Pico y Placa Medellín
viernes
7 y 9
7 y 9
Este artículo se desarrolló partiendo de un trabajo conjunto con la economista y Mgt Angélica Ordoñes. Encontramos que Medellín necesita que la revisión de su Plan de Ordenamiento Territorial (POT) responda a dos desafíos relacionados: ampliar la oferta de vivienda asequible y orientar una nueva forma de ocupar la ciudad. El resultado debería permitir que más hogares vivan cerca del transporte, los servicios y las oportunidades de empleo, mientras se aprovecha mejor el suelo urbano existente.
En 2024, el déficit habitacional alcanzó al 19,1 % de los hogares de Medellín: 38.206 necesitaban una vivienda y 154.269 requerían mejoras en la que habitaban. En total, 192.475 hogares enfrentaban alguna de estas carencias. (Alcaldía de Medellín, 2025). www.medellin.gov.co
La producción formal ha perdido capacidad para responder a esa demanda. Según el análisis de las cifras de Camacol suministrado para este artículo, Medellín inició 14.059 viviendas en 2013, incluidas 8.760 de interés social (VIS). En 2025 inició 5.551, de las cuales 1.361 fueron VIS. Esto representa caídas aproximadas del 61 % en la producción total y del 84 % en VIS. En el promedio anual de los últimos cinco años, la ciudad inició apenas 1,90 VIS por cada 1.000 hogares, la menor cifra entre las once ciudades comparadas (Camacol, 2026). camacol.co
También cambió el tipo de vivienda producida. En 2013, el 38,8 % de las unidades iniciadas superaba el tope VIS; en 2025, esa proporción llegó al 91 %. Los rangos de hasta 90 salarios mínimos pasaron del 44 % al 2 % de las iniciaciones. Entre 2020 y 2025, el 41,4 % de las viviendas iniciadas costaba más de 350 salarios mínimos. Así, la menor producción vino acompañada de una concentración en precios altos (Camacol, 2026).
El POT debe examinar por qué sus instrumentos producen tan pocos proyectos terminados. En los macroproyectos del río, la gestión de los planes parciales encontró dificultades que la propia administración reconoció al revisar estos instrumentos (Alcaldía de Medellín, 2023). La fragmentación predial, las cargas concentradas en áreas reducidas y las obligaciones cuya compensación depende de ejecutar todo el plan pueden prolongar o bloquear las actuaciones.
La revisión ofrece una ruta: localizar vivienda social y de precio intermedio en sectores con infraestructura y buena accesibilidad; permitir proyectos ejecutables por etapas; distribuir las cargas de forma proporcional; y vincular los incentivos de edificabilidad a viviendas efectivamente entregadas a hogares de ingresos medios y bajos. El Distrito puede apoyar esta tarea mediante suelo público, gestión predial, subsidios y alianzas para producir vivienda y mejorar barrios.
Transformar el esquema de ocupación significa dar a los hogares opciones formales en lugares bien conectados y mejorar las viviendas existentes donde sea viable. El éxito del nuevo POT deberá medirse en viviendas construidas, precios al alcance de los hogares y reducción comprobable del déficit. Un plano de renovación tendrá valor para la ciudad cuando pueda convertirse en barrios habitables.
Referencias
Alcaldía de Medellín. (2025). Información de gestión para la rendición de cuentas 2025.
