La promesa de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a celebrar, en el futuro, con todos sus requisitos legales y formalidades, un contrato de compraventa. Es una forma de contratación muy utilizada en el mercado inmobiliario. Los requisitos legales del contrato de promesa de compraventa civil son los siguientes. Si éstos no se cumplen, la promesa de contrato carecerá de validez.
- Que la promesa conste por escrito, que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos mínimos para su validez, y que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. Para cumplir con este requisito se debe indicar no sólo el día sino la hora en la cual se suscribirá la escritura con la que se dé cumplimiento a la promesa.
- Que para perfeccionarlo solo falte la entrega de la cosa o las formalidades legales. Debe indicarse en la promesa cuál será la notaría donde se suscribirá la escritura de compraventa. El contenido de la promesa de compraventa puede sintetizarse en las siguientes estipulaciones:
- Identificación de los contratantes, estipulación de la obligación recíproca del promitente vendedor de enajenar y del promitente comprador de adquirir el inmueble objeto del contrato; descripción detallada del inmueble objeto del contrato, así como la mención de si éste se promete en venta como cuerpo cierto o por cabida.
- Si el inmueble se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, tal circunstancia debe indicarse en la promesa de compraventa.
- Indicación del título mediante el cual el promitente vendedor adquirió su derecho, estipulación del precio y su forma de pago, así como la estipulación de la cláusula penal. Si el inmueble prometido en venta se pagará en algunas proporciones con crédito de una entidad financiera, deberán estipularse las obligaciones que el promitente comprador debe cumplir ante esa entidad y qué sucede si la entidad financiera no le concede el crédito al promitente comprador.
- Declaraciones sobre la existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones o situaciones que impidan el uso, goce o disposiciones del inmueble; indicación de la fecha, hora y notaría en que se suscribirá la escritura pública que perfeccione el contrato de promesa de compraventa prometido.
- Señalamiento de la fecha o momento en que se verificará la entrega real del inmueble. Si por algún motivo, la entrega del inmueble es anterior a la fecha estipulada para la firma de la escritura pública, es recomendable suscribir un contrato adicional de tenencia que le garantice al promitente vendedor, sus derechos.
*Directora jurídica de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia
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