Pico y Placa Medellín
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Los planes de ordenamiento territorial en las ciudades siguieron una tendencia de sobrerregulación, medidas de transición ambiental y esquemas que dificultaron la financiación. El resultado es una crisis habitacional generalizada en las principales economías desarrolladas. Medellín no puede caer en la misma trampa.
La crisis habitacional en Países Bajos, España, Alemania, Francia y Estados Unidos responde a una combinación de mayor demanda y una oferta insuficiente, agravada por sobrerregulación, restricciones ambientales de aplicación inmediata y mayores costos financieros. En Países Bajos, pese a la meta de construir 100.000 viviendas anuales, el déficit cercano a 400.000 unidades persiste por demoras en permisos, coordinación institucional limitada, reglas sobre nitrógeno y congestión eléctrica. España enfrenta un faltante estimado de 750.000 viviendas, precios reales al alza y una oferta rezagada por presión turística, escasez de suelo habilitado, lentitud administrativa y bajo parque público. En Alemania, la construcción cayó a 251.900 viviendas en 2024, lejos de la meta oficial, afectada por tasas, costos de materiales y exigencias normativas. Francia suma restricciones al alquiler de viviendas con baja eficiencia energética, lo que puede retirar unidades si no se financian renovaciones. En Estados Unidos, el déficit supera los cuatro millones de viviendas y las tasas hipotecarias elevadas congelan compraventas y presionan los arriendos.
En conjunto, estos casos muestran que regular sin capacidad institucional puede profundizar los cuellos de botella habitacionales. Los planes de ordenamiento territorial con sobrerregulación ambiental o índices de calidad urbana exigentes, así como las normas diseñadas para proteger a los inquilinos, pueden restringir la oferta cuando no se articulan con financiación, suelo, infraestructura y permisos ágiles. Sin esa articulación, la regulación termina trasladando sus costos a quienes busca proteger.
El indicador más relevante de insuficiencia de oferta urbana es el costo de los arrendamientos.
En Medellín, con base en los datos de la unidad de inteligencia de mercado de AA&Cía., el costo de arrendamiento ha subido desde 2022 más de 95% en la zona occidental de la ciudad, mientras que la inflación acumulada ha sido de 55%. Ver gráfico. Esto ocurre en una ciudad en la que, según datos del DANE, para el primer semestre de 2025, el 49,31% del total de las familias vivía en arrendamiento, proporción que asciende al 55,4% en el grupo de familias de ingresos medios. Más de la mitad de los hogares está soportando un mayor costo de la vivienda en su canasta familiar.
En las encuestas a la ciudadanía, la vivienda aparece como prioritaria. El déficit de vivienda en Medellín se agravó entre 2022 y 2024: el déficit cuantitativo pasó de 1,8% a 3,8% —38.206 hogares— y el déficit cualitativo, de 13,5% a 15,3% —154.269 hogares—, sumando un déficit total de 19,1% —Todos por Medellín, 2025—. Para 2025, Medellín Cómo Vamos reportó 192.000 hogares afectados, de los cuales 69.000 estaban en hacinamiento mitigable —El Colombiano, 2025—. Necesitamos un POT habilitante, que destrabe planes parciales, redensificación y transformación urbana.
