Han pasado 77 meses desde aquel martes 23 de septiembre de 2014, cuando a las 9:00 de la mañana y en 25 milésimas de segundo fue implosionado en Medellín el edificio Space, ubicado en El Poblado. El mismo que en 2013 había protagonizado una emergencia en la torre 6, la que colapsó y mató a 12 personas: 11 obreros y un residente.
Tras 6 años y medio, el fantasma de Space no deja en paz a los que tenían en ese lugar sus apartamentos y con la implosión perdieron la inversión realizada. “Como si esta pesadilla no acabara, nos sigue llegando la factura del impuesto predial, ya no de un apartamento, sino de un porcentaje del lote que quedó tras derribar la estructura, con la gravedad de que con ese porcentaje no podemos hacer nada: ni sembrar una mata, ni venderlo, ni regalarlo”, dice indignado, mientras busca las facturas del impuesto predial, don Carlos Ruiz, el dueño de uno de los apartamentos.
La razón por la que don Carlos terminó con un pedazo del lote es porque tras la emergencia, la Superintendencia de Sociedades ordenó la liquidación de Lérida CDO, constructora de Space, y a los propietarios que no llegaron a ningún acuerdo con la empresa, se les asignó un porcentaje del lote, según los metros cuadrados que tenía cada uno en su apartamento.
Los dueños del lote
Ese terreno de 13.000 metros cuadrados tiene hoy muchos dueños. Según la Oficina de Catastro de Medellín son 50 titulares del dominio, en proindiviso. Eso se traduce en que el 71.5 % del lote corresponde a la sociedad intervenida Lérida CDO, porcentaje que a su vez se dividió para 5 dueños tras la liquidación de la constructora, entre ellos, el mayoritario es la Alcaldía de Medellín con el 26 %, por haber asumido los gastos de la implosión. El 28,5 % restante del lote es propiedad de 15 personas jurídicas y 35 personas naturales que nunca negociaron sus derechos con Lérida CDO (ver infografía).
“Yo tengo el 0.7 % del lote, soy de quienes nunca llegamos a un acuerdo con Lérida y por ese porcentaje debo tributarle al municipio de Medellín $4 millones de pesos al año, son casi $400.000 al mes por un lote que no se vende, no se alquila, no se remata ni se puede hacer nada con él”, agregó don Carlos.
El mismo drama lo comparte Alejandro Rivas. “La Superintendencia de Sociedades al liquidar el bien le dio el lote a los afectados, representado en un coeficiente del que nadie puede disponer. Yo tengo el 0.2 % del lote y me sigue llegando el impuesto predial”, explica.
El problema es que el impuesto para Carlos y Alejandro, así como para los otros dueños, se sigue acumulando. “Yo dejé de pagar el predial inmediatamente se cayó el apartamento, porque dejé de tener un bien y no concibo pagarle por eso al municipio. Hoy mi deuda asciende a 14 o 15 millones de pesos y me niego a pagar. Yo sigo corriendo el riesgo de que me embarguen lo que ya conseguí con años de trabajo tras la emergencia, es que no tengo el dinero y no voy a pagar por algo que no existe. Yo tampoco pedí que ese pedazo del lote lo pusieran a nombre mío, porque yo no compré el coeficiente de un terreno, compré un apartamento para vivir”, sentencia Alejandro Rivas, a quien el porcentaje del lote le reemplazó su apartamento de 90 metros cuadrados, con dos parqueaderos y cuarto útil.
Ese riesgo no estuvo dispuesto a correrlo Carlos. “Yo sí aproveché la amnistía para deudores de impuestos que dieron en pandemia y pagué 6 de los 14 millones de pesos que debía, porque me da miedo que me embarguen lo que me queda”, aseguró. El problema es que se puso al día hasta 2020 y ya le llegó la factura de 2021, con un alza tras el nuevo avalúo hecho por Catastro municipal.
Cambió el avalúo
En 2020, la Subsecretaría de Catastro del municipio de Medellín realizó una actualización catastral y por ella el avalúo del lote de Space en 2021 pasó de $10.000 millones a $14.000 millones, un alza del 40 %, lo que se vio reflejado en el impuesto predial, que también subió.
Iván Mauricio Salazar, el subsecretario de Catastro de Medellín le explicó a EL COLOMBIANO los cambios que ha tenido el lote de Space. “El predio se construyó como propiedad horizontal en 2007 y se incorporó a Catastro en ese mismo año para un uso residencial. A partir de 2013, con la implosión, se catalogó como terraza, con lo que el avalúo disminuyó considerablemente y así bajó el impuesto para los propietarios. Pero en el año 2016, la SuperSociedades determinó, en los autos 400 003 334 del 29 febrero de 2016 y 400 004 483 de marzo 18 de 2016, la extinción del reglamento de propiedad horizontal, es decir, los dueños pasaron de ser parte de una copropiedad de reglamento horizontal a compartir el lote, lo que obligó a la oficina de Catastro a cambiar el avalúo para el impuesto predial”.
En ese 2016 el terreno pasó de considerarse una terraza a un lote urbanizado no construido, lo que genera que tributariamente, por la ley 14 del 83, se deba cobrar la tarifa más alta de impuesto predial, la de 33 x 1.000.
“Eso es lo que se llama en la calle un lote de engorde, cobrándonos el 3 %. Si yo hace 8 años hubiera sabido que a estas alturas iba a seguir con problemas por ese terreno, les hubiera dicho que no tumbaran el edificio, porque a hoy estoy pagando un predial más caro que cuando la casa estaba: pago $4 millones al año y cuando tenía el apartamento eran $2.500.000”, asegura el propietario Carlos Ruiz.
En la oficina de Catastro le respondieron a los afectados. “Catastralmente no podemos cambiar la realidad física ni jurídica del inmueble. El avalúo que hicimos en 2020 fue con las metodologías urbanísticas nuevas y se aplicó al polígono de El Poblado donde está el lote Space (ver Mapa). Ese avalúo arrojó que en la zona el metro cuadrado tiene un valor comercial de $1.900.000 y venía avaluado en $944.409, en 2016”, dijo el subsecretario Salazar para explicar el alza este año.
Y agrega: “A ese predio ni a ninguno de la ciudad se le hace avalúo individual. Hacemos un avalúo de polígono y en la zona de Space ese es el valor arrojado. Además, en 2016 el liquidador dijo que ese predio estaba avaluado en $10.348.000.000 y si lo traemos a valor presente, quedaría hoy en $1.900.000 el metro cuadrado, según el mercado”.
Y aunque el terreno del desaparecido Space no se ha podido vender, Catastro asegura que no puede tener consideraciones con ese lote en particular. “Lo claro hoy es que el terreno es urbanizable, está en una zona en la que el avalúo ya se actualizó y no tiene cargas naturales: residuos de quebrada, densidades de construcción o problemas. Catastro no puede variar sus avalúos porque un predio tiene un fantasma, otro un árbol en la mitad, o este porque es Space. Eso no es función nuestra”, sentenció Salazar.
Sin salida
Ante los reclamos de los propietarios por el nuevo avalúo del lote, la oficina de Catastro explicó que estos podrían “radicar una solicitud de revisión, pero es importante que, como lo expresa la resolución 70 de 2011 del IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi), esté acompañado de pruebas que determinen que el valor asignado por Catastro no es el del mercado. Y la prueba reina es un avalúo comercial realizado por un avaluador calificado para ello”.
Un trámite que Carlos y Alejandro no creen que les resuelva el problema. “Yo he tratado en todas las administraciones de pedir ayuda: en la de Aníbal Gaviria, en la de Federico Gutiérrez y ahora en la de Daniel Quintero y ninguna nos ha dado una solución. Lo que queremos decirle a la Alcaldía es que nos reciba ese lote y haga lo que quiera en él: construyan un parque o lo que sea, pero no queremos seguir pagando este impuesto por el resto de nuestras vidas”, dice Carlos Ruiz.
Por su parte, Alejandro, el otro propietario, pide que “un responsable, que debe haberlo, me pague mi apartamento. Con el lote hagan lo que quieran, se lo regalo a la Alcaldía, al presidente, al que quiera le regalo mi coeficiente, pero necesito el dinero que invertí por mi casa y dejar de pagar el impuesto por un apartamento que no existe”
$ 4
millones es el valor del predial al año para afectado que tiene el 0,7 % del lote.
$1.900.000
por metro cuadrado es el nuevo avalúo catastral del lote del edificio Space.
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