La modificación de un decreto sobre obligaciones urbanísticas busca incentivar la construcción en Medellín, que a pesar de la pandemia es un sector que no ha decrecido sino que registra incrementos importantes, según reconoce el gremio.
Las obligaciones urbanísticas, básicamente consisten en los pagos que hacen los constructores por la ejecución de sus obras de infraestructura, que son especialmente de vivienda y edificaciones privadas destinadas a fines como el comercial, por ejemplo. Los pagos pueden hacerse en dinero o a través de obras de uso público y se conocen como compensaciones urbanísticas.
Lo que acaba de hacer la alcaldía de Medellín es modificar el Decreto 2502 de 2019, que “reglamenta el procedimiento para el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas por concepto de áreas de cesión pública en el municipio de Medellín”.
El nuevo decreto es el 0242 de 2021, que establece un cambio en las reglas y que representa dos beneficios para los constructores a la hora de pagar sus obligaciones urbanísticas, ya que las mismas son una compensación al Municipio por el aprovechamiento del suelo.
Entre los beneficios están las reglas de ingreso al factor progresivo.
Lo anterior significa que “todo constructor que saque una licencia para hacer un macroproyecto podrá obtener un beneficio entre el 30 %, 40 % o 60 % de descuento, de acuerdo con el orden de llegada o de expedición de la licencia”, según explicó el subsecretario de Control Urbanístico de la alcaldía, Mauricio Vergara.
Además de los descuentos ya enunciados, la modificación al decreto 2502 también le permite al constructor que desde el mismo momento en el cual recibe la licencia para ejecutar un proyecto pueda hacer el pago de las obligaciones urbanísticas, como mínimo del 5 % de manera anticipada y así pueda estabilizar el precio del valor del suelo. Esta concesión tiene como ventaja que durante dos años ese valor se modifique según el IPC (índice de Precios al Consumidor) anual y no con base en el costo del mapa de zonas.
“Esto garantiza que el constructor sepa desde el inicio cuánto va a costar su construcción en materia de obligaciones urbanísticas”, subrayó Vergara.
De buen recibo
En el gremio constructor esta decisión fue aplaudida, ya que los beneficios establecidos, consideran, permitirán seguir la cadena de crecimiento de este sector. En palabras del gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, Federico Estrada García, “la modificación al decreto 2502 trae unos beneficios para el sector constructor y edificador y nuestra invitación es a que la administración haga mucha pedagogía para que el sector inmobiliario y de la construcción aproveche esta oportunidad”.
Sobre el panorama de la construcción, el gerente de la Lonja calificó de muy positiva la dinámica del sector inmobiliario en el primer trimestre de 2021, particularmente en el negocio de nuevos y usados.
Y es que los resultados han sido positivos, ya que el dirigente informó que en marzo se batió récord de crecimiento con un 20 % más de ventas que el mismo mes del año anterior. Añadió que el negocio de la vivienda nueva tuvo cifras históricas, con un crecimiento cercano al 22 % en el primer trimestre comparado con el 2020, con la venta de 28.000 unidades en el Valle de Aburrá.
Las obligaciones urbanísticas las genera todo proyecto de construcción realizado por el sector privado. Dichas obligaciones, explica el experto en planeación y exgerente de la EDU (Empresa de Desarrollo Urbano), César Hernández, están reguladas en la Ley 388 de 1997, de Desarrollo Territorial.
Las obligaciones se rigen en tres niveles, según el tamaño de la población: Esquemas de Ordenamiento Territorial (EIT), Planes de Básicos de Ordenamiento Territorial (PBOT) y Planes de Ordenamiento Territorial (POT). Medellín, por ser una ciudad capital con alta demanda de licenciamientos para construcción, las reglas están establecidas en el POT.
“Las obligaciones urbanísticas las liquida el curador urbano y el monto es de acuerdo con los metros cuadrados de la obra construida, es decir, mientras una vivienda de pocos metros no genera la obligación, un edificio de cinco o diez pisos sí y uno mayor mucho más”, explicó Hernández.
El sector público no las genera, pero el proyecto ejecutado sí debe incluir obras adherentes al mismo. Por ejemplo, no se podría construir un colegio en un lote baldío sin hacer una vía de acceso al mismo. El colegio debe incluirla.
Actualmente, también se estila el pago de dicha obligación a través de compensaciones urbanísticas, que es una opción en la cual el constructor no paga en dinero sino en obras concretas para la comunidad (ver Radiografía).
¿Cómo se reemplazan?
Sobre los descuentos definidos en la modificación del decreto, Hernández opina que la decisión no es acertada ya que los porcentajes que dejarán de pagar los constructores retrasarán el desarrollo de la ciudad, pues son dineros que dejarán de entrar al Municipio.
“Hay que preguntarse con qué parámetros se van a liquidar los descuentos y cómo se van a compensar, con qué fondos se reemplazarán”, subrayó.
El subsecretario Vergara recalcó que gracias al pago de estas obligaciones la ciudad disfruta nuevas instituciones educativas, obras de infraestructura y espacio público.
“En esta administración se han recibido más de 220.000 m2 en ecoparques para el disfrute ciudadano”, indicó
2.800
unidades de vivienda nueva se vendieron en el Aburrá de enero a marzo, dice la Lonja.
