Si tomamos como referente Medellín encontramos que el 70 por ciento de la población reside en viviendas tipo apartamento, las que generalmente, son propiedades horizontales (PH). En este tipo de construcciones constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal encontramos las cuotas de administración originadas exclusivamente por la existencia de zonas comunes. Estas cuotas son obligatorias según la Ley 675 de 2001 y todo copropietario debe pagarla en proporción a su coeficiente de copropiedad, lo que aumenta su presupuesto de gastos.
Por lo anterior podemos afirmar que las cuotas de administración para los copropietarios de PH, son parte de la canasta familiar y debieran estar dentro del cálculo del Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Además, tienen otra serie de características que las convierte en una variable socio-económica que genera un fenómeno social más complejo del que se observa a primera vista, como que la decisión de comprar en propiedad horizontal es voluntaria e implica la aceptación y cumplimiento de las obligaciones que determina la ley y los reglamentos internos de las urbanizaciones. En este sentido, el pago de las cuotas de administración es la mínima responsabilidad que debe cumplir todo copropietario.
Su cálculo se hace a través de los presupuestos de gastos anuales presentados por los consejos de administración y solo son aprobados por la asamblea general de copropietarios, lo que de alguna manera le da la potestad a los propietarios de decidir su cuantía y variación. Su manejo está en manos del copropietario, no del Estado.
El no pago de estas cuotas afecta a toda una comunidad, convirtiéndose en una de las principales causas de conflictos internos, generadora no solo de dificultades financieras, sino más grave aún, de conflictos de convivencia y angustias familiares, afectando directamente la salud mental, la calidad de vida y la productividad de las personas.
Esta última situación, adicionalmente, genera un tremendo impacto negativo en el valor patrimonial de los apartamentos.
Otra particularidad, es que los asuntos que se manejan en las copropiedades, como el de mantenimiento, seguridad y convivencia son individuales y coyunturales, es decir, el problema de una urbanización es diferente al de las otras o en un año puede tener problemas de seguridad y al año siguiente su problema puede ser de mantenimiento. En cambio, las cuotas de administración, tienen impacto transversal y permanente en todas las copropiedades, independiente de su estrato, ubicación o cualquier otra connotación que se le quiera dar.
Bajo este contexto y dado que dichas cuotas no se pueden eliminar, que además aumentan año tras año y que tienen que cancelarse en dinero. La idea es que seamos creativos y propositivos con el objetivo de trabajar para disminuir, y por qué no eliminar, el impacto negativo que generan las cuotas de administración en términos financieros, de convivencia y patrimoniales, mediante un proceso de "reingeniería cultural" en las urbanizaciones en el que más allá del mantenimiento y protección de las infraestructura, el interés sea el bienestar y la felicidad de sus residentes.
No solo se debe hablar de presupuesto de gastos, sino de beneficios e inversión; que no sean generadoras de conflictos sino de buenas relaciones de vecindad, que se piense en programas sostenibles generadores de ingresos que contribuyan con el pago de las cuotas de administración.
Director ejecutivo de Asurbe
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