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Espacios flexibles, claves en el regreso a la oficina
El inventario total de este mercado en Colombia alcanza los 124.100 m2. El sector proyecta crecer cinco veces al 2030.
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Tres empresas dominan el mercado de espacios flexibles del país: WeWork, Tinkko y Regus/Spaces. La pandemia disminuyó la ocupación, pero permitió aumentar las proyecciones. FOTO Carlos Velásquez
23 de junio de 2021
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Las discusiones sobre las oficinas dinámicas o espacios flexibles dentro de la industria inmobiliaria ya se habían dado en Colombia desde antes que llegara la pandemia. De acuerdo con el último informe de JLL, firma especializada en bienes raíces y gestión de inversiones, hoy este negocio es 16 veces más grande que hace siete años; sin embargo, este no ha sido ajeno a los efectos de la crisis sanitaria y los confinamientos.
“El mercado en el país comenzó a transformarse en 2016 con la entrada de WeWork a Bogotá (+6.000 m2), seguido de un boom en 2018, cuando cuatro empresas –WeWork, Spaces, Owlo y Tinkko– ocuparon más de 50.000 m2 en la capital y más de 12.000 m2 en Medellín”, señaló JLL.
El impacto de la pandemia
A pesar del crecimiento de los espacios flexibles en los últimos años, cuya oferta alcanzó los 28 centros operativos que representan 124.100 m2, el trabajo en casa derivado de los confinamientos hizo que la vacancia de oficinas aumentara y el coworking sufriera una reducción, con relación a los niveles que tenían antes de la pandemia.
Según JLL, en 2019 la mayoría de las empresas de espacios flexibles comenzaron a desacelerar su expansión después de un fuerte crecimiento de la oferta y centraron su atención en rentabilizar sus sedes. Mientras tanto, WeWork abrió tres nuevas operaciones, aumentando su participación de mercado pasando del 60 % al 71 %. En 2020, la pandemia impactó el mercado de oficinas, lo que provocó que Owlo pusiera fin a sus operaciones y que WeWork y Tinkko redujeran su inventario.
Actualmente, son tres las empresas que dominan el mercado de espacios flexibles en Colombia: WeWork, Tinkko y Regus/Spaces. Tinkko es la única empresa local, mientras que Regus/Spaces son propiedad de la compañía internacional IWG. Con la salida de Owlo del mercado, WeWork (empresa estadounidense dirigida por Sandeep Mathrani) quedó con el 81 % del mercado nacional.
En Medellín, por ejemplo, las oficinas flexibles alcanzaron una tasa de vacancia de 6,4 %. Una cifra que se encuentra en niveles bajos en comparación con las demás ciudades del país –en Bogotá es del 13,7 % y en el resto de ciudades supera el 10 %–, según arrojó el informe de JLL.
Para Karen Scarpetta, directora general de WeWork en Colombia, la pandemia generó al negocio la necesidad de traer propuestas de valor frente a cómo se debía transformar la manera de trabajar.
“El año pasado realmente mostró una cara en la cual la flexibilidad es necesaria para mejorar desde la productividad hasta la eficiencia de las compañías. Porque, además, se está poniendo como prioridad número uno al colaborador y el cómo una buena estructura de trabajo, con un lugar óptimo, efectivamente genera unos resultados y un impacto importante en cualquier empresa”, afirmó Scarpetta a EL COLOMBIANO.
Y señaló que, dada la pandemia, la compañía ha venido implementando un plan de bioseguridad que está dividido en tres pilares: distanciamiento profesional, limpieza y sanitización, y señalización conductual (carteles para recordar las prácticas que ayudan con el autocuidado).
Los cambios
Rodrigo Torres, capital markets consultant de JLL Colombia, expresó a este diario que el negocio de los espacios flexibles, para afrontar los cambios que se han presentado a causa de la pandemia, ha disminuido sus tarifas y liberado espacios para adaptarse a esta nueva normalidad.
“Tras el impacto que trajo la covid-19 para el país, en el 2020 también se dieron a conocer dos tipos de tendencias, las cuales se concentrarán en los siguientes tres años: migración a edificios de mayor calidad (flight-to-quality) y migración a espacios flexibles, normalmente denominados coworking (flight-to-flex)”, afirmó Torres.
De ese modo, agregó, “la tasa de vacancia del mercado de oficinas mantendrá su ascenso en los próximos años en tanto el mercado sufre un ajuste, y como resultado los precios de renta del mercado reaccionarán con un fuerte descenso. En el que los usuarios tendrán la oportunidad para acceder a precios más cómodos”.
Por su parte, Scarpetta indicó que uno de los primeros cambios que se están viendo es la descentralización: “Una organización que antes tenía solamente un esquema tradicional para sus trabajadores, hoy en día tiene la posibilidad de trabajar en modelos rotativos, pasando de tener un espacio único a pensar en tener tres sedes satélites para las personas que estén más cerca de determinadas zonas”, dijo.
Un estudio realizado en 2020 por Co-Work Latam, empresa de coworking con sedes en Colombia, Chile, Uruguay y Estados Unidos, arrojó que entre los cambios que llegarán con la post-pandemia está que las grandes organizaciones buscarán descentralizar sus fuerzas de trabajo en sucursales más pequeñas y en equipos remotos en oficinas flexibles y privadas, disminuyendo los recursos que destinaban antes para pagar arriendos de alto costo en oficinas tradicionales.
¿Un nuevo “boom”?
El modelo de espacios flexibles ha estado en auge en Colombia desde 2016 y, según JLL, se espera que este siga creciendo a largo plazo a medida que las empresas y los empleados reconsideren su cultura laboral.
Para Scarpetta, tras la pandemia habrá algunas compañías que reactivarán sus negocios esperando que el mundo vuelva a la “normalidad” y hay otros que transformarán sus modelos de trabajo: “La idea de que los empresarios deben elegir entre el trabajo totalmente en la oficina o el trabajo a distancia es falsa, ya que pueden ser ambas cosas gracias a la flexibilidad en el mundo corporativo”.
A largo plazo, la firma JLL anticipa que la participación del segmento de espacios flexibles en el mercado de oficinas colombiano será al menos cinco veces mayor para 2030. Según los pronósticos, las tendencias serán impulsadas por empresas que busquen inversiones iniciales mínimas en infraestructura y empleados que busquen una cultura que implemente modelos de trabajo híbridos.
“El reto de las empresas en la reactivación eficaz de este negocio va de la mano en la combinación del teletrabajo y oficinas, de ese modo optimizan el trabajo y aseguran el bienestar de sus empleados. Así mismo, la flexibilidad financiera y la colaboración entre empleados serán clave. También para asegurar esto, el avance en el plan de vacunación de la población colombiana es un factor fundamental, para que en el 2022 estemos en total normalidad”, puntualizó Torres.
Y añadió que el mundo se ha venido adaptando a una normalización gradual de la vida laboral, en donde las empresas están implementando modelos híbridos que integran las oficinas con el trabajo remoto y en donde, finalmente, la interacción entre los empleados sería el nuevo eje de la configuración de espacios, dando énfasis a aquellos que promuevan elementos como trabajo en equipo, seguimiento de objetivos, espacios de mentoría y tutoría, y networking e interacciones casuales.
11
edificios en total tiene
WeWork en Colombia.
30 %
de todo el espacio de oficinas a nivel global será flexible en 2030, proyecta JLL.
6,4 %
fue la tasa de vacancia en 2020 del mercado de oficinas en Medellín, según JLL.
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