilla que aún no termina para muchos afectados.
Si la “Ley Anti-Space” ya estuviera marchando, muy probablemente otra habría sido la suerte de los 21 muertos y 23 heridos que dejó el desplome del edificio Portal de Blas de Lezo II, en Cartagena, el 27 de abril de 2017. El drama tiene allí otro origen. Según la Fiscalía, los dueños del complejo habitacional tienen 20 licencias de construcción falsas, tenían trabajadores sin seguridad social y de la calidad de sus obras habla un hecho: de ocho varillas por columna para la estructura, solo se montaban tres.
Bajo la “Ley Anti-Space” nada de eso debería ocurrir. Bueno, esa es la intención. (Ver recuadro con abecé). Los edificadores tendrían más controles con supervisores externos, los curadores urbanos serían más idóneos y diligentes en sus permisos; y los compradores de buena fe no tendrían que hacer tantas maromas para recuperar el dinero, en caso de siniestros como los mencionados.
La almendra de la ley está en el artículo 8. Allí se consagra que quien construye o vende una vivienda nueva, “estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados”.
Ese amparo se puede hacer de varias formas. El más peligroso, según advierten expertos consultados por este diario, es dejar abierta la posibilidad de que el constructor responda con su patrimonio.
La razón es que en este gremio es usual que se arme una sociedad para construir un inmueble y que dicha empresa se esfume a los cuatro o cinco años, por tanto, los afectados tienen como interlocutores a unos fantasmas.
Si esa opción es aceptada, se considera fundamental que el constructor celebre un contrato de fiducia en garantía, mediante el cual entregue o transfiera a la sociedad fiduciaria bienes o recursos propios.
Otros amparos pintan más confiables. Tal es el caso de las garantías bancarias, productos financieros o seguros. En cualquier caso, anotan los mismos expertos, debe tratarse de garantías con una vigencia de diez años, que sea líquida –se pueda volver dinero rápidamente– y que su valor cubra, mínimo, lo que cuesta reconstruir el inmueble protegido o amparado.
La tarea la tiene el Gobierno, pues la ley aprobada por el Congreso dice que es el Ejecutivo el que debe reglamentar la materia.
Según indagó EL COLOMBIANO, el seguro no significaría un costo lesivo para el constructor, quien terminaría transfiriéndole ese costo al comprador de la vivienda.
En una casa o apartamento de interés social (de menos de 99,6 millones de pesos, en 2017), que tenga un crédito de 32,5 millones de pesos, la cuota mensual sin seguro es de 286.807 pesos. Al incluir la póliza, a una tasa del 0,50% del valor de la vivienda, el aumento de la cuota mensual sería de 1.434 pesos. Si la tasa de la póliza fuera del 1,50%, y el crédito de 32,8 millones de pesos, la cuota solo aumentaría 2.868 pesos.
En el estrato alto el efecto es también bajo: en una vivienda de 180 millones de pesos, si la tasa de la póliza fuera del 1,50% y el crédito de 91,3 millones de pesos, la cuota del comprador subiría 12.685 pesos.
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