Un grupo de constructores está viendo tal grado de oportunidades para el desarrollo urbanístico del municipio de La Estrella, al sur del Valle de Aburrá, que ya tiene esbozado un plan que movería del orden de un billón de pesos. El corazón de la iniciativa es la construcción de 7.400 viviendas para diversos estratos socioeconómicos, en un horizonte de 15 años o más.
Así lo reveló a este diario Carlos Eduardo García Roldán, asesor en la estructuración del Plan Parcial San José, dentro de cuyos predios hay 26 hectáreas que en esa vereda se incorporarían a la zona urbana, merced a una iniciativa que le presentó al concejo el mandatario local, Johnny Alexánder García Yepes.
El alcalde y los empresarios privados ven en la construcción un dinamizador del desarrollo económico y social de La Estrella.
García, por ejemplo, anotó que si a Sabaneta se le decantan las cosas malas que tuvo en su expansión urbanística, lo que se ve es un municipio de primera categoría, gracias al predial. Al contrario, dijo, La Estrella es pobre, y debería buscar también en ese tributo los recursos que requiere la atención de las necesidades básicas de la población.
Con una óptica similar, Juan Gregorio Hernández, director de Planeación de La Estrella, señaló que hoy entre el 70 y 80 por ciento de la población es de los estratos 1, 2 y 3. El querer de la administración es que aumente la presencia de residentes con mayor capacidad de compra, para aprovechar, entre otras ventajas, los buenos colegios de calidad que allí están ubicados.
Frente al temor de los embotellamientos que generan expansiones urbanas inadecuadamente planificadas, el funcionario indicó que en materia vial, los privados tendrán que construir la circunvalar Occidental, de dos calzadas, y la ampliación a dos carriles de la vía La 81, así como las conexiones entre los diversos proyectos, que mezclan comercio, servicios y vivienda.
Según las cuentas de Hernández, de aumentar la presencia en La Estrella de familias de estrato 4, 5 y 6, los ingresos por concepto de predial podrían duplicarse, partiendo de los 15.000 millones que hoy se recaudan.
Para el director de Planeación, las primeras viviendas de este plan privado se verían en unos 28 o 36 meses. Al fin y al cabo, falta, por ejemplo, que en el Concejo de La Estrella se apruebe incorporar a la zona urbana unas 36 hectáreas de las veredas San José y Pueblo Viejo; la adecuación de las vías; las licencias de construcción; la consecución de los créditos al constructor y los 24 meses de la edificación de los inmuebles.
Fernández opinó que inclusive contando con una fase depresiva en la actividad constructora, el plan privado podría ejecutarse a lo largo de 15 0 25 años. Calificó como normal dicho período, porque recordó que la tasa de crecimiento poblacional del municipio es del 5 por ciento y esa es la misma tasa del proyecto.
El funcionario expresó su incredulidad frente a la construcción de las 7.400 viviendas de las que habló el asesor García. Y uno de los argumentos que dio es que varios de los desarrolladores no están interesados en densidades tan elevadas para sus proyectos y le apostarían más a viviendas de estratos altos.
De acuerdo con la modelación financiera que García compartió con este diario, los constructores ofrecerían en La Estrella vivienda digna y cualificada, tanto en multifamiliares, como en unifamiliares. En el papel, los hombres de negocios esperan obtener por la venta de inmuebles 1 billón 21.039 millones de pesos. Al descontar todos los costos, les quedaría una ganancia de 86.000 millones de pesos.
Los apartamentos tendrían, en promedio, 75 metros cuadrados y su valor estimado, provisionalmente, sería de 225 millones de pesos; las casas comenzarían en 120 metros y valdrían 420 millones. Todos estos valores son, por supuesto, solo de referencia .
