Así es la odisea de arrendar vivienda en Medellín, la ciudad de Colombia donde ‘cuesta un ojo de la cara’
El Banco de la República reveló que Medellín es la ciudad con los arriendos más caros del país, según el índice de precios del Dane, superando en tres puntos a Bogotá, y 28 puntos a Bucaramanga.
Comunicador social - Periodista de la UPB Bucaramanga. Magíster en Estudios Políticos de la Universidad de Caldas. Especialista en Comunicación Digital. Premio Nacional de Periodismo Simón Bolívar 2023. Miembro de Consejo de Redacción.
Daniela Puentes y su esposo, Román Suárez, pensaron que mudarse este año de Bucaramanga a Medellín sería una etapa fácil. Él consiguió “el trabajo de sus sueños” y ella planeó una vida tranquila en una ciudad con más oportunidades. Pero resultó una maratón agotadora para encontrar un apartamento cómodo, bien ubicado y a un precio justo para sus ingresos.
Este testimonio retrató los recientes datos del Banco de la República, que en su estudio Disparidades regionales en los precios de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia revelo cómo Medellín se convirtió en la ciudad con los arriendos más caros de Colombia, según el índice de precios del Dane. Incluso, superó a Bogotá en tres puntos y a Bucaramanga en 28 puntos.
“Vivíamos en un apartamento propio de 3 habitaciones, 70 metros cuadrados, estrato 4, con ascensor, portería y parqueadero. Era un edificio normal, nada lujoso, pero cómodo”, contó Daniela, y agregó: “Cuando a mi esposo le ofrecieron el trabajo en Medellín, pensamos que podríamos arrendar algo parecido”.
La pareja comenzó su búsqueda desde Bucaramanga, usando plataformas de arriendo. “Poníamos filtros, 3 habitaciones, parqueadero, zonas como Laureles, Los Colores o San Germán, y un tope de $2 millones”, recuerda. “No salía nada. Ni una sola opción. Era absurdo”.
El desconcierto de Daniela y Román es similar al de cientos de personas que intentan arrendar en Medellín, en donde los precios de arriendo se dispararon durante los últimos tres años, tras la pandemia, hasta 65%, de acuerdo con el Dane.
Según datos de portales inmobiliarios, como Fincaraiz y Metrocuadrado, los cánones de viviendas medianas en zonas intermedias superan los $2,5 millones, mientras que los apartamentos pequeños en esos mismos sectores ya rozan los $2 millones. Antes de pandemia, esos precios eran hasta $1 millón menos.
Daniela dijo que, a la distancia, la búsqueda se volvió un suplicio. “Era frustrante. Cuando encontrábamos algo que parecía viable, escribíamos y nos decían que ya estaba tomado. O simplemente no respondían”.
Cuando Román llegó a Medellín a instalarse temporalmente, comenzó a visitar apartamentos por su cuenta. “Fue desesperante. Nos cancelaban sin avisar, y lo que sí estaba disponible no valía lo que pedían, lugares viejos, sin mantenimiento, o en barrios donde no nos sentíamos seguros”.
Tras casi un mes de búsqueda, encontraron un apartamento en el barrio Los Colores. “Tuvimos suerte porque todavía no lo habían publicado. Tres habitaciones, parqueadero y vigilancia 24 horas. Pero nos tocó estirarnos en el presupuesto”. El contraste con los precios de Bucaramanga no dejó de sorprenderlos, por eso, Daniela calculó: “Nuestro apartamento allá, con condiciones muy similares, lo arrendamos por $1.500.000. Aquí no se consigue nada parecido por menos de $2.500.000... La diferencia es brutal”.
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También Michelle Ardila vivió “en carne propia” la odisea de encontrar un apartamento arrendado cuando se mudó por trabajo de Barranquilla a Medellín. En la capital del Atlántico, aunque los arriendos eran relativamente más barato, incluso en el norte, los servicios públicos eran más costosos, recordó.
Pero su reto comenzó al aterrizar en Medellín, en donde lleva ocho meses sin poder independizarse por los altos costos de los arriendos y la escasa oferta de apartamentos para una sola persona. Detalló que el promedio en Barranquilla era de $1,5 millones, mientras que en Medellín subió a $2,5 millones. “Vivir sola es casi imposible”, dijo.
Asimismo, aseguró que los arriendos en zonas intermedias superan con facilidad lo que puede cubrir un salario profesional, y la alternativa de irse a barrios lejanos del centro no es viable para su empleo. Por eso, la opción que le quedó, como a muchos, es compartir vivienda, “la mayoría de gente está buscando roomies (compañeros de vivienda), porque no da para vivir solo”.
Arrendar se volvió un lujo en Medellín
Los casos de Daniela, Román y Michelle no son aislados, comprueban la presión de precios que soporta el mercado de arriendo de vivienda en Medellín después de pandemia.
Por ejemplo, Valentino Patiño contó que grabó un video para denunciar lo que muchos ya vivían en silencio, el desafío de buscar un arriendo económico en Medellín. “Esto es un infierno”, relató frente a la cámara. “Los propietarios se tomaron demasiado en serio eso de ‘Medellín la ciudad de moda’. Subámosle a los arriendos como si esto fuera Los Ángeles, Nueva York o París”.
Valentino dijo que no pedía lujos, sino que buscaba algo básico y asequible para su sueldo, “un apartamento de 2 habitaciones, un baño y parqueadero. No quiero jacuzzi ni acabados de lujo, solo un lugar digno donde vivir”. Su búsqueda se concentró en barrios tradicionales y de clase media, como Estadio, Los Colores, Calasanz, Santa Lucía, Santa Mónica y La América.
Su presupuesto, anotó, era de $1.200.000, pero en las agencias de arrendamiento le respondían que por debajo de $2.400.000 no había nada. “Yo pagaba $1.800.000 por un apartamento de 4 cuartos, 2 baños, balcón, parqueadero y zonas verdes. Ahora por algo mucho más pequeño me piden el doble. ¿Qué está pasando?”.
Y esa misma pregunta se la hacen locales y visitantes que salen a la calle o buscan en páginas web un arriendo para vivir, como lo afirmó Giraldo Posada Inmobiliaria. “Los arriendos en Medellín no subieron, los inflaron”. ¿Por qué? La empresa respondió que “esto se empezó a dañar después de pandemia. Constructoras se frenaron, los materiales se dispararon y nadie sacó proyectos nuevos. Pero la gente seguía necesitando dónde vivir, ahí arrancó el desorden”.
Mientras la oferta de vivienda se estancó, la demanda creció como nunca cuando miles de personas llegaron atraídas por las oportunidades laborales, el teletrabajo y la fama internacional de Medellín, “se llenó, literal. Y eso disparó los precios. Un solo apartamento tenía muchas personas interesadas, y algunas ofrecían pagar más, de contado o incluso en dólares... Era obvio. ¿Para qué arrendarle a alguien fijo, si un turista paga el triple sin ningún problema?”, indicó Giraldo Posada Inmobiliaria.
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Más causas del aumento de los precios de arriendo en Medellín
La llegada masiva de trabajadores de otras regiones del país, más el auge del turismo y de plataformas como Airbnb, encareció la oferta tradicional. A eso se suma la inflación y el aumento en las tasas de interés que frenó la compra de vivienda nueva, lo que empujó a más personas a buscar una casa en arriendo.
El arriendo, además, se convirtió en la principal forma de tenencia de vivienda. Según un estudio de la Pontificia Universidad Javeriana, el porcentaje de hogares que vive en arriendo en Medellín pasó de 36% a 45% entre 2015 y 2024. Mientras que en Colombia pasó de 32% a 40,5%. En contraste, los propietarios descendieron del 48,1% al 35,2% en el mismo periodo.
El agente inmobiliario Sebastián Castrillón, en respuesta a las voces que culpan a los turistas y a los nómadas digitales por el aumento de los precios de los arriendos, aseguró que ese argumento es “una distracción” frente a una realidad más estructural y compleja de la ciudad.
Según Castrillón, el verdadero problema radica en que la ciudad lleva más de 15 años sin construir la cantidad suficiente de vivienda para su población. Esa falta de oferta, más la llegada de visitantes o extranjeros, es lo que explica el incremento en los precios del arriendo y la compra de inmuebles.
“Solo mira estos datos que casi nadie menciona, Airbnb representa menos del 1% de la cantidad total de viviendas en Medellín, y la mayoría están concentradas en zonas como El Poblado y Laureles. En cambio, la construcción de vivienda de interés social está casi frenada”, enfatizó.
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El agente advirtió que esta situación provocó un impacto social profundo, ya que muchas familias se ven obligadas a vivir lejos de su trabajo, estudio o red de apoyo, lo que genera mayores tiempos de desplazamiento y pérdida de calidad de vida.
“Las personas tienen que irse a las afueras, viajar dos o tres horas al día o vivir en zonas que no son muy seguras... Esto no se trata de señalar a los turistas, sino de exigir que se construya la cantidad de vivienda que Medellín necesita, vivienda bien ubicada, accesible y suficiente”.
En ese sentido, el consultor y analista de mercado Andrés Giraldo alertó que el déficit de vivienda en Medellín crece y que el mercado inmobiliario no está respondiendo al ritmo de las transformaciones sociales y demográficas del departamento. De acuerdo con sus cálculos, en 2024 se formaron 36.000 nuevos hogares que demandaron arriendo, mientras que solo se vendieron 17.500 unidades nuevas.
“Eso significa que por cada dos nuevos hogares que buscan arrendar, apenas se construye y se vende una vivienda nueva”, explicó.
Por eso, Giraldo señaló que detrás de este fenómeno hay un cambio estructural en la composición de los hogares. En la última década, Antioquia sumó 272.000 hogares unipersonales, es decir, personas que viven solas, lo que aumenta la presión sobre el mercado del arriendo y reduce la oferta disponible.
¿Cuál es el problema principal del aumento de precios del arriendo en Medellín?
En medio del debate por los altos precios de los arriendos en Medellín, el analista financiero Juan Pablo Zuluaga, CEO de Mis Propias Finanzas, coincidió con los otros experto en que el problema de fondo no son los extranjeros, ni los nómadas digitales, ni los gringos con dólares en mano. “El verdadero problema es que no se está construyendo suficiente vivienda”.
Mientras otras ciudades aprovecharon el auge de la construcción, Medellín se rezagó. Según Camacol, la capital antioqueña fue la única gran ciudad del país que no capitalizó el boom de la vivienda de interés social (VIS) entre 2020 y 2024. “Hoy se venden un 35% menos viviendas VIS que hace una década”, indicó el gremio.
Por ejemplo, Camacol precisó que, en 2023, solo se vendieron 1.300 viviendas de clase media en Medellín; mientras que en Bogotá la cifra superó las 20.000 unidades. Fedelonjas, por su parte, precisó que los lanzamientos de Vivienda de Interés Social (VIS) disminuyeron 10,2% en 2024, y las iniciaciones de construcción cayeron 9,3%. Incluso, en el segmento No VIS, las reducciones fueron aún mayores. A esto se sumó la suspensión del subsidio para compra de vivienda “Mi Casa Ya”. ¿Por qué Medellín se quedó atrás? El gremio respondió que es una combinación de limitaciones de desarrollo urbano y decisiones políticas locales.
Zuluaga agregó que Medellín tiene un Plan de Ordenamiento Territorial (POT) más restrictivo que el promedio nacional, lo que dificulta nuevos proyectos de construcción de vivienda. También dijo que la ausencia de renovación urbana, que impide aprovechar los suelos subutilizados, y el aeropuerto Olaya Herrera, cuya ubicación limita la densificación de sectores estratégicos como Belén y Laureles, influyen en el alza de precios. “Sin oferta nueva, los precios seguirán subiendo con o sin turistas”, declaró Zuluaga.
¿Qué dice la investigación del Banco de la República sobre los arriendos en Colombia?
Retomando el estudio del Banco de la República, Medellín se consolidó como la ciudad más costosa del país para arrendar vivienda, tras analizar la evolución de los precios de alquiler entre 2008 y 2024. “Hacia 2024 es Medellín es la que emerge como líder, reflejando un proceso de valorización sostenido en la última década, asociado a su dinamismo empresarial, atractivo turístico y transformaciones urbanas”, concluyeron Luis Galvis, Adriana Ortega y Adriana Rivera, autores del informe.
Los autores también consideraron que el punto de inflexión fue después del 2020 cuando se presentó el auge del trabajo remoto, un cambio favorable para los extranjeros, y el creciente atractivo de la ciudad como destino turístico, dos factores que comenzaron a ejercer una fuerza precios sobre el mercado local.
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El estudio del Banco de la República estimó que el mercado del arriendo movió $26,4 billones en 2024, cifra equivalente al 8,8% del PIB colombiano. Además, tiene un impacto directo sobre la inflación y el costo de vida de los hogares, debido a que representa cerca de una cuarta parte de la canasta bienes y servicios que mide el Dane en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
A su vez, el documento atribuyó el auge del arriendo a la desaceleración de la construcción, el encarecimiento del suelo urbano y la dificultad de acceso al crédito hipotecario.
El Banco de la República insistió en que el hallazgo más notable es la consolidación de Medellín como el mercado de arrendamiento más costoso del país, superando a Bogotá, la ciudad que tradicionalmente era la más cara para alquilar una vivienda.
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