En julio, la disposición a comprar vivienda tuvo un incremento sustancial en Medellín, pues la medición que mensualmente hace Fedesarrollo de este indicador mostró una recuperación de 34,4%, la más alta entre las cinco ciudades en las que se realiza el análisis.
El dato contrasta con la medición del PIB de la edificación residencial y no residencial del Dane, que cayó 2,8% en el segundo trimestre de este año, lo que significa que el número de metros cuadrados construidos y que se terminaron para la venta se contrajo entre abril y junio.
No obstante, en Medellín y el Valle de Aburrá pareciera que por estos días hay un auge de proyectos inmobiliarios de estrato medio, alto y hasta de lujo que contrasta con el indicador negativo publicado por el Dane.
En ese sentido, Federico Estrada García, gerente de La Lonja gremio inmobiliario, explicó que buena parte de la oferta de vivienda que aparece publicada en guías, como por ejemplo, la Revista Propiedades de EL COLOMBIANO, aún no está en construcción, es decir que esas ventas se hacen sobre planos.
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“Lo que ha entrado en el último año en el mercado local, o sea lo que ha iniciado construcción, son cosas que llevan tres años vendiéndose. La desaceleración en las ventas de vivienda nueva es de año y medio para acá. Pero, se habían acumulado muchas ventas anteriormente y por eso se ve todavía que hay actividad constructora”, precisó.
Desde esa perspectiva, el dirigente resaltó la dinámica de ventas de los proyectos lanzados en el llamado “Corredor del Río”, que han sido “una locura”.
Para Estrada cuatro o cinco iniciativas ubicadas en Ciudad del Río han tenido ventas importantes. Además, el reciente lanzamiento de Ciudad Veranova en el antiguo lote de Coltabaco ha despertado el interés de los compradores, al igual que Ciudad Peldar, en Envigado.
“Esto demuestra que hay interés por invertir en el sector y lo que tuvimos fue una afectación en el último año por las altas tasas de interés. Somos optimistas para los próximos seis meses, pues una vez se modere la tasa de interés se va a mejorar el poder adquisitivo de las familias”, añadió.
Otro dinamizador
La Lonja reconoce que también se observa un “medio boom” de proyectos de segmento alto, que resultan muy atractivos por estar enfocados en la renta corta.
“Hay un número importante de esas iniciativas que se han vendido, han tenido buena demanda y han jalonado inversión”, manifestó el gerente de la agremiación inmobiliaria.
En este nicho se ubica, por ejemplo, Dharma Dual Living que es desarrollado por el Grupo Colviva, en Sabaneta, sur del área metropolitana. Adicionalmente, hay una serie de estos desarrollos en El Poblado que han obtenido buenos resultados.
Voceros del Grupo Colviva indicaron que Dharma es un proyecto pensado bajo la estrategia de “ciudad a 15 minutos” que conecta con instituciones educativas, centros comerciales, el parque principal de Sabaneta y la estación del metro de Itagüí.
Serán tres torres, 320 apartamentos terminados con acabados de lujo de 1 y 2 alcobas y áreas construidas de 50 y 70 metros cuadrados. Su diseño está pensado para garantizar el alquiler de rentas cortas, medianas y largas por medio de plataformas digitales como Airbnb y con un único operador turístico que garantizará el posicionamiento de la copropiedad.
Dharma Dual Living entregará su primera torre en 2028, dos años después del inicio de operaciones del Arena Primavera, por lo que se proyecta una valorización exponencial en el sector, además se estima una rentabilidad del 1% mensual en el primer año de operaciones.
Complejos temáticos
Un gran castillo medieval, cuya altura equivale a 17 pisos de altura, y que se puede recorrer en su interior tanto por el público en general como por los residentes del macroproyecto, es el atractivo de Medieval, un parque residencial y comercial que está en desarrollo en Rionegro, Oriente antioqueño.
Detrás de esta iniciativa figura Pulso Promotora Temática, un desarrollador inmobiliario que se ha consolidado como líder en este tipo de propuestas en Colombia, ya que atrajo la atención con París Parque Residencial, una obra ubicada en Sabaneta, por incluir en su interior una réplica de la Torre Eiffel.
Ahora con Medieval amplía su oferta de la mano de Arquitectura y Concreto y Brazzo Constructores. David Jiménez, director de Pulso Promotora Temática, destacó la apuesta que ha tenido esta empresa por romper esquemas y diseñar propuestas únicas, arriesgadas y disruptivas, con un alto grado de calidad e innovación.
“Fuimos pioneros en proyectos de vivienda temática en Colombia y en este ocasión quisimos ofrecer una experiencia que se asemejara a vivir en un reino medieval, con las comodidades modernas, con un castillo real, hecho con mano de obra 100% colombiana. Esta propuesta arquitectónica no se queda solo con esta estructura, pues la tematización también se extiende a sus zonas comerciales, con un mall tipo fortaleza medieval, y al sector residencial, incluyendo las amenidades y las zonas comunes”, añadió Viviana Díaz, directora de Marca e Innovación de Pulso Promotora Temática.
Medieval es un megaproyecto que comprende cinco unidades residenciales, de las cuales la primera, Lóridan, ya está finalizada y entregada, mientras que la segunda, Márcevill, está en proceso de entregas, y la tercera, Cálendor, se encuentra en construcción.
Se estima que al final, cuando se entreguen las unidades residenciales en su totalidad, serán 1.064 apartamentos con áreas entre 57 y 145 metros cuadrados.
Costo de los préstamos
A juicio de Estrada uno de los aspectos más relevantes de la recuperación de la demanda inmobiliaria tiene que ver con la reducción de las tasas de interés. Vale anotar que a finales del año pasado la tasa de política monetaria del Banco de la República estaba en 13%, pero en lo corrido de este 2024 se ha ajustado a la baja y se encuentra hoy en 10,75%.
Ese descenso ha servido para que la banca comercial rebaje las tasas de interés de los préstamos que otorga a sus clientes, y ha mediados de julio varias entidades financieras anunciaron decisiones en ese sentido.
Es así como la tasa efectiva anual de los créditos hipotecarios para Vivienda de Interés Social (VIS) inician desde el 10% en entidades como BBVA, Grupo Aval, Davivienda, Banco Caja Social, Bancolombia y FNA, entre otros.
Para los créditos de vivienda No VIS, las tasas de interés también van desde 10% y en leasing habitacional 9,5%.
Con este ajuste se espera que la industria constructora pueda recuperar inversión para crear una tendencia al alta en viviendas nuevas.
“La disminución de las tasas de interés nos da la esperanza de que más compradores puedan lograr los cierres financieros. Además, estamos entusiasmados con el lanzamiento de nuevos proyectos. Con estas condiciones, confiamos en la mejora de resultados para el resto del año”, afirmó Adriana Montenegro, gerente comercial y de mercado de la constructora Cusezar.
Las proyecciones
Desde la óptica de los analistas de Bancolombia el sector de la construcción está atravesando un período desafiante debido a la reciente evolución de las tasas de interés y la inflación.
Sin embargo, consideran que hay razones para el optimismo, y para final de este 2024 se espera que las ventas de vivienda se sitúen en torno a las 124.000 unidades y que el PIB de la construcción de edificaciones observe una leve caída del 0,7%.
“Estas cifras podrían mejorar significativamente si se implementan políticas favorables en cuanto a subsidios y tasas de interés”, anotaron.
En esa línea, el presidente de Camacol, Guillermo Herrera, planteó que el gremio le está proponiendo a los alcaldes buscar la concurrencia de subsidios, es decir que un hogar pueda sumar los subsidios de la nación, del programa Mi Casa Ya, con los cerca de 85.000 subsidios, contenidos en los planes de desarrollo municipales y de los departamentos.
Mirando hacia 2025, las perspectivas de los investigadores económicos de Bancolombia son bastante alentadoras. De acuerdo con sus análisis “se prevé una recuperación, con estimaciones de ventas de viviendas cercanas a las 165.000 unidades y un crecimiento del PIB del sector de aproximadamente el 6,7%”.
Para que suceda esa recuperación la clave estará en la estabilización de las tasas de interés y el control de la inflación. Además, la implementación de programas de subsidios y financiamiento accesible tendrán el potencial de mejorar la confianza del consumidor y estimular tanto la inversión en construcción como la compra de viviendas.
