La propuesta del ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, de reducir del 30 al 10 por ciento la cuota inicial para el crédito hipotecario, se quedó con poco acompañamiento, a escasos días de haberla presentado.
La idea, expuesta ante la asamblea de Camacol el fin de semana pasado, apunta a rebajar el ingreso requerido para lograr el cierre financiero y llegar a hogares con ingresos de hasta 0,88 salarios mínimos legales vigentes (518.760 pesos).
Según Henao, los posibles beneficiarios —al sumar los subsidios familiares de vivienda, los recursos del subsidio a la tasa y el crédito hipotecario— podrían comprar una vivienda de interés prioritario (VIP), es decir de 41,2 millones de pesos, con cuotas de crédito incluso inferiores a un canon de arrendamiento.
Pero el planteamiento del ministro, que requiere modificar la Ley 546 de 1999, encontró en el gerente del Banco de la República, José Darío Uribe, a su principal contradictor.
Un riesgo
"Quien haya estudiado la crisis internacional vería eso como una medida inadecuada e inapropiada. La fijación de una cuota inicial para vivienda en 10 por ciento sería una fuente de riesgos en el futuro".
Uribe no pone en duda que inicialmente una decisión en ese sentido dinamizaría el mercado de vivienda. "La gente se sentiría feliz por poder acceder a una casa con menos dinero, pero en el mediano plazo se crea un enorme riesgo para la economía. Si algo hemos visto en los últimos 150 años, es que las crisis más profundas vienen acompañadas de crisis en el mercado hipotecario por burbujas en ese negocio".
El ministro insiste en que el país tiene la madurez necesaria para revisar la ley. "Una aproximación al mercado potencial urbano de vivienda está dado por las familias que viven en arriendo, es decir, 3,6 millones de hogares. Con el requerimiento de ahorro del 30 por ciento, únicamente hogares con ingresos superiores a 1,6 salarios mínimos ($943.200), pueden efectivamente acceder a un crédito hipotecario, reduciendo la cifra a 2,1 millones de hogares".
Según sus cuentas, el ministro Henao asegura que con la flexibilización de la norma, una familia no tendrá que ahorrar 10 años para aspirar a comprar una vivienda, sino que si ahorrar como máximo 2 ó 3 años, tendrá suficiente para la cuota inicial y así adquirir una casa nueva.
No olvidar la historia
El presidente de Bancolombia, Carlos Raúl Yepes, recuerda que el actual porcentaje de financiación de vivienda, nació de una sentencia de la Corte Constitucional y la promulgación de la Ley de Vivienda, que se expidió después de la crisis sufrida por el sector financiero, tras la caída del sistema Upac que tanto daño le hizo a millones de colombianos.
"Uno de los problemas que encontró la Corte fue que se financiaba hasta el 90 por ciento del valor de la vivienda y, con el paso del tiempo, el saldo de la deuda llegó a superar el valor comercial del bien financiado. Esto hizo que muchos deudores abandonaran el pago de las obligaciones quedando en mora, perdiendo su casa y generando una gran crisis para los hogares y el sector financiero", repasa Yepes.
La crisis hipotecaria de 1999 trajo como consecuencia la escasa financiación de vivienda y perjudicó a muchos hogares que necesitaban el crédito pero no encontraban quién se los financiara.
El presidente de Bancolombia añade que para solucionar la pérdida de confianza entre los clientes y los bancos se estableció el tope del 70 por ciento de financiación, lo que volvió a normalizar el crédito.
"Nosotros como Bancolombia creemos que este tope es el ideal para que el cierre financiero funcione y no se incurra en futuras crisis como han venido ocurriendo en tiempos recientes con los Estados Unidos y España, donde los niveles de financiación llegaron hasta el 90 por ciento", alerta el banquero.
Más voces en contra
Juan David Botero, gerente A&B Inmobiliaria, defiende la tesis de una posible burbuja. "En el corto plazo la medida puede ser un dinamizador, pero no olvidemos lo que ocurrió en España, donde los créditos superaron el valor comercial de los inmuebles y eso sería terrible".
Botero añade que luego de las crisis hipotecarias en Estados Unidos y España hubo modificaciones al asunto de crédito hipotecario, pero también comenta que en Argentina la financiación de vivienda, por parte de las entidades financieras, llega al 80 por ciento.
Luis Jairo Acevedo Avendaño, analista macroeconómico de Serfinco, se suma a las voces en contra de la iniciativa del Ministro de Vivienda.
"Esa es una propuesta muy riesgosa, porque en la medida en que a la gente se le reduce el monto de la cuota inicial para vivienda, esta se vuelve más arriesgada y empieza a financiarse con más crédito, lo que acaba ahogando sus ingresos e imposibilitando que no se honren los créditos".
El experto coincide en mencionar las experiencias de burbujas hipotecarias en España y Estados Unidos, donde las menores exigencias, en cuanto a garantías a la hora de tomar crédito de vivienda, degeneró en una profunda crisis.
Luego de esas experiencias, la cuota inicial en España está entre 20 y 30 por ciento, dependiendo del banco, y en Estados Unidos es, en promedio, el 20 por ciento.
El modelo está vivo
Contrario a la opinión de los analistas, Gloria Jaramillo Villegas, gerente de Servicios Inmobiliarios de Comfenalco, resalta que el planteamiento del ministro está a punto de ponerse en marcha y se aplicará en las 86.000 viviendas de interés prioritario para ahorradores (Vipa).
En ese modelo, una de las condiciones es que el beneficiario cuente con un ahorro por un monto equivalente al 5 por ciento del valor de la vivienda, es decir 2,06 millones de pesos, para acceder a una casa cuyo valor no exceda los 41,2 millones de pesos.
Cabe anotar que en el esquema Vipa, los beneficiarios tienen la posibilidad de acceder a subsidios que oscilan entre 12,96 y 14,73 millones de pesos, lo que mitigaría los riesgos para la entidad que desembolse el crédito.
Camacol Antioquia respalda el argumento de Comfenalco y precisa que si se suman los subsidios a la tasa de interés, el de la caja de compensación —y en el caso de Antioquia, el subsidio de la Empresa de Vivienda de Antioquia (Viva) y el que otorga el Gobierno— alcanza el 80 o 90 por ciento del valor de la vivienda.
De esta forma, la propuesta para modificar la Ley 546 de 1999 espera ser llevada al Congreso con las posiciones fijadas por parte de los involucrados. La discusión promete tener más voces en contra que a favor. El Ministerio de Vivienda tiene la palabra.
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