Demandar y demandar. Este podría ser uno de los verbos que más tendrían que conjugar las familias afectadas por los problemas estructurales en una decena de construcciones del Grupo CDO, a juzgar por las respuestas que, ante preguntas específicas formuladas por El Colombiano, entregaron tanto la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), como el gerente del programa Vivienda Segura de la Alcaldía de Medellín, el abogado Diego Restrepo Isaza.
El camino pinta tortuoso, debido a la congestión de la justicia en Colombia, que torna lentos y engorrosos los pleitos jurídicos. Fuera de ello, como lo advierte Restrepo Isaza, hay vacíos legales en temas que son críticos para las víctimas. Tal es el caso, por ejemplo, de la determinación de los precios de los apartamentos de un conjunto como el de Space, en donde ya fue implosionada la torre 5 en febrero y correrán en septiembre la misma suerte las torres 1 a 4.
Para los que viven en unidades residenciales cuyas estructuras tienen que ser repotenciadas, rehabilitadas o reforzadas, las cosas no pintan mejor, especialmente si dentro de sus cálculos prevén el cobro de una indemnización por la desvalorización de los inmuebles o, inclusive, la solicitud al constructor de que les devuelva su dinero.
El gerente de Vivienda Segura le dijo esta semana a El Colombiano que, la SIC ordena las rehabilitaciones de los edificios, pero resulta que las licencias las deben pedir los propietarios y estos últimos, en muchos casos conocidos por la Alcaldía, están en contra de esa opción. Sin embargo, de otra parte, la Ley 675 obliga a la realización de las rehabilitaciones. El Gobierno Nacional y, específicamente la Comisión de Sismorresistencia, es la llamada a dar claridad sobre este punto.
A Restrepo Isaza hay que abonarle un punto: fue el único de los consultados que, pensando en la necesaria orientación de las víctimas, se atrevió a responder las preguntas prácticas y directas que se están haciendo estas familias damnificadas. Veamos.
El Colombiano: ¿Qué sabe la Alcaldía de Medellín sobre los arreglos que CDO realizó con los propietarios de la torre 6 del edificio Space, que se desplomó el pasado 12 de octubre de 2013, y con los de la torre 5, que fue implosionada el 27 de febrero de 2014? ¿Qué tipo de asistencia brindó allí la Alcaldía a las familias afectadas?
Diego Restrepo Isaza: "La Alcaldía participó en algunas reuniones como garante y veedor, pero no tuvo una participación activa de las mismas. Se le hacía seguimiento a la evolución de la negociación, pero siempre se respetó la negociación directa".
Por orden de la Inspección de Policía 14 de El Poblado, las torres 1 a 4 del edificio Space deben ser demolidas.
¿Qué obligaciones tiene allí la empresa Lérida CDO con los propietarios de apartamentos en esas torres? ¿Cómo y quién debe determinar el precio al cual se deben pagar esos apartamentos que serán demolidos?
"Lérida fue el vendedor y como tal le ocupa la obligación de garante del buen estado del inmueble vendido. El precio lo debe determinar un perito, en caso de conflicto; el perito, si es en un proceso judicial, es un auxiliar de la justicia, que debe cumplir con las normas vigentes en materia de avalúos".
¿Para el cálculo se toma el precio inicial de la compraventa y se actualiza con qué indicador?
"No existe una norma que lo determine. Se recomienda el índice de precios de la propiedad raíz para actualizar el valor, pero no existe una norma".
¿Se puede o debe tomar como referente para determinar el precio actual de esos inmuebles el valor del metro cuadrado en los apartamentos de similares características situados en las inmediaciones de Space?
"No existe una norma que lo determine".
¿Lérida CDO está obligada a pagar daños extrapatrimoniales? ¿Cuáles son y ante qué autoridad competente se deben reclamar?
"La ley colombiana habla de perjuicios patrimoniales y extrapatrimoniales, los cuales deben ser probados a quien se le causó el daño, en un proceso judicial. La autoridad, es el juez".
El propietario vivía en un apartamento construido por alguna de las empresas del Grupo CDO y el edificio fue evacuado por las deficiencias estructurales que presenta. ¿Hasta cuándo le debe pagar CDO un auxilio de habitabilidad a este propietario?
"La SIC determina que el pago se realiza hasta que se cumpla la garantía inmobiliaria".
¿El propietario puede negarse a vivir en ese apartamento que será rehabilitado o repotenciado y CDO le tiene que devolver su dinero?
"Esto lo determinaría el juez de la República que falle el caso en un proceso jurídico, donde se determine el derecho del propietario a no recibir el inmueble y las indemnizaciones que debe cancelar el vendedor del inmueble".
¿Quién determina el precio justo y legal al que se le debe pagar el apartamento a esa familia?
"El juez en un proceso judicial. O quien señalen las partes en caso de transacción".
¿Este propietario tiene derecho a cobrar perjuicios? ¿Como cuáles?
"Patrimoniales, directos e indirectos, y los extrapatrimoniales, pueden ser objeto de una demanda, deben ser probados, como por ejemplo el valor cancelado por la compra, mejoras realizadas en los inmuebles y los daños morales que crea haber sufrido, pero siempre, siempre en un proceso".
El propietario de un apartamento situado en un edificio con problemas estructurales y que debe ser rehabilitado o repotenciado por CDO, dice que está dispuesto a volver a vivir allí, pero pone condiciones. La familia argumenta que el inmueble perdió valor y la condición que pone para quedarse a vivir allí es que le paguen la desvalorización de su propiedad. ¿Cómo se calcula esa desvalorización que debe recibir luego como compensación?
"El menor valor de comercialización del inmueble determina la desvalorización del mismo".
¿Quién es la autoridad competente para determinar el monto de la desvalorización?
"Si es en un proceso judicial, el juez, como resultado de un peritazgo".
¿CDO está obligada legalmente a pagar esa desvalorización?
"Si se demuestra y el juez lo condena, sí".
¿Si el constructor se niega a pagar, la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) puede multarlo y obligarlo a cubrir esa indemnización a las víctimas?
"No hay antecedentes en procesos administrativos donde la SIC así lo determine, en el caso de bienes inmuebles".
¿Qué tanto puede durar la reclamación del pago de esa desvalorización?
"Es un proceso judicial".
La familia le compró a CDO un apartamento sobre planos en un proyecto que resultó con problemas estructurales y que, para su entrega a los propietarios, debe ser repotenciado o rehabilitado. El comprador pagó la cuota inicial y los bancos le bloquean los créditos hipotecarios para comprar ese inmueble en particular.
La familia desiste del negocio, pues argumenta que no quiere un apartamento difícil de vender e inseguro para vivir, pese a la repotenciación. Además, dicen, compraron un bien con otros atributos.
Si la familia desiste del negocio, ¿CDO está obligada a devolverle en su totalidad lo pagado por cuota inicial?
"Depende del contenido de la promesa de compraventa, donde está sujeto a las cláusulas de tiempo de ejecución de la obligación principal de entregar y transferir el inmueble en un período determinado de tiempo".
¿Puede alguna de las partes cobrar la penalidad pactada en las promesas de compraventa por la ruptura del negocio?
"Sí, si de dan los supuestos de hecho que la generan, pero tiene que haber una voluntad de la otra parte de cumplir el negocio en las condiciones pactadas inicialmente".
¿Si el constructor se niega a devolver el dinero, el comprador puede ampararse en la SIC o en quién para que le respeten sus derechos?
"En la SIC y en un juez de la República, por el incumplimiento de una obligación contractual".
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