Para erradicar el déficit habitacional, Colombia necesitaría la construcción anual de 400.000 unidades de vivienda y una inversión adicional aproximada de 0,5 puntos porcentuales del PIB, de 2,3% a 2,75%, una cifra cercana a los COP$5.800 billones (precios corrientes), según un estudio de la proptech La Haus y el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT).
De acuerdo con el profesor asociado del Laboratorio de Economía Urbana del MIT y coautor del estudio, Albert Saiz, dirigir estos recursos generaría un crecimiento hasta de 20% en la construcción de viviendas formales. Sin embargo, agregó que es un objetivo difícil desde una perspectiva macroeconómica, industrial, y de planificación territorial. Ciudades como Bogotá, Medellín y Barranquilla son las que tienen mayores desafíos para enfrentar el rezago.
“Es una meta muy ambiciosa para erradicar el déficit cuantitativo teniendo en cuenta las cifras actuales de construcción de viviendas formales en Colombia, y aún está lejos de cumplirse pese a las cifras récord en transacciones evidenciadas en el último año”, mencionó el investigador.
Y es que, según el Dane, el 31% de los hogares de Colombia se encuentra en déficit habitacional, el cual se cifra en términos cualitativos y cuantitativos: el déficit cuantitativo identifica a quienes habitan viviendas con deficiencias estructurales o de espacio —en el país, este indicador es de 7,5%—; mientras que el déficit cualitativo (viviendas con deficiencias no estructurales) es de 23,5%.
Para eliminar el rezago cuantitativo en los próximos 20 años, la investigación indica que se requiere avanzar un 0,38% anual, lo que haría necesario intensificar las políticas de ordenamiento territorial.
“A esto se suma el reto del suelo requerido, que podría significar un cuello de botella. A densidades de desarrollo corrientes, serían necesarias más de 50.000 hectáreas en las cinco ciudades principales de Colombia para enfrentar el déficit. Si ese desarrollo se genera en áreas greenfield (zonas en las que no existen construcciones, y en las que hay que pavimentar calles y habilitar espacios públicos), serían necesarias hasta 100.000 hectáreas, lo que podría llegar a ser inviable teniendo en cuenta los pocos terrenos disponibles para construcción en las ciudades”, apuntó el estudio.
Con este panorama, según Saiz, el desarrollo urbano debería ocurrir en densidades más altas o en el uso de áreas de zonas brownfield, es decir, áreas donde ya existe infraestructura, lo que evitaría que el proceso urbanístico sea más costoso.
A su turno, Rodrigo Sánchez-Ríos, presidente y cofundador de La Haus, afirmó que desde la proptech “impulsamos este estudio con el MIT porque es necesario que como país evidenciemos la brecha entre la vivienda necesaria, la existente y que se planea construir, y tomemos las decisiones frente a cómo vamos a reducirla e incluso cerrarla. Es necesario que cada colombiano viva con dignidad y seguridad en su propia casa. Tener casa propia contribuye, sin lugar a dudas, al mejoramiento de la calidad de vida de sus propietarios, ya que no solo se convierte en su patrimonio, sino que les brinda un activo refugio para ellos y sus familias”.
De hecho, para el año 2042, el estudio prevé que cerca de la mitad de la demanda de vivienda será impulsada por cambios en la estructura familiar, a raíz del aumento de personas divorciadas, familias monoparentales, un menor número de hijos por hogar, y el incremento de jóvenes solteros y viudos viviendo solos.
En Colombia, indicó el análisis, el 6,5% del PIB se destina a la construcción, del cual un 2,8% del PIB se dedica a la edificación de viviendas (y el resto a la construcción comercial y las infraestructuras). Además, el costo promedio de construcción por metro cuadrado es de COP$1,48 millones, lo equivalente a COP$150.000 por pie cuadrado.
De esta manera, la reducción del déficit cuantitativo de vivienda va a requerir de un importante esfuerzo de la sociedad, los gremios y el gobierno para los próximos años.
“No obstante, dado los rápidos cambios demográficos en el país, el crecimiento de la demanda de vivienda va a ser menor comparado con la velocidad esperada de crecimiento del PIB a largo plazo, lo que dará paso a aumentar la calidad habitacional del país y a nuevas inversiones para mejoras cualitativas a finales de la próxima década”, indicó el estudio.
Factores que dificultan el acceso a la vivienda
Según La Haus y el MIT, entre los principales factores que dificultan el acceso a vivienda se encuentra la desigualdad de ingresos, problemas de urbanización rápida y temprana, falta de coordinación metropolitana y fallas en el ordenamiento territorial.
Asimismo, las aprobaciones ineficientes de licencias, inestabilidad política en los gobiernos locales, y acceso insuficiente a créditos hipotecarios con cuotas asequibles, entre otros, también obstaculizan el proceso de adquisición de vivienda en el país.
