La dinámica inmobiliaria en el municipio más pequeño de Colombia (solo 15 kilómetros cuadrados, según el Instituto Agustín Codazzi) se estabiliza después de 10 años en los que el número de viviendas creció 118 % y el de habitantes subió 89 %.
Mientras en 2015 la Secretaría de Planeación de Sabaneta otorgó licencia para construir 8.800 unidades habitacionales, año histórico y récord en avales inmobiliarios, en los tres años siguientes el promedio de autorizaciones solo fue de 833. Asimismo, la dependencia devolvió 221 solicitudes de licenciamiento entre 2016 y 2018 por no cumplir requisitos normativos.
Camilo Alfonso Vergara, secretario de Planeación de Sabaneta, precisó que estas solicitudes fueron devueltas porque contravenían postulados del PBOT (Plan Básico de Ordenamiento Territorial) actual, tales como retiros mínimos de las quebradas o de secciones de vías. “No necesariamente no se construirán, los promotores pueden hacer ajustes y volverlas a radicar”, explicó.
Vergara dijo que la disminución de las solicitudes aprobadas no obedece a una política restrictiva por parte de la actual administración. Indicó que su dependencia fue fortalecida con personal para aumentar el control urbanístico y verificar, dentro del proceso de licenciamiento, tales como cobros por compensaciones, revisión arquitectónica, densidades y alturas permitidas.
Fase de estabilización
A pesar de que en los últimos tres años hubo un leve aumento de aprobaciones (de 460 en 2016 subió a 1.200 en 2018), el secretario Vergara indicó que estas obedecen a segundas y terceras etapas de proyectos que se habían licenciado en 2015. “Cuando una norma se está actualizando hay temor por los cambios y eso aumenta el número de solicitudes”, dijo.
Para Eduardo Loaiza Posada, gerente de la Cámara Colombiana de la Infraestructura (Camacol), seccional Antioquia, el boom en este municipio es el reflejo, por carambola, de las restricciones que tenía el anterior Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín. “Otras zonas atendieron la demanda, entre ellas, Sabaneta. Además, 2014 y 2015 fueron años récord para la venta de vivienda en Antioquia con 26.000 y 27.000 unidades vendidas. El año pasado no llegamos ni a 20.000”, sostuvo.
Apuntó que la dinámica del sector se viene ajustando después de un 2018 de incertidumbre política por las elecciones presidenciales. Eso, sumado a un lento repunte económico, se refleja, a juicio de Loaiza, en estructuraciones de proyectos inmobiliarios más lentas porque se tarda más alcanzar el punto de equilibrio.
“Nos parece bien que la alcaldía ejerza control. Cuando no lo hace florecen los piratas. Pedimos que se revoquen licencias mal expedidas y que se asuman responsabilidades por eso. Otra cosa es que las normas tengan vacíos”, acotó.
40.000 viviendas aprobadas
Bajo la vigencia del actual PBOT (desde 2009) fueron aprobados 10 planes parciales (áreas priorizadas para desarrollo urbano) con un potencial de 40.000 viviendas.
Vergara explicó que dichas autorizaciones no se pueden revocar, sin embargo, anunció que los promotores de los planes parciales no van a construir el número aprobado de viviendas, y que algunos están revaluando proyectos debido a la demanda inmobiliaria y a las realidades del municipio.
En efecto, según el diagnóstico elaborado dentro de la reformulación del PBOT, el municipio tiene desequilibrios críticos en servicios públicos, vías, vivienda, recursos naturales y espacio público.
Sobre la dinámica inmobiliaria, Loaiza dijo que el mercado tiene la última palabra.
“En eso hay que estar tranquilos, Sabaneta tiene demanda de 1.500 a 2.000 viviendas cada año. No se construye por potencial, depende del crecimiento de hogares y del momento económico”, finalizó.
Mantener confianza, el reto
Carlos Viviescas, presidente de Prosur, gremio que agrupa a los municipios de esa zona del Aburrá, dijo que uno de los desafíos de la actual alcaldía es el de mantener la confianza en el municipio, con el fin de proteger el patrimonio de los que ya compraron vivienda.
Rocío Montoya Castañeda, presidenta de las Juntas de Acción Comunal de Sabaneta, opinó que el municipio ha sufrido un declive por el acelerado desarrollo urbanístico y el aumento de la densidad poblacional. Pidió a la autoridad garantizar un crecimiento planificado y armónico, “para no sentirnos tan estrechos. Necesitamos vías, desarrollo de servicios públicos y andenes para descentralizar la zona urbana. Nos hace falta un respiro” .
