Y esta crisis deja a miles de víctimas en todo el país. En Medellín el caso más sonado es el de Acierto Inmobiliario, seguramente por su gran escala y por la imagen respetable que tenía en la ciudad previo a la crisis.
Desde el año pasado se empezó a hablar de incumplimientos. En EL COLOMBIANO habíamos reseñado en febrero de una inyección de capital que hicieron sus dueños, por 100.000 millones de pesos, recursos que supuestamente serían suficiente para establecer las garantías bancarias necesarias para que más de 20 proyectos en marcha pudieran ser destrabados.
Sin embargo, la situación parece estar lejos de una solución definitiva. De un lado, la constructora insiste en que viene avanzando en las obras y que le va a cumplir a todo el mundo, pero por el otro están los compradores, los proveedores y hasta los dueños de los lotes en los que se están construyendo los proyectos exigiendo respuestas.
El gerente de Acierto Inmobiliario, Juan Guillermo Barrera, aseguró que ya van más de 130.000 millones de pesos invertidos por parte de los socios en lo que va de este año, y que lograron los desembolsos de los bancos en cinco proyectos: la torre 4 de Atalaia y la torre 1 de Aragón, en Bogotá, cuya ejecución avanza en 80% y 72%, respectivamente, y esperan empezar entregas en octubre; las torres 1 de Primavera en Medellín y Lagos del Sur en Sabaneta están por encima del 97% y este mes serían entregadas; mientras que Podium, en Medellín, avanza en un 90% y las entregas están programadas para octubre.
”Seguimos trabajando de la mano de diferentes entidades financieras para la reactivación paulatina de los demás proyectos y, dentro de lo posible, dándoles prioridad a las torres que estaban más cerca de ser entregadas”, aseguró la compañía.
Los compradores
Así que son muchos los proyectos que siguen en veremos. El plantón este viernes en el Centro de Medellín fue solo una muestra de la rabia y de la angustia que viven los afectados, y de lo dispuestos que están a reclamar la devolución de su patrimonio.
Todos los ojos han estado puestos en al menos 20.000 familias que esperan con ansias la entrega de su vivienda, muchos de ellas terminaron de pagar la cuota inicial hace años y su apartamento aún no existe.
Algunos proyectos son solo un plano que con figurines muestra cómo será en un futuro lejano el hogar que buscan, otros son unos cimientos enterrados y abandonados, otros son altas estructuras despojadas de cualquier mampostería, otros edificios a punto de entregarse que no han podido ser escriturados, y algunos más ya están habitados, pero al lado tienen una torre fantasma que afea y hace inseguro el vecindario.
Este viernes se escucharon testimonios de personas que ya habitando la vivienda en el proyecto Mi Mundo, en Bello, se dieron cuenta de que no estaban conectados a una red de acueducto ni alcantarillado, y nadie les responde.
Y a muchos otros, como Óscar quien compró dos apartamentos en Territorio Verde y Manzanares de la Cuenca, y que los habita hace más de dos años luego de pagarlos de contado, aún no le han escriturado sus propiedades. La respuesta, contó, es que solo le escrituran a los que tienen crédito hipotecario para que el banco desembolse y a los demás los tienen en el aire, con un apartamento en el que pueden vivir pero no venderlo ni alquilarlo.
De acuerdo con Barrera, la escrituración de los apartamentos avanza al 90%; mientras que, Óscar y sus vecinos siguen sin respuestas.
Pero ellos, los compradores, quienes pusieron sus ahorros en manos de una constructora, no son los únicos afectados, detrás de la operación de Acierto Inmobiliario hay muchas formas de dolor, aquí algunas de ellas.
Los dueños de los lotes
Juan Guillermo Barrera reconoció que gran parte del problema de liquidez que tenía Acierto Inmobiliario era producto de haber comprado demasiados lotes, pues la tierra era un bien muy escaso por el que competían todas las constructoras.
Pero apenas ahora se conoce que muchos de los lotes en los que desarrolla sus proyectos fueron fiados, por decirlo de una manera sencilla.
Una de las familias afectadas, que pidió omitir sus apellidos y su origen por seguridad y por temor al escarnio, contó que en 2021 le llegó una oferta para comprar un lote en el Suroeste antioqueño donde Acierto Inmobiliario quería parcelar.
Era una finca que había estado en manos de varias generaciones de la familia, un lugar al que se sentían vinculados por el amor y el recuerdo de los abuelos, pero en una difícil decisión y en vista de que era una buena oportunidad económica, los herederos se pusieron de acuerdo en vender.
“Lo primero que hicimos fue investigar al comprador, pero aparentemente era una constructora seria, que había desarrollado y entregado muchos proyectos en la ciudad y todo el mundo hablaba muy bien de ella”, recordó uno de los nietos.
Así que el negocio fue claro: en total Acierto Inmobiliario pagaría 17.000 millones de pesos, 1.000 millones a la firma de la compraventa, otros 2.000 millones en los meses siguientes, y el restante sería entregado en apartamentos que la firma estaba desarrollando.
“Nos entregaron un catálogo y cada heredero decidió, como en un supermercado, cuáles eran los apartamentos a elegir”, explicó la fuente.
En su caso, escogió cinco propiedades, como era su derecho, y los familiares hicieron lo propio. Sin embargo, a estas alturas ninguno ha recibido las propiedades, y en efectivo Acierto Inmobiliario solo entregó $2.000 millones, pero hace usufructo de la propiedad, aún sin tener la escritura pública de ella, pues ningún notario ha aceptado este negocio como una permuta.
Este no es un caso aislado. El mismo gerente de la constructora explicó que así funciona el negocio: “Un porcentaje se paga a la firma del contrato, puede ser 30 o 40%, y el resto se va pagando de acuerdo al avance de la obra”.
De hecho, agregó que la misma problemática la tiene con varios de los lotes para parcelaciones, pues antes en una parcelación se vendían seis u ocho lotes cada mes, y ahora a duras penas se venden dos, porque “no hay confianza inversionista”.
Así que hasta que los proyectos no sean viables, estén vendidos y las obras avancen, Acierto Inmobiliario no puede pagar, según la lógica de Barrera.
El vendedor, que soñó con abandonar la finca de sus ancestros a cambio de la certeza del futuro económico, teniendo en cuenta que la promesa era que tendría cinco propiedades rentando, siente que se quedó sin nada. “Lo que queremos, a estas alturas, es que nos devuelvan la finca, nosotros la levantamos de nuevo”, reclamó.
Los proveedores, a la deriva
A.J. Eventos, Logística y Mercadeo S.A.S., empresa de Catalina Agudelo, distribuyó la publicidad de Acierto Inmobiliario durante ocho años. Los primeros años fueron una luna de miel, los contratos sumaban cada mes unos 200 millones de pesos para el volanteo de los diferentes proyectos por todo el Valle de Aburrá y el Oriente antioqueño. “Nosotros éramos los que les conseguíamos los clientes, al sol y al agua. Teníamos la distribución de la publicidad de todos los proyectos, pero llegó el momento en el que se empezaron a colgar con los pagos”, explicó Agudelo.
Antes de la pandemia Acierto Inmobiliario le debía 48 millones de pesos, que no ha pagado hasta hoy, incumpliendo, según la empresaria, con varios acuerdos de pago, sin reconocer ningún tipo de interés por la deuda.
“Nosotros les pagamos a los trabajadores por el volanteo desde que lo hicieron, porque de eso viven, se trata de capital de la empresa que nos está haciendo falta para seguir operando”, se quejó Agudelo. Ella insistió en que Acierto Inmobiliario no desconoce la deuda, pues la acreencia aparece en la plataforma de proveedores.
Muchos están en la misma situación, pues hasta las cortinas de las salas de ventas las deben.
En ese sentido, Barrera reconoció que tiene una cartera muy grande, que ha tratado de ir mitigando con algunos desembolsos de los bancos, pero aclaró que no podrá ponerse al día hasta que tenga completamente reactivados todos los proyectos. “A muchos proveedores que les debemos 100, les pagamos 50 y nos despachan 20, entonces siempre hay nueva deuda. Tardaremos en ponernos al día, pero vamos en ese camino”.
Agudelo dice que en su caso la situación es más complicada, “porque a quien vende el cemento lo tienen que seguir contratando para terminar las obras, entonces le tienen que pagar si quieren nuevos despachos, pero la publicidad está frenada, porque ellos no van a vender más y la gente no les va a querer comprar, entonces no tienen afán de pagarnos”.
La empresaria advirtió que ya puso las facturas en manos de una agencia de cobros, pero es consciente de que sus cuentas no son atractivas, pues están distribuidas en los más de 20 proyectos que tiene activos la constructora. Es mucho esfuerzo para recaudar los $48 millones, le dicen.
Los desistimientos enredados
Cuando ha pasado tanto tiempo y las familias que compraron proyectos de vivienda ven que no avanzan, que la inflación se come la plata que supuestamente tienen guardada en una fiducia y que si algún día les entregan el apartamento costará mucho más de lo planeado inicialmente, prefieren desistir, pagar una multa y que les devuelvan el dinero a ver si pueden invertirlo en algún sitio más seguro. Pero es prácticamente imposible.
Leandro Martínez se metió en 2021 en un proyecto VIS que costaba en ese momento 153 millones de pesos, empezó a pagar mensualmente las cuotas, pues el objetivo era ajustar la cuota inicial (el 30% del valor de la vivienda) en 15 meses. Pero, en septiembre de 2022, cuando ya llevaba 35 millones abonados, pasó por el proyecto a hacer una averiguación: la sorpresa fue mayúscula, el lote pelado, nada de trabajadores y, además, ya su apartamento no valdría 153 sino $178 millones, pues el precio varía con el salario mínimo.
En vista de esa situación decidió desistir del negocio. “Me dijeron que me cobraban una multa de $5 millones y que se podían demorar entre 8 y 12 meses para devolverme el resto del dinero. Es un contrato leonino, la multa está bien, pero ¿por qué se demoran tanto en devolver el dinero?”, cuestionó Martínez.
Han pasado 10 meses desde entonces, y nada del resto de la plata. Martínez interpuso una demanda que no ha prosperado todavía.
Al ser consultado por estos casos, Barrera respondió que, para ser una empresa sólida financieramente a futuro, están buscando socios que construyan algunos de los proyectos que se quedaron a mitad de camino, y esto es posible solo si hay clientes. “Ya hemos hecho un par de negocios y para esas compañías se vuelve fundamental entrar a un negocio cuando ya tengo el 50 o el 60% vendido y no arrancar de cero”, y agregó que esto ocurre en los proyectos con punto de equilibrio, cuyos recursos ya han sido invertidos en parte de la obra.
La puja de las víctimas contra la constructora seguirá, hasta que la empresa salga de sus problemas financieros o hasta que la justicia actúe, el problema es que los activos que podrían reclamar los acreedores son pocos ante tanta deuda.
