Pico y Placa Medellín
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El Concejo emprende la revisión de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Hay que preguntarse hasta dónde puede el municipio ordenar el territorio sin terminar vaciando, en la práctica, el derecho de propiedad que la Constitución protege.
Los objetivos del POT —equidad territorial, sostenibilidad ambiental, ciudad compacta y reducción de riesgos— responden a problemas reales. Medellín no puede seguir creciendo desordenadamente sobre laderas inestables, ni puede resignarse al déficit de espacio público ni al déficit de vivienda.
La Ley 388 de 1997 permite imponer usos, cargas, cesiones y restricciones al aprovechamiento del suelo. Hay razón económica para regular: las decisiones de un propietario pueden producir externalidades, costos o beneficios que recaen sobre terceros. Evitar que una construcción o su uso genere riesgos, congestión, ruido insoportable o deterioro ambiental justifica determinadas restricciones. Ser dueño de un lote no significa poder construir o hacer cualquier cosa.
Conviene aquí recordar la diferencia entre Pigou y Coase. Frente a una externalidad, el primero confía en impuestos o regulaciones restrictivas; el segundo señala que, si los derechos de propiedad están definidos y los costos de transacción son bajos, los afectados pueden negociar una solución eficiente. No toda externalidad exige una prohibición.
El problema se agrava cuando las restricciones se acumulan: protección ambiental, zonas de riesgo, límites de altura, cesiones, obligaciones urbanísticas y restricciones de uso. Cada una puede tener justificación individual; pero su suma puede reducir de tal manera las posibilidades económicas del predio que la propiedad subsiste apenas como título jurídico. Una propiedad de papel.
Las consecuencias trascienden al propietario. Medellín enfrenta un grave problema de vivienda, probablemente el más importante que debería atender su política urbana. Si las normas restringen excesivamente la oferta de suelo edificable, el resultado inevitable será mayor costo del suelo, vivienda más cara y mayores dificultades para que las familias accedan a ella.
Algo semejante ocurre con la movilidad. Una ciudad compacta exige densificación allí donde existan infraestructura y transporte adecuados. Pero si se restringe la construcción precisamente en los lugares donde pueden desarrollarse proyectos conectados con el Metro, las vías y los sistemas de transporte público, se termina expulsando población y actividad económica hacia zonas cada vez más alejadas, agravando los problemas que el POT pretende resolver. En el ámbito del río habría capacidad para más de 100.000 viviendas, se han construido más bien pocas.
La Ciudad vive de su actividad económica. Empresas, comercio, servicios, industria y construcción necesitan suelo y reglas previsibles. El POT no debería convertirse en una colección de prohibiciones, sino en un instrumento para impulsar la inversión, la productividad y la generación de empleo.
Parte importante de la actividad económica se desarrolla en espacio público, formal e informalmente. El espacio público pertenece a todos, pero su utilización económica puede crear valor para algunos y costos para otros. De ahí la necesidad de regular externalidades que afectan la movilidad, la seguridad o el disfrute colectivo, sin convertir la regulación en una barrera al trabajo y la actividad empresarial.
